[摘要] 国土资源部调控司发布数据显示，三季度末，全国35个重点监测城市综合地价水平为3345元/平方米，同比增长0.36%，首次超过去年同期。近月来土地市场的烈火烹油超乎预期,在地王频现夺人眼球的同时,统计数据也令人瞠目。
随着经济形势的企稳回升，我国的地价水平也开始呈增长态势。
昨日，国土资源部调控司发布数据显示，三季度末，35个重点监测城市综合地价水平为3345元/平方米，同比增长0.36%，首次超过去年同期。
业内人士分析认为，在货币供应充足、楼市成交高利润和投资手段匮乏的情况下，一线城市和二线城市的地价水平均有上涨空间。
3345元/平方米地价水平同比增0.36％
国土资源部的数据显示，三季度末，35个重点监测城市（各省会、自治区首府城市、直辖市和计划单列市，不含拉萨市）综合地价水平为3345元/平方米，同比增长0.36%，环比增长2.49%。今年以来地价首次超过去年同期。
其中，商业、居住、工业地价水平分别为5341元/平方米、4739元/平方米、739元/平方米，同比增长率分别为1.52%、1.93%、-2.14%，环比增长率分别为3.02%、2.71%、1.97%。
历史数据显示，今年一、二季度，35个重点监测城市的综合地价水平分别为3189元/平方米和3264元/平方米，均低于去年同期。截至第二季度末，商业、居住、工业的平均地价也都低于去年同期水平。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松向《每日经济新闻》记者表示，随着整个经济形势的企稳，土地市场开始回暖，第三季度的地价水平出现明显上升。她表示，根据中国土地勘测规划院对105个城市的监测，除深圳外，北京、上海等一线城市的地价升幅并不大，大部分二线城市，以及中西部资源型城市的地价则有明显上升。
美联物业市场部总监张大伟向记者表示，在货币供应充足、房地产市场维持高利润和投资手段匮乏的情况下，一线城市的地价水平仍有上涨空间。同时，在国有资本的强势介入下，不少大开发商转向二线城市，使得二线城市的地价更具上涨潜力。
8.56万公顷三季度土地供应大增
来自国土资源部调控司的数据显示，前三季度，建设用地供应总量为18.1万公顷，同比增加31.0%。其中，工矿仓储用地供应7.2万公顷，同比增加46.1%；房地产开发用地供应5.7万公顷，同比增加14.8%；其他用地供应5.2万公顷，同比增加32.5%。
记者综合上述机构的历史数据可得，第三季度，建设用地供应量为8.56万公顷，接近上半年供应量的九成。其中，房地产开发用地供应3.15万公顷，超过前6个月2.55万公顷的供应总量。
同时，第三季度的土地供应延续了上半年“工业用地和其他用地增加，房地产开发用地供应略减”的趋势。
赵松表示，下半年通常是土地供应的高峰，出现土地集中供应的现象不足为怪。她表示，今年上半年，不少地方政府并未启动土地供应计划，直到7月份各地才开始大规模供地并推动土地市场的火爆。
近日，有业内人士公开表示，土地供应减少是催生“地王”的重要原因，建议政府继续加大土地供应。同时，不少开发商也抱怨土地供应不足，并表示这是推高地价乃至房价的主要原因。
对此，赵松表示，现阶段的土地供应仍较为充足，由于开发商已经习惯手中握有大量土地，才出现“供地不足”的现象，这是有违目前的市场供需形势的。她认为，影响房价高低的直接因素是房屋的供求关系，只有加强土地批后监管、促进土地开发，才能为市场提供有效的供应。
记者近日了解到，上海、广州、武汉等城市均有意在四季度大量推地，力图遏制“地王”频出的现象。
（每日经济新闻）
近月来土地市场的烈火烹油超乎预期,在地王频现夺人眼球的同时,统计数据也令人瞠目。据中指研究院数据,9月份主要城市住宅用地平均楼面地价较8月环比上涨了37%,住宅用地成交量也连续8个月呈增长态势。以北京市为例,截至9月底,一共供应土地654.4公顷,完成全年计划的51%,但是已经获得卖地收入700亿元。至10月15日,北京土地出让金收入更超过800亿元。而在历史上,北京市土地出让收成的一年是570亿元。
时光仿佛又回到了2007年。令人记忆犹新的是,当时大量高价地在2008年行业低迷期差点让开发商破产,那么今天的高地价到底意味着风险还是机遇呢？
一时的成败不足为据,我们不妨把眼光放到更长的历史周期中,或许能有更加准确的解答。
