[摘要] 2012年的楼市可谓跌宕起伏，在经历了年初漫长的“寒冬”之后，终于在年末翘尾因素的影响下开始“回暖”。作为反应楼市状况的“风向标”，土地市场在2012年的变化尤为抢眼。由年初土地市场的持续冷清，到房企业绩上涨后的积极拿地补仓，再到年尾各大“地王”的纷纷亮相。
2012年的楼市可谓跌宕起伏，在经历了年初漫长的“寒冬”之后，终于在年末翘尾因素的影响下开始“回暖”。作为反应楼市状况的“风向标”，土地市场在2012年的变化尤为抢眼。由年初土地市场的持续冷清，到房企业绩上涨后的积极拿地补仓，再到年尾各大“地王”的纷纷亮相。
2012年土地市场一波三折大小房企冰火两重天
在“史上最严”的楼市调控下，作为房地产市场的核心生产要素，土地市场经历了“一波三折”的变化。而伴随着楼市严重分化的现象，大房企争夺地王，小房企忙着退地，无疑是2012年土地市场上的特点。
2012年初，楼市的供应量与成交量双双下滑。在万亿库存的压力下，房企负债率高企，资金链出现紧绷现象。加之，受楼市调控政策影响，各地政府推地节奏明显放缓。土地市场的成交量持续冷清，上海、北京等一线城市的土地成交量不断走低，各地的土地出让金也大幅缩水。
在经历了年初漫长的“寒冬”之后，土地市场开始逐渐升温。随着房企“以价换量、回笼资金”政策的进行，压抑多时的刚需人群逐渐入市；房企“去库存化”成效显现，并开始积极拿地补仓。此外，受财政收入萎缩压力的影响，一些地方政府的楼市政策发生微妙变化，推地的意愿明显加强。
时至年末，11月份的土地市场显得格外热闹，各大“地王”纷纷亮相。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生；11月30日，南京一举摘得总价“地王”。
在“地王”光鲜亮丽的背后，是大房企资金回笼后，对下一阶段的市场布局。但与之鲜明对比的是，势力不足的小房企，由于缺乏自我调节能力；在资金链出现问题的时候，无力开发已经到手的土地，最后只能选择放弃，品尝此前冲动带来的苦果。
大房企篇：复星SOHO抢地王中冶地王被调查
2012年的土地市场在经历了一段低迷之后，随着房企业绩的好转，开始逐渐升温，并在邻近年末的时候，达到了潮。 11月29日，复星与SOHO中国的外滩地王争夺案，在上海市中级人民法院开庭审理；11月30日，中冶置业以56.2亿元拿下南京地王。
11月29日，外滩百亿地王项目股权转让纠纷进入白热化阶段，上海市中级人民法院开庭审理此案，但尚未作出判决。这个目前由复星集团与SOHO中国各持50%股权的上海外滩8-1地块，曾以92.2亿元的成交价，创造了2010年的总价地王。
有媒体评论称，复星国际与SOHO中国对上海外滩地王的争夺，正上演着房企的“喜”与“愁”。两家财大气粗的房企巨头都有实力收购证大在地块中所占股份，这是“喜”；虽然关于复星国际究竟有无优先购买权，他们争论不休；而证大地产，忍痛割卖该地块所占股份，却是真的“愁”。为了跑马圈地，龙头房地产企业筹谋销售布局将来。
11月30日，中冶置业占98.52%股权的南京临江老城改造建设投资公司以底价56.2亿竞得了下关区滨江2号地块，也成为了年内新总价地王，楼面价为7753元/平方米。此前，中冶集团已经拿下了滨江2号地块的NO.2010G32以及G33号地块。
面对各地频出的“地王”，国土部在近期的新闻发布会上表示，要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”；并对典型案例、重点对象采取公开调查，而总价地王江苏省南京市下关区滨江2号地块被列为调查对象。
小房企篇：雅乐居弃“地王”雅戈尔尝跨界苦果
与大型房企的“跑马圈地”不同，小房企的整体资金链依旧紧张，不得不选择“卖地求生”。 北京国土局官网5月2日发公告称，由于北京雅居乐未缴纳地价款，其在百子湾路14号的土地合同被解除；而作为“不务正业”的典型，雅戈尔因为资金链陷入困境，只好品尝此前冲动带来的苦果。
5月2日，北京国土局发公告称，北京雅居乐房地产开发有限公司2009年以7.1亿元竞得的朝阳区一地块，因未按照出让合同约定缴纳地价款而被收回，已交纳的1700万元合同定金不予退还，同时将暂停该公司及其关联公司参与北京新的土地出让交易活动资格。
虽与华南雅居乐同名，但被收地的北京雅居乐却隶属于北京华美地产，与势力雄厚的华南雅居乐地产控股有限公司没有任何关系。据业内人士分析，该被收地块的楼面价就已经超过2万元，开发商开发的利润空间非常小，而势力弱小的小房企无法承受亏本的风险。
作为“不务正业”的最典型，雅戈尔一直在房地产领域高歌猛进，在一、二线城市接连高价抢下地王。但其公司财报显示，截至2012年9月底，雅戈尔公司存货高达239亿元，占公司总资产的50.32%，其流动负债达314.7亿元，负债率高达73%，而手持现金不足27亿元。
有媒体报道称，雅戈尔在上海的“地王”项目长风8号已濒临绝境。2010年9月，雅戈尔以19.58亿元落子长风时，创下的2.6万元/平方米的区域单价地王纪录，至今仍未打破。此项目至少要卖到4万元/平方米才能保本，这就让其与周边的项目相比毫无优势，可是一旦降价又会亏本。
