[摘要] 业内人士认为，在经济增速放缓的大背景下，房地产市场恐不会遭遇更严厉的政策压制。但与此同时，尽管本届政策在多个领域强调市场化发展方向，但热点城市的过热信号却决定了，行政化手段恐难以在短期内退出。从下半年来看，维持市场稳定将是政策的主要目标。
在年中的节点上，房地产调控政策走向颇引人关注。7月30日，中央政治局会议对房地产表态称，“促进房地产行业平稳健康发展。”并未提及房地产调控。而在去年年底的会议上，针对房地产调控还使用了“加强”的字眼。在热点城市高价地频出，房价上涨动力充足的情况下，高层对房地产调控的态度，似乎让人捉摸不透。据统计，在本届政府召开的18次国务院常务会议中，仅有两次提及“房地产调控”。其余与房地产有关的表态甚少，且多涉及保障房，较少提及商品房市场。
业内人士认为，在经济增速放缓的大背景下，房地产市场恐不会遭遇更严厉的政策压制。但与此同时，尽管本届政策在多个领域强调市场化发展方向，但热点城市的过热信号却决定了，行政化手段恐难以在短期内退出。从下半年来看，维持市场稳定将是政策的主要目标。
房地产市场风险渐显
“新国五条”出台后的房地产市场，经历了一个“先抑后扬”的走势。如今不过5个月，房价曲线已连续攀升至历史高点，局部市场甚至出现过热现象。
数据显示，今年7月，百城（新建）住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.10个百分点。其中，北京、上海等十大城市的住宅均价达到17609元/平方米，环比上涨1.34%，同比上涨11.06%。
与此同时，从6月下旬以来，一线城市频繁出现高价地。7月，北京夏家胡同地块和孙河地块先后拍出4.2万/平方米和4.4万/平方米的单价，连续刷新单价“地王”纪录。
而在房屋租赁市场，相关机构数据显示，北京房屋租金已连续52个月上涨，上海的租金也已连续上涨37个月。无论房屋买卖市场还是租赁市场，成交量虽有波动，但价格持续攀升。
“部分区域的房地产市场已出现非理性爆棚的现象。”中原地产市场研究部总监张大伟认为，这一方面是由于一线城市的市场供需关系紧张，另一方面则是由于高价地和信贷紧缩等对市场预期的影响。
令业内人士担忧的是，未来一段时间，这种影响因素还将继续存在。华远地产董事长任志强在近期的“华远·好天地”商业项目揭幕仪式上表示，若供需关系不能有效改善，下一步通州房价肯定会达到四万、五万。
针对统计局即将发布的房地产相关数据，分析人士预计，在此前的上涨惯性下，70大中城市房价还将继续维持涨势。值得注意的是，一线城市供需关系紧张的局面不会改变，但部分区域的房价水平已经背离了市场，市场风险正在凸显。
行政调控手段或改进
按照以往的逻辑，房价和地价连续大涨之后，必然会导致新一轮调控政策的出台。但自从本届政府正式就任以来，对房地产调控的态度却始终令人捉摸不透。
据统计，从3月18日至今共召开了18次国务院常务会议，其中仅在3月27日和6月26日的会议中，提到了“房地产调控”的字眼，其余的会议均未提及调控。
具体来看，3月27日的会议提到了“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设”的说法。6月26日的会议则表示，“做好房地产市场调控，促进房地产市场健康发展。”
在其余的会议中，对保障房建设等内容有所涉及，却未专门针对房地产市场进行表态。而在高层领导近期的调研中，也曾提及土地制度等层面，而非房地产市场。
作为对下半年经济形势定调的中央政治局会议，对房地产的表态是“促进房地产行业平稳健康发展”，同样未涉及房地产调控。而在去年年底的政治局会议上，对房地产的说法为“要加强房地产市场调控和住房保障工作”。短短半年间，政策口径已有很大不同。
有观点认为，梳理历次楼市调控不难发现，房价始终无法走出“越调越涨”的怪圈，因此，高层避谈调控，或是在反思以行政手段为主导的调控思路。
据悉，新一届政府就任以来，在多个领域强调了市场化、规范化的思路，这与以往的调控路径不同。据中国证券报记者了解，此前高层曾召集房地产行业相关人士进行座谈，征询应对市场变化的策略。一位与会的人士指出，从决策部门的态度来看，反思调控的意图十分明显。
短期内政策倾向“维稳”
探讨房地产调控政策的变化，还需站在宏观经济的大背景下。近期公布的半年度宏观经济数据显示，在经济结构调整的关键阶段，国民经济恐难以继续维持高增速。同期发布的房地产数据则显示，房地产市场量价齐升局面凸显，部分区域房价涨幅甚至亮起红灯。
在决策层面前，保增长和控房价的矛盾又一次凸显。在不少专家看来，前者需要市场化改革得以推进，而后者仍需在一段时间内依靠行政之手。
