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一线城市写字楼供需平衡 厦门商业地产发展迅速

房天下视野   2013-07-15 10:47

[摘要] 数据表明,在未来四年,若所有项目如期交付,十四个城市写字楼总量将增加4080万平方米,增幅达80% ,其中约有52%来自于城市的新兴区域。另外此调查还显示,从未来四年的供需关系上看,北京办公楼供应不足的情况将持续,上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡,而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。

写字楼供应:一线城市供需平衡二线城市未来或供过于求

据悉,房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)于近日发布了《中国办公楼实情调查》,以十四个主要一二线城市的数据为样本,探讨未来四年写字楼的供需情况。数据表明,在未来四年,若所有项目如期交付,十四个城市写字楼总量将增加4080万平方米,增幅达80% ,其中约有52%来自于城市的新兴区域。另外此调查还显示,从未来四年的供需关系上看,北京办公楼供应不足的情况将持续,上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡,而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。

写字楼

受供需关系的影响,城市写字楼空置率也相应发生变化。此机构的另外一份报告《2013年第二季度中国房地产市场回顾与展望》显示2013年第二季度多个优质写字楼市场出现供应高峰。受宏观经济持续疲弱及整体需求持续在低位徘徊的影响,各区域市场优质写字楼整体空置率均呈上升态势。

虽然供应高峰对租金表现未造成即时冲击,但整体市场租金增长有进一步放缓的迹象:北京全市优质写字楼平均租金的上升势头在持续了超过三年之后于本季度戛然而止。在上海市场,受整体经济活动放缓影响,跨国公司扩张活动亦趋缓,写字楼租赁成交主要源自续租与搬迁,全市优质写字楼平均租金已连续4个季度环比微跌。从范围来看,华北及华东市场基本持平,而华南市场由于租赁活动仍相对活跃,租金则录得微升。

优质写字楼逆市表现良好

尽管面临物业集中入市带来的压力,各城市的高品质写字楼物业仍有较好表现。比如本季一日资银行及一本地金融公司分别在广州天河区租下2,250平方米及1,500平方米的写字楼面积。即使是在大体量物业集中入市空置率急升的成都,本季度仍有个别优质物业表现抢眼:某核心商务区近期入市的优质租赁型写字楼吸引当地某金融公司租下整层,面积共计约1,900平方米。

由此可见,在写字楼市场同质化现象日益严重的今天,只有不断地追求高品质,以差异化的政策才能在市场竞争中脱颖而出。

写字楼的供需与城市商业发展紧密相关

一个城市的商业物业并是不是越多越好。商业地产的供需与地方商业的发展现状有必不可分的关系,写字楼的供应也要依据地方的商业状况。

具体到厦门,近几年厦门正在悄悄完成从城市到都市的华丽转身,厦门政府关于两岸金融中心的利好政策逐步落实。不仅闽南本地企业纷纷把总部搬迁来厦门,海峡两岸的企业进驻厦门的愿望也日渐强烈。厦漳泉同城化的发展也在逐渐扩大厦门在整个区域的吸引力,厦门作为东南地区著名的花园城市的魅力正在逐渐增加。

与此相呼应,厦门不限购不限贷的商业地产迅速崛起,吸引着众多投资客、购房者前来攻城略地。近期厦门soho项目加推迅速,城市综合体也进入繁华时代,企业自持或者开发的写字楼鳞次栉比。

厦门片区发展不平衡 写字楼升级速度快

写字楼

但也要看到厦门各个区域发展的不平衡。在写字楼市场,轮渡鹭江道是传统的CBD,此片区配套相应完善,交通便利,又处在一线地段。因此此片区的写字楼基本不存在招租困难。相应的,在东部沿海的某片区,与雨后春笋般冒出的总部大楼成对比的是不够完善的配套。该片区某写字楼目前启动招商程序,但是目前的境遇却有些尴尬,许多前来问津的客户最后都无奈转移到其他片区,该写字楼招商负责人告诉记者:“并不是写字楼档次不够水准,而是相应的配套无法满足客户的需求。”

以上两个片区的对比折射出当下厦门写字楼市场的两种境遇。尽管厦门近几年商业发展迅速,但不可否认的是,当前厦门写字楼市场供应过大,在需求平稳的状况下,供过于求的市场呼之欲出。这种局面的形成,与政府对城市的定位(两岸金融中心),以及不同属性的土地出让有密切联系。近年来,厦门市土地出让以商业办公用地居多,大量该类土地在经过两到三年的酝酿期,在今年集中形成供应。与供应来增大形成对比的是,相关的配套、物业发展步伐过慢,这也一定程度上制约了写字楼市场的发展。

厦门需要什么样的写字楼

虽然厦门某些片区的写字楼面临挑战,但只要政府、开发商、租户以及投资者理性应对,这些区域的写字楼市场仍存在大量的机会。

令人欣慰的是,目前厦门新的写字楼项目在自身软硬件配套上都比老项目更上一层楼。停车位增加,物业服务专业,快速运行的电梯以及各种智能化系统能满足快节奏的现代办公需求。会展片区近期比较热门中航紫金广场,拥有4.2米层高、冷热双调空调节能系统以及近2000个车位,拥有绿色环保健康的办公气氛。

另外,开发商也更加注重行业规范,更加注重行业标准的运用。在业内,LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)是一个评价绿色建筑的工具。宗旨是在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。上述提到的写字楼是目前福建省内获得LEED金级、中国绿色建筑三星双认证的写字楼,相信以后这种高标准的写字楼将会越来越多。

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