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2008年度企划:楼市也疯狂

厦门房天下  作者:陈莉   2008-12-24 14:45

2008年是一个多事之秋,在大洋彼岸的美国从年初发生的次级债风波到三季度的金融风暴牵动了全球的每一根神经之际,我们的市场似乎也没有独善其身,不仅代表虚拟经济的股市大幅下跌,实体经济的“代言人”房地产市场也发生了惊心动魄的一幕。似乎在一年之间完成了众多角色的转变,从最初的牛市到现在的熊市,从卖方市场到买方市场,从拉动经济增长的功臣到导致需求放缓的罪人,从政府抑制房价到出手救市……房地产以其特有的经济属性和行业属性,成为了实体经济的“晴雨表”和“代言人”,甚至“绑架”了实体经济而与其同呼吸共命运,因而也就成了一个“成也萧何,败也萧何”的事物。从1998年房改至今整整十年,中国房地产在这十年的发展中取得了一定的成绩,但同时了积累了太多的问题。而所有的问题仿佛在这一年间爆发。我们姑且不论“拐点”与否,有一点我们必须承认的是,这个行业和市场的发展已经告一段落,下一步面临的是调整和转型,但这一过程不是一蹴而就的,而是需要漫长的等待和痛苦的磨合。岁末将至,随着政府刺激经济力度的进一步加大,房地产市场也终于有所回暖,并在这一气氛中平淡收官。让我们用多种视角来盘点一下中国房地产在2008年走过的历程。

步入“寒冬” 经历“大考”

在热得疯狂的2007,连最差的“学生”都能考出好成绩;而在回归理性的2008,只有最的“学生”才能登上光荣榜——

从2006年下半年到2007年,堪称房地产业最红火的时代:房价一路飙升,购房者热情高涨,排队买房的现象随处可见。在一房难求的局面下,不管什么楼盘都能卖个满堂红,不经意就能取得比预想中要好得多的成绩。

然而,迈入2008年的楼市却逐渐步进了“寒冬”,在面临行业转折点的重要关头,大多数开发商都感受到了较大的压力。这是一场高难度的大考,谁想取得佳绩,需要付出较以往十倍的努力,每门功课都要仔细研习,如果在哪门功课上表现特别优异,则可以加分,更容易脱颖而出。
 

考试科目一 化学

从卖方到买方市场的化学变化

2007年,开发商的日子过得都很滋润:房价一个劲地往上涨,售楼处里到处人流如织。有的楼盘一天涨上两次价,购房者却没有丝毫的犹豫,争着抢着要签约;新盘刚推出,几百套房源竟然有几千人要买,开发商连连跺脚:亏了,看来开盘价格定低了……在那个火红的年代,全面热销已经成为楼市的一大印记。

然而,不少在2008年亮相的楼盘却痛苦地发现,尽管前来看房的市民仍然不少,市场需求明明依旧很强劲,但却一直是看的多,下手买单的寥寥无几。与去年买房不问价格甚至连户型都没仔细看过的情形不同的是,今年来看房的市民开口就要问价格能优惠多少。只在近期,由于救市政策的推行,以及价格纷纷降到位,楼市才出现了明显的回暖迹象。
  仅仅时隔1年,楼市已经发生了剧烈的“化学反应”:从卖方市场到买方市场,从“酷暑”到“严寒”,从牛市到熊市……面对空前的行业低潮,怎样才能顺利捱过这个“冬天”?无论是对实力雄厚的性品牌开发商,还是对经验尚浅的中小开发企业,这都是一道伤脑筋的命题。显然,在大家都失误连连、低分不断的情况下,想要在“化学”这门课考出高分着实不易。

考试科目二 物理

坚持做好产品是热销根本

“学好数理化,走遍天下都不怕。”在千变万化的考场上,只要牢牢抓住强项,就能立于不败之地。同样,在风雨飘摇的2008年,开发商更不能放弃对产品和品质的追求。
  看到有些楼盘因为推出特价而再度上演了淡市的热销神话,今年以来楼市特价风暴愈演愈烈,但是结果却大相径庭,有些楼盘即使降了价仍然卖不掉,原因就是产品有硬伤。可见,在市场行情好的时候,随便什么房子都能卖得出去,各种开发企业都能生存;但如今行情不好,产品力量是否强劲的作用就凸显出来。

