[摘要] 如今已有越来越多的房地产商和个人选择投资海外房产，海外置业的热潮正在不断升温。同时，海外项目对于开拓中国大陆市场也表示出了强烈的需求。有报告预测，2013年中国海外房地产市场投资将较2012年增长20%。中国房企对于海外投资的热情高涨，主要原因是许多开发商认为当下是海外投资房地产的绝佳机会。
中国楼市“温度”难测，一时间人们突然发现，从美国纽约、加拿大多伦多到英国伦敦，从澳大利亚、新加坡、马来西亚到日本，再到中国两大特别行政区域香港、澳门，令人眼花缭乱的楼盘信息大量涌入中国大陆市场。如今已有越来越多的房地产商和个人选择投资海外房产，海外置业的热潮正在不断升温。同时，海外项目对于开拓中国大陆市场也表示出了强烈的需求。
事实上，海外投资置业并不是一个新话题，自2008年金融危机以来，美国等地的房地产市场在价格和成交量都曾出现了大幅下滑，到中国开辟市场就成为海外开发商的新思路，这一趋势在2013年一季度显得格外明显。
中国的富人群体通常在国内拥有多套房产，在他们看来，在海外置业是获得外国居留权的捷径。尽管中国政府为了抑制房产投机，已经采取了诸如限制居民购买第二套住房，提高住房贷款首付比例等措施，但大多数城市的房价依然不为所动，继续一路高歌猛进。随着楼市调控，宏观经济走以及及人民币预期，有业内人士预测，未来投资海外房地产市场，有望成为中国人理财的重要组成部分。
一方面，房地产企业在国内遭遇限购、限贷、房产税等政府调控政策的频繁冲击，希望开拓一块新的不受政策影响的市场；另一方面，国内投资客看中了海外土地和房产的产权、稳定的政策、市场环境和高，当他们在国内的投资受到遏制时，自然就有海外投资的意向。而国内房地产企业在国外开发的项目，自然就成了二者的结合点。
中国房企海外投资范围越来越广泛，投资额度也与日俱增。有报告预测，2013年中国海外房地产市场投资将较2012年增长20%。中国房企对于海外投资的热情高涨，主要原因是许多开发商认为当下是海外投资房地产的绝佳机会。据中国海外投资联合会数据显示，2012年，万科、万达、绿地、碧桂园及中国铁建、中国建筑、万通等十余家内地大型房企，已在海外有房地产项目或明确的投资计划，总投资规模达上百亿美元，且这个数字还将持续增长。
而今年的海外扩张已不仅仅是试水，而是高举高打地全面介入。先是万科与美国铁狮门公司签约合作开发旧金山项目，而后绿地的济州岛健康城项目和碧桂园马来西亚项目正式开盘销售，不久前又有报道称，总部基地(中国)控股集团计划为英国皇家码头投资10亿英镑(约合人民币94亿元)打造名为“中国城”的地产开发项目。不难看出，各大房企的海外战略已经逐渐清晰，华人密集和国人常去的城市与区域成了房企扩张的必争之地。
“走出去”是未来大方向 知名企业海外扩张
国内开发商积极在海外开拓项目，一方面是海外置业对于消费者来说，从区域到功能都越来越多元化，吸引了大量的国内投资者。另一方面，近年来有越来越多的国内开发商也选择外拓，到海外进行房地产开发。
早在今年年初，万科就与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块。自此，万科首次进军美国，国际化策略也迈出实质性一步。 该项目总投资约6.2亿美元，其中万科将投资1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。
碧桂园金海湾是该集团在马来西亚布局的三个项目之一，除此之外，碧桂园还与马来西亚知名发展商合作，将在吉隆坡周边打造两个大型别墅度假项目。据透露，碧桂园还将进驻韩国等更多国家开发房地产项目。
绿地集团也在今年发出消息称，将在悉尼市中心投资建设悉尼绿地中心及配套商业和高星级酒店。该项目总投资约为4.8亿澳元，经中国政府有关部门批准后，年内将正式动工。同时，绿地在韩国济州的首批投资项目即将进入销售期。
近日，蓝火与澳大利亚汤森集团签订合作协议，正式代理墨尔本吉斯本区和桑柏丽区两个房产项目的销售。这也是蓝火今年继马来西亚海峡新天地之后代理的第二个海外房产项目。
除此之外，万达在莫斯科开发旅游地产项目，中海外在伦敦开发写字楼项目……一时间，“走出去”似乎成为房企谋求发展的坦途之一。
首发项目销售良好 但投资前景有待观察
从已经进入销售阶段的个别中国房企的海外开发项目不难发现，中国购房者是其海外房产的主要买家。在今年5、6月份热销的碧桂园马来西亚金海湾项目就受到中国买家热捧。碧桂园方面透露，金海湾项目自开放以来，反响热烈，中国客户考察团多在参观后决定认筹。
另一个位于韩国济州岛的旅游健康城项目，首批产品也已于今年二季度启动销售，其目标客户主要针对中国购房者。绿地方面预计年内销售收入有望超15亿元人民币。而其澳大利亚悉尼“绿地中心”项目，将于今年四季度启动改建，并于年内对外销售，年内销售收入预计超过10亿元人民币。
有业内人士表示，即使是目前中国的多家龙头房企进军海外，但对于海外投资发展仍属早期，面临诸多挑战，投资前景亦有待继续观察。
海外置业潮火热 30%富人选择海外房地产
在今年举办的上海春季房展会上，海外置业展会就占到展会面积的四分之一，海外项目参展数量占房产会的六成，创下了历届之最，人气超过本地项目。与此同时，在北京、南京、广州等地的海外置业活动同样受到热捧。
根据福布斯的统计，中国可投资资产超过1000万的人的数量在不断上升，并且在他们持有的可投资资产的比例也在逐年增加。而进行海外投资的人群绝大多数是企业高管，这些企业主要包括石化、金融业、房地产、制造业贸易及IT业。
一份来自199IT互联网数据中心调查报告显示，中国可投资资产超过1000万元人民币的高净值人士已达到70万人，其中可投资资产超过1亿元人民币的超高净值人士的数量也达到4万人。而这部分富人中，通过跨境资产配置分散风险已成为主流，其中60%的人表示未来会进一步加大境外投资金额。在海外投资中，30%的中国富人选择房地产。
根据美国房地产经济商协会的统计显示，在美国购置私人住宅的海外投资者中，中国个体投资人所占比例从2007年的5%上升到2012年的11%，成为仅次于加拿大的国际投资者在美住宅投资的第二大来源国。
澳大利亚政府统计数据显示，自2011到2012年间，中国投资者（包括个人及机构投资者）在澳大利亚的房地产投资总额达41.87亿澳元，占该国当年房地产总投资额的7.2%，是当年仅次于美国的第二大房地产投资来源国。
英国房企之一的英国邦瑞房地产发展股份有限公司邦瑞中华区首席代表兼总经理白兮表示，2008年以前几乎没有中国买家到英国买房，而目前中国买家约占伦敦住宅总成交的10%。同时他预测，未来5年，来自上海的买家在伦敦房地产所占比重也将达到10%。
投资建议
尽管近年来国内房企海外投资案例不断增加，企业规模、投资目的地逐渐呈现多元化趋势，但世邦魏理仕认为目前中国房地产企业的海外拓展仍处于试水阶段，面临诸多挑战，投资前景也有待继续观察。就房地产企业投资目的地而言，美国、加拿大、澳大利亚等透明度高的发达市场，以及与内地地域、文化背景近似的中国香港、新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场，将会成为未来开发商进军海外的主战场。
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