[摘要] 去年全年，世纪茶贸中心、智学院、荣丰2008、瑞都公园世家、兴隆家园三期等在内的小区二手房成交量名列全市前50名，二手房换手率均过6%。这是昨天北京中原地产发布的《2010年北京商品房小区二手房换手率及价格涨幅TOP50排行榜》显示的。
北京最热门小区二手房价涨36%
去年北京50个楼盘全年二手房换手率超过6%———
去年全年，世纪茶贸中心、智学院、荣丰2008、瑞都公园世家、兴隆家园三期等在内的小区二手房成交量名列全市前50名，二手房换手率均过6%。这是昨天北京中原地产发布的《2010年北京商品房小区二手房换手率及价格涨幅50排行榜》显示的。业内人士对此分析认为，二手房换手率过6%意味着去年全年内，这50个楼盘每100户中有6户“产权换手”发生转移，说明投资客“活跃”了。
“换手率”原指在一定时间内市场中股票转手买卖的频率，是反映股票流通性强弱的指标之一。香港楼市将此借鉴到楼市，用来衡量物业投资活跃度，作为了解当地楼市交易现状和价格水平的不可缺少的重要信息，也称“周转率”。
某商品房小区二手房换手率越高，意味着该小区的交投越活跃，人们因为这个小区的某些特质购买该小区的意愿越高，属于热门项目；反之，小区的换手率越低，则表明少人关注，难以脱手。香港楼市二手房换手率区间数值及对应的成交情况一般为：0%—2%，成交低靡；2%—5%，成交温和；5%—10%，相对活跃；高度活跃则要在10%以上。
北京中原地产华北区总经理李文杰介绍，从成交情况看，2010年二手房成交量排名前50名的小区，共成交14361套二套房，而50个小区总户数为239294套，总换手率为6%。
换而言之，这意味着50个小区中，在2010年全年内，每100户有6户发生了产权转移。而在2009年这一比例为4.8%，换手率相比之前明显增加。其中，值得注意的是：有14个楼盘换手率甚至在10%以上，部分小区甚至达到了15%以上。而从成交价格看，北京2010年二手房成交最活跃的前50个小区，成交均价相比2009年均价上涨了36%，其中均价上涨的小区上涨幅度达到了47%。
2010年和2009年相比，出现的热点小区换手率明显上涨的原因，中原地产分析如下：
首先，2009年市场全面爆发，刚需占比大涨，使得郊区二手房成交占比上涨明显。各小区热点扩散。其次，2010年楼市调控，特别是9月以后对刚需首套房的限制贷款，使得房产投资占比上涨。而部分城区交通便利区域的中小户型成交量明显上涨。而且连续2次调控使得部分投资者出现对楼市转向的判断异同，吞吐加速也导致了热点小区换手率上涨。
第三，2010年全市的一二手房成交比为0.5:1。二手房成为市场主导。第四，二手房房源紧张。北京2010年二手房成交量再次突破20万套，首次超过了上海成为。但是相比往年上海超30万套的成交量依然有比较大的差距。二手房交易目前主要为近年入市的商品房。房源总量相比需求依然紧张。
此外，昨天的榜单显示，在换手率及均价上涨前50名的楼盘中，均价4万以上的项目除了富力城等少数项目外并未有一般人料想中的豪宅了。
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影响二手房换手率四大指标
1、交易成本：5年内项目换手率超过老项目
2、区位：城区占主力
3、交易总价：中低总价、中小户型热
4、品牌开发商、品牌项目二手房受青睐
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