开发商们已经越来越清醒地认识到,降价固然能够吸引市场的关注度,但是降价不是一降就灵。在今年的市场上,价格是推动销售的重要因素,但做好产品才是根本,只有身子骨硬朗了,才不会因为冬天的到来而伤风感冒。2008年的厦门楼市也确实出现了不少好产品,比如水晶森林,比如君临宝坻等。这些在浮躁纷扰的市场环境下,依然潜心在产品的户型空间、景观、节能、配套和服务等方面精益求精,用心为买房人打造宜居楼盘的开发商们,面对风浪的考验才能依然充满信心。

考试科目三 数学

降价降到什么程度

从去年的井喷到今年的低迷,现金流压力成为了开发商无法回避的普遍问题。经济不景气的状态下,市场购买力也在下降,购房者更加捂紧了自己的钱袋子,而要支出大量现金的年关已经提前到来,让开发商的资金愈发吃紧。

2008年,资金的回笼已经成为开发商的要务,但如何定价成难题。下半年以来,厦门楼市意图通过价格手段撬动市场的楼盘越来越多。作为首次亮相的新盘,由于不存在已经高价购房的前期业主,还能采取低价开盘策略,以极具诱惑力的价格打动购房者,以回流部分现金“过冬”。但如何在保本和热销之间找到平衡点?开盘成功后,如何实现持续热销?这些也是摆在新盘开发商面前的一条条难解的题。

对于那些准备再次推出房源的老盘来说,一些因为降价而深陷“维权门”事件的楼盘遭遇则让他们进退两难,眼看不降房子就卖不动,但价格调整的幅度和时机如何恰到好处更让他们头疼。

考试科目四 语文

不一样的市场需要不一样的营销

今年上半年,厦门一家资深代理公司的老总曾经感慨道:“市场形势的变化对于代理行业反而成了机遇,去年很多开发商觉得根本不需要专业的营销人员,靠开发企业的几个销售人员就能把房子都卖掉,但今年明显重视多了。”

确实,楼市进入熊市已经是不争的事实。市场观望气氛浓厚,在这个竞争激烈的市场上,开发商显然不能再延续牛市思维,为了创造热销的奇迹需要他们认真研究买房人的需求:不仅需要性价比高的产品,而且要求营销语文胜人一筹,按常理出牌显然行不通了。

在这一年里,从“除了 ,你看到的都送给你”、 “奔驰”、“零首付”,到“得一枚,送一套房子”、“降价与我无关”、“坐头等舱的不会在意经济舱打折”……开发商为了卖房绞尽脑汁,同时还积极借用代理和广告公司的“外脑”,在营销的要点——吸引消费者的关注度方面的确花了不少心思。

开发商的“语文”是越学越好了,吸引购房者眼球的目的是达到了,但对于楼盘销售的带动作用究竟有多大,关键还是要看产品。

考试科目五 地理

板块内战外战不断

板块竞争的激烈在2008年也是空前的,今年是不少片区的供应大年。但在观望弥漫、交易萎缩的局面下,厦门楼市特别是思明、湖里、海沧、集美、同安、翔安等供应主力片区至今可售的房源还有一大堆。在去年房价高涨的时候,由于各大板块的价格差距明显,不同承受能力和需求的市民可以根据自身情况去选择。但在今年席卷全市的特价风潮之下,各大板块的竞争日趋激烈,不但有岛内楼盘惊爆“岛外价”,近期“思明房价都跌到五千,我该选哪里”话题也成为网友们讨论的热点。

除了板块之间的竞争,开发商现在最怕的就是同一片区的楼盘推出超低价,这会让其周边的在售楼盘立刻陷入被动局面和尴尬境地。但在销售为王的2008年,这样的情况频频出现,甚至仅仅一条路之隔的两个楼盘,价格也可能千差万别,悬殊的能达到近5000元/平方米。

可见,开发商不仅要面临其他片区的虎视眈眈,更要时刻警惕眼皮底下的价格“炸弹”。在2008年,地理虽不是主科,但也很关键。

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