已故的新鸿基地产主席郭得胜曾以“面粉贵过面包”来比喻高地价的现象,即当年买入的土地加建筑成本竟比同期的房价还贵。但是,这些土地三年后才建成可供出售的物业,到时如果楼价涨得厉害,便不会嫌今年买入的土地贵了。
正因地产商看好后市才不惜高价买地,面粉自然比已制成的面包还贵。表面上不合理的事,其实是合理的。反之,当地产商看淡未来楼价,便会停止买地,就会出现楼价高于地价的现象。由于普通人眼光较差,地价跌下来时,楼价仍继续上涨。这就是所谓的“期货效应”。
尽管内地和香港的土地供应机制有别,但这一规律同样显现。
从本刊统计的2003年-2008年地价与房价对比来看,自1998年房改以来,2003年国内地价开始出现高过房价,随后2004年、2005年房价出现两位数的增长。2005年地价增长放缓,随后2006年房价增长也下降至6.28%。
意味深长的是,2007年地价增长率达到峰值14.92%,同年底,王石提出房价“拐点论”并率先降价,随后绿地、金地等加入减价行列,成为内地房价下降波。到了2009年3月中央两会表示短期不会有新政策,众多仍在观望的地产商才加入降价行列。
怎知在短暂且有限的降价周期后,2009年4月房价又止跌回升,并且飞速上涨。前三季度,商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。商品房销售额却同比增长73.4%。1~8商品房价格继续呈现上升趋势,同比增长19.8%。
华远地产总裁任志强在接受《证券市场周刊》采访时也基本认同了上述逻辑。他认为,不动产具有“增值”是百年不变的,已经写入教科书。这也就是为何二手房的利润率总是高过一手房。特别是在城市化率提高的过程中,不动产必然要不断。
1998年到2008年的10年中,国内城市化率从33.35%增加到45.68%,平均每年城市化水平增加一个百分点。每年的城市新增人口大约2000万人,这个数字相当于咱们某个自认为已是发达国家的友邦的总人口数。
目前有4000多万户城镇家庭通过购买新房或者二手房改善了住房条件。按户籍人口计算,城镇人均住宅建筑面积达到了28平方米左右,人均每年增加1平方米。
世界上发达国家的城市化水平都达到了80%以上。由于中国人多地少,不可能达到发达国家那样高的城市化率。如果中国城市化达到60%的水平,也将会保持近20年的城市化进程。如果按照2020年总人口14.7亿来算,届时城市人口将是8.8亿,比2008年末的6亿多出2.8亿。 2.8亿x28平方米=78.4亿平方米
按照目前的每年5亿平方米的开发水平,即便每年以20%的高增长率发展,78.4亿平方米也足够房地产行业保持10年以上的高速发展。以上只是分析了城市化水平的提高给房地产行业带来的巨大市场,这部分属于刚性需求。
地产界素有“经济越差,地产越好”的说法,制造业的低利润以及投资渠道的狭窄,大量资金为寻求保值增值流入地产。当房价上涨到一定程度,刚性需求受到抑制,投资型需求就会接过接力棒。从近期一线城市豪宅热销可见一斑。如果考虑到投资性需求,那将会出现一个更庞大的数字。
而供给方面,前三季度,房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米,同比下降22.1%;完成土地开发面积16706万平方米,同比下降6.6%。
中信证券地产分析师陈聪认为,土地购置面积和完成土地开发面积从2005年起即进入下降通道,期间虽略有起伏但也未超出2004年的水平,这反映出政府一直在控制土地的供给闸门,70亿亩红线的限制更加剧了这一趋势。从地价飞涨,而购置面积下降就可看出供需之间的强烈冲突了。
土地一级市场的供给将会在未来2-3年的新房供应上体现出来。也就是意味着房屋供给面积并不会呈现高速增长。
任志强认为,特别是土地高度向国企央企手中聚集,国企高价拿地后,出于各种原因,其形成供应量的速度将比较慢 ,也会导致房屋供应面积将出现大幅度下降。
如此看来,国内房屋供给和需求之间严重不协调的情况将在相当长的一段时间存在,“面粉贵过面包,然后面包更贵”的情况也将长期存在。连号称不拿地王的万科也用实际行动颠覆了自我,看来,如今的地王不但不是负担,反而可能创造出未来的“楼王”。（证券市场周刊）
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