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改革的盛宴:三中全会后的房地产新起点

中国房地产业  2013-10-18 09:07

[摘要] 11月份召开的十八届三中全会有望开启新一轮全面改革,已在社会各界形成广泛预期。

11月份召开的十八届三中全会有望开启新一轮全面改革,已在社会各界形成广泛预期。

几乎所有人都认同中国经济增长过度依赖投资,消费增长则相对落后;政府在掌握和配置资源上的作用过大,抑制了创新和民营经济的发展;社会不平等已加剧到了危险的境地;环境也承受着非常大的压力。很多经济学者和投资界也非常担忧中国的杠杆率过高且快速增长、影子银行不断膨胀、投资效益下降以及房地产泡沫。除此以外,相当大的城乡及区域差距、为每年百万农民工提供就业、建立和完善社保体系也是政府所担心的重大问题。

1984年的十二届三中全会,是从农村改革全面进入城市改革的转折点,本届三中全会也面临类似转折的关键时期。社会各界普遍期望本届三中全会,如同人们印象中最为深刻的十二届三中全会那样,开创改变未来中国30年的改革创举。

已形成共识的是,未来的改革主要是围绕三个关系的处理,即政府和市场的关系、中央和地方的关系、国企和民企的关系。分别对应的是,解决市场对政府推动改革的路径依赖,解决地方因地制宜的不同的发展模式,解决民营资本活力的问题同时建立多元化的产权结构。在本届三中全会召开前夕,本刊通过对多个领域的梳理,试图寻找可能影响未来经济走势的脉络。

不管怎样,本届三中全会是一次值得期待的改革盛宴。2012年12月,习近平总书记重走1992年小平南巡的路线,在深圳并明确表态至今仍被世人称道:“中国的改革绝不止步,对外开放绝不止步”,他还说:“我们应当敢于解决危险路上的困难与风险,敢于打破意识形态的分歧同既有利益对改革的阻挠所构成的屏障”。

改革“真容”将露

中共中央第十八届三中全会将于今年11月举行。社会各界普遍预期由中共中央总书记习近平主持的这次会议将制定出中国下一轮经济改革的整体规划,改革的顶层设计将对若干宏观经济问题能有重大突破。

1978年和1984年的十一届和十二届的“三中全会”,让这四个字具有极强的符号意义。前者是人们口头语中经常提到的“三中全会”,这次会议后,中国开始改革开放;后者则是在上一届的基础上规定了改革的方向、性质、任务和方针政策,成为影响中国经济体制改革此后30多年的纲领性文件。本届三中全会被寄予了几乎同样的期望。

当年莫干山会议的亲历者、东南大学教授、经济学家华生认为:1984年的十二届三中全会,是从农村改革全面进入城市改革的转折点。1984年之前,主要是搞农村联产承包制,三中全会之后,进入全面城市改革。本届三中全会也是转折点,我们正面临着国家城市化道路的选择问题。从转折角度来说,两者非常相似,都是转折的关键时期。改革要触动很多既得利益,要改变很多观念,都是很不容易的事情。需要找清楚主要问题,力求在重点、难点问题上有突破。哪怕只能突破一个,对未来中国的影响也是巨大的。

根据惯例,在中央领导任期五年期间,中央委员会通常以“全会”形式召开若干次重要会议,就重大政策决议进行讨论和投票。其中,一些全会主要关于思想建设及宣传领域,而三中全会通常聚焦于经济,根据以往经验来看,通常会通过至少一项有关经济方面的重要文件。本届三中全会可能问世的新一轮改革方案,被认为将提振中期内中国经济增长的信心。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌指出,会议文件一般是纲领性文件,不太可能出台具体的细则或时间表,改革计划不会在这一次会议上全部成形。全会的关键在于给出清晰的改革的基本原则,以指导随后的政策细节并为其提供全方位理论支持。

渣打银行一份针对本届三中全会的研究报告指出,中央委员会下属的中央财经领导小组负责统筹全会经济文件的起草。涉及其他领域如政治、法律等,文件的起草统筹由党内其他相应的高层机构负责,全会通过的文件指引并形成其后的国务院政策决策和规划。因此,习近平总书记和国务院总理李克强对于改革的总体目标和战略完全认同并彼此协作至关重要。

本届三中全会几乎所有的准备工作从年初就开始,整个过程包括了文件起草、数百个机构递交背景资料、初稿以及审核意见等。上述报告执笔人、渣打银行大中华区研究主管王志浩在报告中写道:“整个夏季,中国的高层领导们或许一直在翻阅并讨论这些关于经济问题的初稿。”

