[摘要] 从去年底至今，厦门楼市的火爆一直在不断刺激着每位购房者的神经。成交量创历史新高、成交价格持续上涨，“日光盘”、“夜光盘”、“时光盘”的报道屡屡激起市场一阵惊叹。而究其原因，主要还是大家普遍认为厦门无地可供、商品住宅供应缩减，出于“恐涨”心理，引发出一系列的市场现象。
从去年底至今，厦门楼市的火爆一直在不断刺激着每位购房者的神经。成交量创历史新高、成交价格持续上涨，“日光盘”、“夜光盘”、“时光盘”的报道屡屡激起市场一阵惊叹。而究其原因，主要还是大家普遍认为厦门无地可供、商品住宅供应缩减，出于“恐涨”心理，引发出一系列的市场现象。
然而，据厦门土地房产研究中心从有关单位获取的权威信息显示，无论是存量商品房，还是土地供应，第四季度至明年都将有较大供应量入市。届时市场供应偏紧的态势将得到有效缓解。
厦门无房可供、商品住宅供不应求局面有望在第四季度缓解
市场存量充足
土地供应增加
从现有市场存量看，据厦门土地房产研究中心统计，厦门全市现有未入市（未取得预售许可证）的商住及含居住功能的综合体用地近50宗，可供商品房存量约2500万平方米。其中，商品住宅可供存量约1000万平方米，包括岛内约200万平方米、岛外约800万平方米的未入市量。
另外，从土地供应情况看，受土地收储、征地拆迁等工作影响，2013年前三季度全市经营性用地出让量仅完成年初供地计划总量的四分之一。不过，进入第四季度厦门市将加快经营性用地供应速度，预计接下来的两个月将有十多宗地块陆续推向市场，规划总建筑面积近100万平方米，其中商住用地规划总建筑面积近50万平方米。此外，还有已纳入今年供地计划但因征地拆迁工作影响而延迟入市的、规划总建筑面积近300万平方米的商住用地将在明年陆续推向市场，因此预计从今年底到明年约有1300万平方米以上的商品住宅供应量。若按照近五年厦门市商品住宅年均去化量统计，完全可以满足未来3-4年的市场需求。
高端住宅占比小
刚需购房为主流
从成交价格看，2013年1-9月厦门市新建商品住宅均价14470元/平方米，虽然8月海沧地块成交价格出现新高，也加大了房价上涨预期，但该地块定位为高端商品住宅，因此其影响也主要作用在高端住宅市场。从1-9月新建商品住宅成交户型结构看，单套面积在144平方米以下的户型占比达76%，这表示高端住宅市场占有量不到厦门整体住宅市场的四分之一，仅能代表小范围的市场特征，若以局部表现来衡量整体特征就会有失偏颇。
而且，从今年厦门全市新建商品住宅成交均价的分布结构看，成交单价在15000元/平方米以下的户型占比为69%，而成交单价在30000元/平方米以上的户型不足5%，再次说明高端住宅并非市场主流产品，厦门商品住宅市场依然是以刚性需求房源的供应与成交为主。
投机需求遏制
批准预售力度加大
除了采取增加土地供应总量、控制商品住宅供应结构等措施外，厦门市还通过从严、从紧实施限购政策、加大商品住宅批售量来促进厦门房地产市场的稳定。据了解，市国土房产部门建立了购房人信用档案，若购房人因伪造纳税、社保证明材料等行为骗购，被记入不良信用档案的购房人及其家庭成员5年内将被暂停其在厦门购买住房资格。同时，据厦门土地房产研究中心调查显示，随着限购政策的进一步趋紧，外地户籍居民购房比例从季度的54%，缩减至第三季度的40%，减少了14个百分点，投机、投资性购房现象有所遏制。另外，2013年1-9月厦门市新批准预售商品住宅项目76个，增加商品住宅预售面积约412万平方米，较去年同期增加了10%，创历史新高，并仍有进一步加大之势。厦门土地房产研究中心获悉，日前又有13个、约25万平方米的项目通过了预售许可审批，将于近期陆续获得预售许可证并开盘销售。
因此，基于上述分析，我们认为，现阶段的市场供不应求是由于前期市场过热所造成的暂时现象。随着土地及商品住宅市场存量、增量的相继入市，未来市场供不应求的现象将会得到缓解，市场发展态势将趋于平稳。
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