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2011年上海房价是跌还是涨?

新民晚报   2010-12-30 15:51

[摘要] 今年初房产大鳄任志强和地产评论员牛刀打了个赌,关于2010年中国房价是否会有5%的涨幅。时至今日,事实再次证明了任志强的预测准确,甚至还显得保守。

今年初房产大鳄任志强和地产评论员牛刀打了个赌,关于2010年中国房价是否会有5%的涨幅。时至今日,事实再次证明了任志强的预测准确,甚至还显得保守。

12月26日,温家宝总理在与电台听众交流时说:“今年我们采取10条措施和5条措施,现在看落实得还不够好。”

年内出台的两轮调控政策,不可谓不严厉,但结果却是调而未控。自11月以来的楼市升温,按照中房信提供的数据,12月中旬以来上海楼市供、求、价全面回升态势在上周再度升温。36.6万平方米的周成交量已经达到本轮调控前的水平,24670元/平方米的平均房价也创下了近33周的新高。

上海房产税试点已箭在弦上,2011年上海房价的走势如何?在这个寒冷的冬天,成了最热的话题。

商品房价格可能由市场来定

华东师范大学房地产系主任华伟认为,明年的情况将是房价越涨越调,越调越涨。而房产税也改变不了土地财政的既有关系、无法扭转房价上升的趋势。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对明年房价的趋势有着相同的研判。他表示,通胀压力和土地稀缺等因素将使明年的房地产市场必然上涨。“明年涨15%到20%是一个保守的估计。”

有不愿具名的上海房产经济专家向记者表示,仔细研读温家宝总理的讲话,其实可发现一个意思,政府将投入更大精力到社会保障住房这一块。“廉租房、经济适用房、动拆迁保障房等土地投入的总和将占到国家土地供给的70%左右。力度之大,远超往年。对民生保障所起的稳定作用将非常大,但商品房这一块,很可能将由市场来决定。”

控制货币发行总量将抑房价

事实上,学界目前普遍认为,自2009年开始的房地产价格一轮快速上涨,和中国货币发行总量的超计划是息息相关的。2009年因为对抗次贷危机以及提振国内经济等方面的需要,中国货币发行总量为年初计划的3倍多。

2010年,央行控制了货币的发行规模,但为了避免刹车太猛造成严重影响,其规模也达到了75000亿元。不少专家认为,这两年中,相当规模的资金都进入了房地产市场,在供给没有扩容的情况下,资产价格上涨是必然的。

据知情人士透露,按照央行的预设计划,2011年的货币发行规模将小于今年,并且目前的定调是严格执行。因此,在“水”被限流的前提下,“船”也高不到哪里去。换言之,即便2011年商品房价格一如专家们所预测的上涨,但缺少巨量资金的推波助澜,上涨的幅度并不会很大。

任氏预言和香港模式的博弈

虽说任志强的预言在今年完全验证,但按照任志强的说法,由于土地供应的规模没有大幅度提高,同时,政府还在有限的“蛋糕”里切出远比往年更大的份额给了低价的保障住房,势必将让商品房处于“狼多肉少”的状态,更加推动商品房价格的上涨。

对于这种说法,国内的一些专家并不认同。

他们向记者表示,由于政府在保障房上的大量投入,势必能起到稳定民心的作用。而随着来自社会中低收入层面对住房需求的逐渐满足,将会抑制高价商品房的价格。事实上,在董建华担任香港特首时期,由于港府大量推出保障中低收入家庭的公屋(由政府的房屋署兴建,是政府租给市民的,价格较低,适合中低下收入家庭居住)和居屋(由政府房屋署兴建,并且以较低的价格卖给购房者,这类房屋密度较大,环境没有私人发展商开发得好,但是以香港的工资水平,普通消费者能买得起),最终将私人发展商开发的豪宅价格也成功拉低。

成套率将成商品房价风向标

两种观点,谁将成功预测2011年商品房的价格走势?前文那位不愿具名的房产经济学家则提供了第三种思路。他表示,城市住房的成套率将成为商品房价格走向的风向标。

“香港政府确实通过这个模式成功控制了房价的持续走高,但前提是香港居民的总户数为230万户,而香港的住房总量为240万套,理论上达到了每户家庭至少一套住房。”这位专家认为,这是香港模式能够成功的关键。因为在西方发达国家,一旦城市的成套率超过100%,房价就会趋于稳定,而成套率达到110%,那么就基本杜绝了价格自然上涨的空间。“上海在1990年时,成套率仅为70%左右,而20年后的今天已经达到95%,这个发展速度非常了不起,但还没有达到稳定的临界值。不过,目前上海成套率的年增长速度基本能达到1%,因此香港模式能够在上海奏效的时间并不会太久”。

这位专家还表示,2007年上海的房地产交易中,二手房的套数总量超过一手房,去年则在交易面积上实行超越。“这表明上海房地产市场日趋成熟。市场成熟了,其内部定价机制才有可能自然回归理性。”

标签: 上海 房价

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