之所以外界普遍预期本届三中全会将会有重大的改革举措,尤其是经济领域,在王志浩看来,很大程度上是因为人们看到了习、李这对“搭档”向世界展示了他们在经济政策上对彼此的认同,同时都认为当前的经济增长模式不可持续。

“改革来到十字路口,进入深水区”,几成社会共识。中央党校一位专家指出,“摸着石头过河”进行改革的阶段已经过去,现在中国改革进入深水区,“石头在哪里已经用手摸不到了,所以必须设计更为可靠的桥梁,引导中国改革走向成功。”在这样的背景下,本届三中全会被认为有望与上述两届三中全会具有同样重量级和影响力的改革盛会。

9月14日,国务院发展研究中心研究员吴敬琏在“中国增长模式抉择——前瞻十八届三中全会”读书会上介绍,一般重大的改革要推进三件事:是确定改革目标,第二是制定总体规划,第三是执行总体规划、全面推进改革。2012年中共中央经济工作会议上已经确定了目标,会议也要求在2013年“明确提出改革的总体方案、路线图和时间表”。

吴敬琏说:“今年11月召开的十八届三中全会希望能够制定出一个好的改革路线图。三中全会以后,关键任务是执行。”按照党内文件起草惯例,如不出意外,在征询党内高级干部意见后,报告起草小组会将就拟定稿继续进行修改,届时在今年11月召开的三中全会上露出“真容”。

改革集结号已然吹响

在9月的前20多天里,李克强总理至少6次谈及改革。而在此前的7月24日,习近平总书记在武汉召开部分省市负责人座谈会上的讲话,被认为已经透露出些许本届三中全会的内容。会上,习近平总结道:“从党的十一届三中全会到现在,走过了35年极不平凡的历程。事实证明,改革开放是当代中国发展进步的活力之源,是大势所趋、人心所向,停顿和倒退没有出路。”

并对当前任务难度作出界定:“实现全面建成小康社会的奋斗目标,对全面深化改革提出了更加迫切的要求。我国改革已进入攻坚期和深水区,需要解决的问题十分繁重。”

同时也指出了未来的发力方向:“进一步形成统一的市场体系,形成公平竞争的发展环境,要把更好发挥市场在资源配置中的基础性作用作为下一步深化改革的重要取向,加快形成统一开放、竞争有序的市场体系,着力清除市场壁垒,提高资源配置效率;进一步提高政府效率和效能,以加快转变政府职能为抓手,处理好政府和市场的关系。”

一位海外学者对此表示:“其实简单说来,未来的改革主要是围绕三个关系的处理,即政府和市场的关系、中央和地方的关系、国企和民企的关系。”

“解决市场对政府推动改革的路径依赖,解决地方因地制宜的不同的发展模式,解决民营资本活力的问题同时建立多元化的产权结构。所以中国的未来不是简单的激活政治改革,而是要改革整个政治和经济制度。就经济领域来说,势必要第二次改革。”

“十八届三中全会并不会讨论诸如房产税征收水平、应当拨出多少资金用于城市户籍制度改革、未来哪些国企应当被私有化等细枝末节的地方。这些细节可以放在筹备阶段讨论,同时国家各部委或许已有自己的计划,如中国人民银行的利率市场化改革方案已获国务院批准。”瑞银集团中国区首席经济学家汪涛表示,部分改革措施实际上已在11月会议前出台,部分改革措施将会在会后宣布。

事实上,关键的改革已经开始。今年年初开始的反腐措施正取得显著成效,行政审批的权力正受到制约。从今年5月国务院开始取消和下放行政审批事项至9月底,已取消和下放的行政审批事项达221项。

5月,财政部和国家税务总局联合印发了《关于在开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》。

6月,国务院要求全面放开小城镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,逐步放宽大城市落户条件。虽然还未宣布目标及时间表,但户籍改革已在几个省份试行,比如:9月份山东宣布放开中小城市户口迁移限制。

7月底,国务院批准了中国央行制定的推进利率市场化进程的整体改革方案,当月早些时候,央行已经取消了多数贷款利率下限。

8月,国务院正式批准设立上海自贸区,国务院要求上海自贸区形成“可复制、可推广的经验”。今年3月,李克强在上海召开座谈会时曾大致透露出了意图,“我们要用开放扩大内需,用开放形成倒逼机制,用开放促进新一轮改革。”

我们认为,十八届三中全会将会在这些已初显眉目的改革趋势中扮演催化剂的作用,同时将推动更多变革。

改什么,革什么?