21世纪不动产分析师张磊认为，在经济下行阶段，稳增长被置于重要位置，虽然经济学界普遍猜测GDP增速的下限是7%，但这并不是一个高枕无忧的数字。为了使房地产投资不至于下滑，国务院提出了两个重要措施：支持家庭购买首套房，启动1000万套棚户改造计划，从而维持房地产投资的合理增长。
他认为，此次政治局会议措辞的“变调”，并不意味着房地产调控基调的调整。预计下半年，以限购限贷限价为代表的房地产调控仍将继续，但不会有新的行政调控措施出台。
开发商对政策的态度则普遍乐观。任志强便表示，在经济高速增长阶段，房地产业会受益于经济增长；但在经济增速下行的时期，房地产业也会因拉动效应而免受打压。他认为，在当前的经济形势下，下半年不会有更严厉的调控政策出台。
但值得注意的是，市场化的调控手段仍将是楼市政策的趋势，这主要表现为长效机制的建设。据了解，随着数家涉房上市企业停牌“筹划重大事项”，冻结多年的房地产企业A股上市、再融资和重大资产重组政策，有可能取得实质性破冰。
知情人士近期还透露，由发改委牵头，住建部、国土部等相关部委正在参与制定房地产调控的长效机制，其中包括房产税试点、保障房建设、公积金贷款等多个层面。在楼市调控政策“维稳”的同时，这些长效机制可能借机加速落地。
融创孙宏斌：
房地产政策一定是市场化趋势
“北京地价太不理性了。”融创中国董事会主席孙宏斌在接受中国证券报记者专访时表示，不相信北京的地产市场会一直涨下去。最近一年来，融创不断在北京市场尝试拿地，但一无斩获。孙宏斌表示，今年融创的保守销售目标是450亿元，且“肯定能完成”。他还介绍，目前融创有100多亿的现金流，但不会盲目追求规模的扩张，今后会将更多的资金投入上海和苏锡常市场。
政策终将回归市场化
中国证券报：怎么看待北京和上海区域这两个重要市场的区别？
孙宏斌：我一直看好北京和上海，两者都是的城市。从房地产市场来说，我觉得上海这几年应该是要会发力了。因为上海的住宅是偏少的，下一步我觉得住宅价格肯定会有上涨。所以现在买房子，不管在上海什么地方，不管现在价格高低，都是好时机。
北京地价确实太不理性了，我不相信地价会一直这么涨下去。去年下半年以来，融创参加了北京所有的土地拍卖，但一块地也没拿，我们宁可错过也不想买错。北京的市场可能会调整，我相信北京一定会出现20万的房子，像上海一样，但不是每个区县都涨到3万以上。
中国证券报：现在土地市场波动比较大，如何应对？融创是否会将重心向上海倾斜？
孙宏斌：房地产行业最重要的是买对地，而买地就像买股票，满仓不一定好，留有现金等待有机会时再抓住。如果市场一直往上走，多存点地有好处，但是现在土地市场会有波动，存很多地不合适。我们希望上海的占比能够增加，尤其是近几年，上海比北京的机会多一点。
中国证券报：怎么看待未来的房地产调控政策走向？
孙宏斌：任何政策都会影响经济和行业的发展，作为企业，无法改变政策，只能去适应它。短期内房地产调控政策可能有非市场化的因素，也可能出现反复，这都可以理解。但从长期来看，房地产政策一定是市场化趋势，这一点阻挡不了。
不盲目追求规模
中国证券报：今年融创的销售目标是多少？在现在市场条件下能否完成？
孙宏斌：我们没有定销售目标，如果要说的话，450亿是比较保守的，任何情况我们今年都会完成的。因为上半年就已经销售了200多个亿，下半年还会有更多的项目投放。至于完成多少并不重要，但肯定会超过450亿。
中国证券报：去年融创与绿城合作成立上海融创绿城投资控股有限公司，未来融创会否继续采用合作开发的模式？
孙宏斌：从下一步的发展来看，合作开发是大趋势。一方面，北京、上海等地的市场越来越像香港，土地总价高，单个公司的拿地难度越来越大，合作拿地开发是必然的选择。另一方面，在区域市场，如果品牌、产品没有足够的影响力，即使高价拿下土地，也难以保证利润，因此需要寻找一些合作伙伴。
中国证券报：融创的项目主要集中在京津和珠三角等区域，面对竞争压力，会否考虑进行战略调整？
孙宏斌：我们不会调整策略，会坚定现有的区域布局。因为我们很早就进入了这个市场，具有品牌的优势，市场的认可度也比较高。但与此同时，竞争的激烈会影响规模扩张的速度，所以我们也考虑，在合适的时机，在区域内的其他城市寻找新的项目。房地产业最重要的是风险控制，所以融创不盲目追求规模的扩张，现在我们布局了9个城市，未来五年，扩展到12个城市。
中国证券报：融创有没有去海外开发的计划？
孙宏斌：我们没有在海外开发的计划，房地产虽然在任何地方都可以做，但关键要明白自己的优势和竞争力在哪。
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