[摘要] 房地产格局正在悄然更替，商业地产迎来黄金发展时期。那么，写字楼市场是否能为商业地产创造一场漂亮的投资盛宴呢？本期厦门房天下荣幸邀请到了中国商业地产联盟-副会长兼秘书长-王永平，来自商业地产最主流最专业最权威的业内声音如何看待写字楼市场。
随着政策的调整，住宅市场一片风声鹤唳，而商业地产市场却是风起云涌，俨然进入到了一个新生的黄金发展期。住宅失去投资性已是一个不争的事实，从近几年来开发商推盘的态度就可以说明一切。政策的冷酷到底，限购的威力已经威慑到了二三线城市。投资者前脚刚踏出一线，还没有在二三线踩热，又被套了进去，丢盔卸甲折戟沉沙。
房地产格局正在悄然更替，商业地产迎来黄金发展时期。那么，写字楼市场是否能为商业地产创造一场漂亮的投资盛宴呢？本期厦门房天下荣幸邀请到了中国商业地产联盟-副会长兼秘书长-王永平，让我们一起来聆听来自商业地产最主流最专业最权威的业内声音将如何看待写字楼市场。
中国商业地产联盟-副会长兼秘书长-王永平
写字楼市场的区域差别很大 跟城市经济发展有密切关系
在全球经济不景气的影响下，国内住宅市场又受限购严厉影响，商业地产或将成为投资，而在商业物业众多类型中，王永平认为写字楼市场投资潜力不错。谈到写字楼的空间，王永平认为这不能一概而论，原因是因为写字楼的空间在不同城市里的差异非常大。“不同城市、不同地段差距都非常大。近两三年来，北京的写字楼可以用飙升来描述，但上海就比较平稳，像成都、南京这些地方的写字楼增长就比较缓慢，属于一个自然增长，有些城市甚至形成一种空置。”
在王永平看来，写字楼跟住宅不一样，住宅产品买了可以租，租不出去还可以自己住。但办公楼不用的话，不开公司，作为投资人可能就长期空置，按揭付利息压力大。住宅相对比较好出租一些。写字楼的需求跟一个城市的宏观经济发展有密切关系，城市里开公司的人多了，外来投资多了，写字楼的需求就会呈现一个增长。
“北京写字楼这两年出现比较大的增长跟北京写字楼供应不足有很大关系，市场本身没有太多新的供应量，经济又在不断的快速发展，外地公司入驻北京的愿望又比较强烈，造成北京写字楼租金的增长。但这种现象在过去前十年里，在北京市场是没有过的，别的城市也是没有过的。现在的金融街、CBD的租金都是在18块左右，而有些城市的写字楼才3、4块。所以说写字楼的区域差别很大。”王永平谈到。
成功写字楼的关键因素 租金高物业服务好
谈到如何衡量一个写字楼是否成功的标准，王永平认为租金水平的高低是最直观的一个表现，第二要看物业管理能不能做得更好。“硬件本身不存在好与不好，就像沃尔玛跟恒隆广场不可以去比较谁更好，因为这两者服务的客群是不一样的。写字楼也一样，不能说甲级写字楼就比普通写字楼更好，比如甲级写字楼要是空置了，就是不成功的；低端写字楼租户满了，租金很好，那就是成功的。”他认为写字楼要针对本身的市场定位，首先租金高，其次，租户对物业管理满意，这是很重要的因素。
关于写字楼如何避免同质化，王永平说：“写字楼要符合当地的区域经济发展现状，不要盲目去学别人，城市本身有没有太多的公司可以入驻这个最关键。写字楼本身的差异化不是特别大。它不像商场，这里要做一个购物中心那里做一个百货，那里再做一个奥特莱斯，整栋楼的形状、结构就不一样。而写字楼总体结构变化不大，主要是标准的高低。”
地标级写字楼在任何时期都是高端人士的投资选择
2013年6月，SOHO中国行政总裁张欣组团以7亿美元购入美国纽约通用汽车大厦40%股权，成为中国投资者有史以来的单一美国物业交易，也让美国通用汽车大厦，这一曼哈顿地标级写字楼几经易主后，再度成为大家讨论的热点。地标级写字楼逐渐成为高端人士的投资新贵，在这一点上王永平则有自己独特的观点。
“这种地标级写字楼在任何时期一定都是高端人士的投资选择。这种标志性的楼成本高，没有钱的话谁有能力去买。这种物业都是持有物业，不是分拆的。分拆的就不高端，高端的是永远不分拆，所以要整栋楼买下来。像张欣7个亿才买美国纽约通用汽车大厦40%股权，算下来一栋大楼要将近20个亿。投资无论新贵、旧贵，国外，包括北京、上海都是统一持有，只租不售，买的只是股权而不是物业。”
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