可以预见的是,有关新型城镇化相关改革内容会在三中全会上得到确认。吴敬琏认为,旧型城市化主要是土地城市化和造城运动,不仅建设效率低,而且城市运营也低效。主要由行政主导,偏离经济,同时层级制的城市体制、二元土地产权制以及户籍制度造成的土地财政是旧型城市化的顽疾。

要转型必须解决观念方面的问题,“首先是旧城市化中存在的政府导向转变为市场导向。政府只需要顺势而为的规划和基础设施建设即可,其次需要改善现有的土地产权制以及改善层级制的城市体制。”吴敬琏说:“规模越大的城市级别越高,级别越高的城市又可以享受更多资源来扩大城市规模,这样不利于级别较低城市的发展。”

吴敬琏透露,“高层已经开始着手解决上述问题,十八届三中全会将从根本上解决新型城市化发展过程中面临的体制问题。”改革的核心在于推动“人”的城镇化,以实现可持续增长、缩小社会不公并减轻结构性失衡。主要措施可能包括:各地区的实施和进度要求各不相同的中小城市落户限制放开;扩大养老金、医保覆盖范围,使更多农民工和农村人口受惠;基本养老保险实现统筹,从而推动异地接续和劳动力的转移;促进有条件的农村土地流转,提高农民在土地出让中的比重。

王志浩分析,从现有讨论看,政府已经提出一些土地制度改革的想法,可能会在十八届三中全会后出措施。比如说,关于农村建设用地的确权问题,还有农用耕地的扭转问题,这些都可能涉及到未来土地制度的变革。按照新文件的提法,有可能把农村的建设用地纳入到统一的公开交易市场交易。在公有制不变的基础上,允许集体所有制土地参与建设和流转。

值得注意的是,土地改革由于牵涉到诸多复杂问题,可能是一个渐进和长期的过程。市场普遍认为,政府会尽可能地尝试多种形式的试点,但不会马上实施“同地同价”原则。短期内农村集体建设用地直接入市、转变为城镇建设用地的难度也非常大。

发展好城镇化的关键在于处理政府与市场的关系,这意味着要转变政府职能,减少政府对投资活动和要素定价的直接干预,提高社会保障等基本公共服务供给的覆盖面和质量;逐步放宽对服务业、要素市场以及金融市场的管制。包括精简机构和人员,减少对经济和社会事务的直接管理,通过大的政策对社会及宏观经济进行管理。完善社会主义市场经济,让市场发挥更大的作用。

据发改委一位官员透露,中央决策层正在考虑通过重新调整分税制来重新定义与地方政府的关系。最有可能的方案是将中央、省、市、县、乡镇五级财政,调整为中央、省、市县三级财政,逐步压缩市辖区和乡镇政府的预算自主权并逐渐推广至。地方政府自主事权必须和财政收入基本匹配,同时在适当时机开征遗产税和房地产税,补充地方收入。

事实上,过去几年在900多个县镇已推行五级精简为三级的试点,浙江省更是走在前列。另外,自2013年9月起,山东省将允许县保留大部分新收缴的企业和个人所得税。在此之前,全省所有税收都由省、市辖区和乡镇依据固定比率分享。该项政策意在加强当地政府的财权,提供资金用于当地公共服务支出,然后逐渐降低对中间级政府的资金投入。

通过财税制度来调整中央与地方政府的关系显然是改革重点。瑞银的实时报告指出,服务业营改增可能进展最快,在未来2~3年内即可完成,地方政府收入占比也将随之调整。地方政府或将通过资源税改革获得更多的税收收入,同时中央政府将在基本养老和疾病防控等方面承担更多支出责任。

瑞银的报告还称,财税体制改革涉及不同利益集团和各级政府之间的利益再分配,因此也是最难操作的。“我们认为未来两年内以下方面难有重大突破:中央政府向地方政府作大规模让税、大举发行地方市政债、范围征收房产税或对个人所得税作出重大改革。”

“改革的背景决定了市场的环境,企业在怎么样的市场环境下生存,决定了企业采取什么样的战略来应对改革。”华远地产董事长任志强在华远30典上感慨。

国企与民企的关系这个领域,在汪涛看来,不会很快启动大规模国企改革或私有化,毕竟国有企业的处境并没有上世纪90年代末那么糟,而价格和行政体制改革的推动会有助于发展壮大民营经济,间接冲击到国有企业。

可能还有很多领域的改革信号,比如全面清理银行不良贷款、包括地方政府债务。从政府角度来看,银行的资产负债表仍然稳健,平均不良贷款率仅为1%,远未严重到需要政府救助或资本重组的地步。在这样的情况下,政策选择的余地比较大,比如等待经济增长改善;让银行逐步消化;或向地方政府施压、要求其尽可能还债等。此外,尽管政府对一些金融产品的风险表示了担忧,但进一步发展“多层次资本市场”,包括发展债券市场和资产证券化已是既定目标。

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