[摘要] “最近出租的房源增加了许多，不少业主还主动上门求租。”火车站附近一家房产中介负责人王先生说，近期房屋租赁业务确实比较受关注，一两天里就有两三笔业务成交。感受到这种变化，还有其他房产中介机构，如欣居房产负责人陈信科也表示，5月份以来，寻求出租的房东已呈现了上升势头。
“转售为租”，俨然成为近期厦门楼市引人关注的一个现象。
“最近出租的房源增加了许多，不少业主还主动上门求租。”火车站附近一家房产中介负责人王先生说，近期房屋租赁业务确实比较受关注，一两天里就有两三笔业务成交。感受到这种变化，还有其他房产中介机构，如欣居房产负责人陈信科也表示，5月份以来，寻求出租的房东已呈现了上升势头。毫无疑问，伴随着楼市进入成交低迷期，在前景不甚明朗的情形下，有不少业主并不急于出售，而是采取了“转售为租”策略，期望通过出租降低成本来度过楼市“冷却期”。
然而，记者在调查中发现，厦门住宅整体租金水平并不高，对于一些短期内想以租养贷的房东来说似乎并不现实。特别是从广受关注的衡量房产是否有投资价值的租售比指标看，厦门楼市的租售比已大大超过国际警戒线，部分楼盘租售比甚至高达1∶600以上。在业界看来，租售比这一衡量房产投资价值的重要指标已意味着厦门楼市早已浮现泡沫。
现 象：成交低迷，房东无奈“售改租”
自上月中旬出台楼市调控“组合拳”以来，各地楼市形势急转而下，厦门楼市也难以“独善其身”，整个市场出现观望浓厚、成交量锐减的现象。
据厦门网上房地产数据统计，在新政出台前几周，一手房每周都保持着八九百套的成交量，而在新政出台后至今几周，每周的成交量已锐减为仅200多套。而二手房市场也不例外，许多房产中介门店都纷纷出现成交大幅萎缩，一些门店甚至还出现了半个月内“零成交”现象。伴随着成交量锐减，浓厚的观望气氛则笼罩整个房市。“不仅仅是买家观望，卖家也在观望。”首佳房产一位中介人员说，新政出台后，大家对市场的前景都比较迷茫，购房者大多是观望，而房东方面，有的选择了出售，有的则在观望。
一些观望中的房东，则采取了转售为租的策略。“手上这套房源，从五一就挂牌出来，到现在一个看房的电话也没有。”在火车站附近某楼盘拥有两套房源的业主徐先生表示，挂牌出售一套房源面积为110多平方米，售价为每平方米1.5万多元，与新政前价格差不多。“一些中介人员给我建议说，如果想出手快一点，得把价格降下来一些。但我就是不愿意。”徐先生说，如果再过一星期还没有卖出去，就要把房源收回来挂牌出租。反正也不着急出售，而且通过出租还能降低持有成本。
厦门世纪联合房产总经理郭忠宗告诉记者，在目前这种行情下，像徐先生这样的业主不在少数，这些房东有的是资金宽裕不着急出售，更不愿轻易降价，在考虑到短期内房源将难以成交后，于是便将房源挂牌出租，而且通过出租，还能减少成本；有的房东则是对未来趋势依然十分看好，认为将来新政结束后市场有可能反弹，于是选择出租来度过当前楼市的“冷却期”。
发 现：租金不高，以租很难养贷
楼市成交低迷，一些不愿降价的房东纷纷当起 “公”，“转售为租”开始在厦门市场热闹上演。然而，在多数业界看来，此举只不过是一些房东度过楼市低迷期的“权宜之计”。“出租的太低了，不会有人真正去依靠租金来获取回报。”一位业界人士如是说。
曾经有许多经验不足的投资者一度酝酿用 “以租养贷”方式投资房产，在一家IT公司上班的刘先生就是其中一员。所谓“以租养贷”，是指购房人通过按揭贷款购房，然后把房屋对外出租从中收取租金来供养按揭贷款的一种投资方式。据了解，通常采用这种方式投资的多为小户型住宅，因为小户型总价低，而且利于出租。“每个月靠出租来还贷款，没有还贷压力，还相当于白得一套房子。”刘先生的设想很美好，然而，现在他已改变这种想法。刘先生说，房屋租赁市场没有预想的火爆，而且整个房屋租赁价格并没有出现明显上涨，甚至有的还下跌。“租金不高，‘以租养贷’方式很难实现。”
对此，厦门欣居房产负责人陈信科坦言，厦门住宅整体租金水平并不高，近几年来，在房价猛涨的时候，租金并没有上涨多少。岛内许多区域楼盘的租金，不要说 “以租养贷”，甚至连支付房贷的利息还不够。比如像国贸阳光一带的房子，现在一套三房大户型的房子总价近200万，单价12000元/平方米左右，而租金每月还不到4000元。世纪联合房产总经理郭忠宗也颇为认同，他表示，住宅租金的确实非常低，如永升新城的一套三房120平方米左右的房子，总价约100万元，租金每月大概2000元，而以贷款50万元20年期计算，每月要还贷3000多元。“一些空置率比较高的区域，其租金更低。”
警 惕：租售比失衡，房产泡沫浮现
房价居高不下，而房屋租金水平不高，此举也把近年来备受关注的楼市租售比推向风口浪尖。
据了解，租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上租售比标准一般界定为1∶200-1∶300。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶200，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。
“在房价大涨的今天，厦门楼市的租售比早已大大超过国际公认的合理范围。”一位长期关注租售比的业内人士表示，据他个人估算，目前厦门全市的租售比在1∶500以上，个别区域甚至突破了600。例如岛内火车站片区两房的二手房均价在1.3万—1.6万元之间，而平均租金为每月23元/平方米左右，租售比大约在1∶610的水平。记者在调查中也发现，厦门许多区域的租售比都已超过国际警戒线，如将军祠某小区楼盘，一套73平方米的两房，目前售价11000元/平方米左右，租金约1500元，租售比高达1∶735。该人士说，租售比严重失衡，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
不过，值得关注的是，尽管租售比超标了，但似乎很难阻挡人们购房的步伐。“现在许多置业者买房看重的不是出租，而是房屋，所以根本不管租售比。”一位房产中介人士说，买房已成为国内高的投资方式，特别是在通胀预期加剧的情况下，投资房产更具有保值增值的作用。现在中国房地产是处在主导的周期，而不是租金主导的周期，所以更多人趋向于购房。
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