年末土地市场持续升温 地王频现逼国土部拟出新规
岁末将至，多地又出现了“地王”，这让许多购房者的心又悬了起来。根据以往的经验，“地王”频出往往会成为房价新一轮上涨的信号。
12月18日，国土部召开新闻通气会表示，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。据悉，此次会议主题被定为“采取切实措施，稳定房地产用地供应，抑制异常地价”。
地价的背后其实是房价
自2011年1月一轮房地产调控以来，全年房地产市场可以说是量价齐跌，购房者观望情绪严重，出手十分慎重。然而进入2012年年中以后，楼市一改此前状态变为量价齐升。时至年末，楼市回暖的迹象更加明显。
正是基于此，国土部此次“出手”意义深远。不过，分析人士认为，光国土部一家，很难按下跃跃欲试的房价“龙头”。楼市调控急需其他部委的政策支援。
遏制地王抬头
在上述国土部新闻通气会上，对于房价出现较大波动的城市，国土部土地利用管理司司长廖永林要求这些城市的主管部门立即制定对策，稳供抑价。国土部明确要求在三个方面采取切实措施：一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。
廖永林还透露，国土部将出台一系列措施，遏制“地王”抬头，以稳定市场预期。据他介绍，这些措施包括对总价较高的地块，将实行分割处理，划为多宗地供应。而对地段较好、单价较高的优质地块，则综合采用多种竞价方式：或招标出让，或提高付款难度，或与条件较差的土地“捆绑”供应。
自进入11月份后，土地供应放量比较明显，多个城市出现了总价或单价“地王”。据统计，11月27日至12月7日这11天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州7地的总价和单价“地王”纪录不断被刷新，半个月时间共有8个“地王”出现。
廖永林指出，从土地供应总量来看，计划明年的供应量与今年基本一致，不低于过去5年年均实际供应量。截至11月底，房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%。
楼市暖意渐浓
“面粉涨价，面包当然也要涨价了。”提及“地王”频出，上海经济学会高级经济师顾海波称，这传递出的信号可能是房价又要开始上涨了。
国家统计局12月18日公布的数据显示，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市达53个，比上月增加了18个，占比超75%。与去年同月相比，上涨的城市有25个，涨比降多。
中原地产提供的数据表明，11月份54个主要城市房屋成交量环比上涨30%左右，个别城市尤其大，如北京环比涨幅129.2%，深圳环比涨幅200.27%，哈尔滨环比涨幅777.22%。
中指研究院的统计数据也显示，11月份100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月份上涨0.26%。其中，十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上涨0.39%，同比也上涨0.15%。
“这是今年以来，十大城市平均房价首次同比上涨，部分重点城市房价甚至超过调控之前。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟称。
另据报道，房价上涨还表现在新房“跳价”、排队购房等，这样的态势相继出现在多个二线城市。从库存来看，尽管目前一线城市楼市在加速回暖，然而这些城市的库存并未大幅减少。
尽管在限购、限贷等严厉的调控政策之下，目前房价很难大幅上涨，但是从整体而言，不论是环比还是同比，无不沿袭“涨多跌少”的态势。
影响有限
廖永林表示，国土部将对中冶南京总价地王地块进行公开调查，这显然不失为一个积极的信号。不过，单就国土部一家之言，调控的效果恐怕难言“理想”二字。
本报记者注意到，多个部委表示时刻关注房地产市场的变化，但迄今为止尚未有一个部委出台措施。此前包括发改委、住建部有关负责人就曾表态，“房地产调控现在还没想放松”，“房产税将适时进一步扩大试点范围”等。
记者还获悉，住建部部长姜伟新近日在部内一次学习十八大报告的会议上也坚称，必须坚持房地产调控不动摇；发改委主任张平最近也在多个重要场合强调，要加强房地产调控，同时还要进一步加大保障房的建设力度，加大对中低价位、中小套型商品房的供应力度。
在地方上，北京市政府个表态称“坚持房地产调控不动摇”，但北京的房价降幅很小。与此呼应，目前一些房地产商却在积极增加土地储备，谋求下一轮发展机会。尤其是一些开发商认为，未来城镇化将成为中国经济的增长点，拿地很“拼命”。业界据此认为，在开发商活力复苏、地方政府加快推地的形势下，这一波拿地热显然会持续升温。换言之，国土部强调的调控政策收紧，显然还需要其他部门的协同作战。
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