观察了楼市和房价这么久，也该出手写一篇总结性文章，好好地探讨一下房地产宏观调控的失败之处和失败之因。同时，也更为清楚地认识这个市场，以及这个时期发生的一些事情。中国住房价格持续上涨，原因是复杂多样的。关于住房价格会上涨的理由和会下跌的理由，有的人写出来就是N个。但是，在我看来，没有那多，但可以做个分类。三类原因基本可以解释清楚。
1、根本原因。
世界上的一些事情的发生总有其根本原因。所谓根本，当然是源头上的，或者说是起始的、最深层的、最本质的。
我认为，这个根本原因是，政府取消了原来的住房制度，放开了房地产市场，推进了房改，却未尽到和尽不到自己的责任，政府监管不力，打击投机不力，甚至有纵容之嫌。政府只代表了政府和部门的利益，有的还代表了开发商和投机者的利益，却不能代表最广大人民群众的利益。
2、主要原因。
（1）房地产宏观调控指导思想。即使是中央政府提出的，也只是“稳定房价”。因为，政府要将房地产作为支柱产业。作为支柱产业的原因则是，房地产能养那些政府部门、政府官员、行贿者、投机者，能带动众多其他相关产业，能拉动经济增长，能促进税收增长，能增加财政收入。中国建国之初那么穷的国力都能打击投机，难道现在这么强的国力反而打击不下吗？不是的。是不想打击。温总理报告提出物价水平上涨要在3%左右，结果现在就超过了4%了。在错误的指导思想下，只能产生一个错误的结果。
（2）低利率政策。从房改与中国低利率政策的实施来看，时间基本是吻合的，路线基本是一致的。西方经济学指出，低利率必然导致资产价格膨胀。借银行的钱，成本低了，谁不去借？这个政策是刺激房地产市场发展的。提高利率，就会打击到投机，正确引导资金流向。
（3）期房预售政策。这个政策让开发商能够空手套白狼，用炒房人的钱和真正要买房自住的人的钱来建房。它让不合格开发商有空子可钻。取消预售，才能让市场说话，真正形成市场机制。
（4）行贿受贿和腐败行为。建筑工程涉及的资金量大，最容易滋生行贿受贿行为。那么，腐败行为与之有什么区别呢？因为腐败还包括有的官员将工程揽给亲属的行为。还有一个，就是银行也存在这个现象。你要到银行贷款，不付给银行有关领导和人员好处或回扣，你就贷不到款。这里产生的成本是要摊到住房价格里面去的，等于是政府和银行变相收老百姓的钱。虽然抓了一些人，如陈良宇等，但他们下台的原因与房地产腐败行为直接有关吗？不知道。
（5）投机。炒房的人手中有大笔资金，他们认为投资房地产这个周期长的市场有较大，是投机，开发商“捂盘”是囤积居奇，也是投机。而政府恰恰就是不打击投机。
3、次要原因。
（1）人口增长。中国人口增长趋势只能证明中国住房长期价格必然下跌。因为即使是根据官方数据，从现在到2013年，中国人口增长不会超过1亿；2014年到2033年间，中国人口增长也不会超过1亿。而且，这25年左右出生的人，只有极个别在此期间会变成购买住房的需求者。另外，有人指出，1978年独生子女政策引起的结婚率下降，也可能成为导致房价下跌的一个辅助因素。为炒房者接盘和擦屁股的人会更少了。
（2）土地政策。如招拍挂政策，有人认为，这个政策是有利于实现公平、透明的，实际上这个认识是错误的。因为这个招拍挂这个制度从制度设计上来说，实际上只是有利于实现招拍方的利益化。买方多了，竞争激烈了，却丝毫抵御不了腐败和特权，这就是现实，不需要什么证明。如紧缩土地政策，政府说是要保护耕地，而且可用于开发的土地资源紧张，但实际上，我想除了部分城市确实是存在这个问题外，中国大多数城市根本不存在这个问题，这只是政府在造势，在为房价上涨造势。
（3）低房贷首付政策。它与低利率一起引起买房人买房的兴趣。如果提高至50%以上，则会有效引导有自住需求的人在合理时间里买房；如果根据买房的套数实行累进制，即第2套房提高至60%、第3套房提高至70%等，更会有效打击炒房者。但现在只提高至30%，而且还不完全，炒房人甚至可以通过买几套房等手段“变大资金量，拓宽资金渠道”，所以又是刺激房价上涨的正面因素。
（4）住房需求。有人老是说，中国人多，住房需求大。可是，他们也应该想想，中国原来有多少已经有住房的了？关于人口和土地的问题，上面已经解释了，不再多说，理由还可以再补充，还可以说得更充分。再具体从“需求”自身来分析，他们平常总是笼统地说住房需求，实际上是掩盖了问题的本质，因为它分为投机（资）性住房需求和自住性住房需求。后者尤其是要结婚的人的需求，通常是所谓刚性需求。这样划分后，大家再来看收入与房价，应该清楚房价是很高的了，泡沫是吹得无与伦比的了。
（5）成本。开发商说，我们建房子的成本是很高的，我们利润很低。我不想去详细找数据。仅举一例说明问题，2004年建的房子，假如售价3000元，到了2006年卖8000元，5000元/平方米的差价，这里不是利润很高吗？难道你2004年建房子时是亏5000元来标价卖的？所以，这类的谎话一戳就破。
（6）90/70和小户型政策。这个结构性调整的政策呀，只能说是与现在最时髦的理论相结合的产物。你要知道，政府也会创造一些理论的，因为他们要指导工作开展。可是，有些拿方案和政策的人就是会赶时髦的，所以要套结构性调整这个东西。所以，出来的90/70政策和小户型政策。我不反对这个政策，可是它没有很好地得到落实，因为它是要靠政府落实的。最重要的是，它不能为政府、开发商和炒房者带来直接的利益，它能有什么效力呢？只能是半死不活的存在着，与其他一些政策一样。
（7）以费和罚养人。一个理论是，治理国家犹如小烹，不能大折腾。所以，对于下面的官员犯的错，也要能兜一些就兜一些，不能太苛刻。你看过铁齿铜牙纪晓岚吗？里面的乾隆皇帝就是这样的，要对臣子宽容一点。他的那个年代是好一点，因为康熙苛刻呀，影响还没完全消除。但清朝到最后呢？还是灭亡了。你要问，为什么这里不说理由呀？我反问一句，你要我说什么理由呢？
（8）节能政策。中国现在已经不是地大物博了，也不是资源丰富了。要搞节能。表面上也没错。但由谁来节这个能呢？这就要看是生产企业耗能多，是房地产带动耗能多，还是老百姓住的房子耗能多了。你认为是谁多？政府推动企业节能的效果大，还是让老百姓节能的效果大？政府或许在心里会说，当然是前者大。为什么？因为企业要赚钱，哪会管哪多，政府由于有利在其中，很难管的，但对老百姓就不同了，加点电价，加点水价，就行了，老百姓也不能怎样。——这个世界上的幌子还是很多的——搞什么节能住宅！无非就是要让房价上涨。先把住宅建起来再说吧，真的要搞，就让发达地区搞。老百姓温饱问题还解决不了，生活水平还提高不了，又要搞这搞那，只是为了部门利益而拼命折腾。
其他政策，如物业税政策，没有出台，为什么？虽然它可能会存在更大的效力，但是也正式因为如此，所以出不来。假如要出台，应该是怎样的呢？希望是区别购买的时间和套数，累进征收。
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