[摘要] 近两年以来，二三线城市的规模大盘现象成为行业内关注的一大亮点，最早先的贵阳世纪城项目让整个行业都认识了世纪金源，其后，碧桂园、恒大、绿地、雅居乐等房企也用各自的方式诠释了大盘模式。
近两年以来，二三线城市的规模大盘现象成为行业内关注的一大亮点，先的贵阳世纪城项目让整个行业都认识了世纪金源，其后，碧桂园、恒大、绿地、雅居乐等房企也用各自的方式诠释了大盘模式。今天，我们特地将2013年二三线城市销售规模排名前20位的商品住宅项目单列，分析一下规模大盘运作的特点和规律。在我看来，操作规模大盘项目，对于企业来说，天时、地利、人和缺一不可。
备注:此处二三线城市样本为南京、杭州、天津、武汉、重庆、长沙、合肥、福州、贵阳等50个主要城市。
首先讲天时。从规模大盘外部环境来看，有三大共性：其一，基本都出自市场成交规模较大的城市，如贵阳、合肥、沈阳商品住宅年销售规模都在1000万平方米以上，昆明、济南、南宁年销售规模也都在500万平方米以上，三线城市如东莞、惠州、清远等也大多在同级别城市中市场规模居前；其二，基本都出自所在城市的新城区板块，如兰州开盘销售50亿的碧桂园新城位于兰州新城、昆明全年销售82万平方米的金盾俊园位于呈贡新区等，也只有这类拥有规划利好、强烈的人口导入空间的区域才能支撑得起这类项目；其三，基本都出自、区域规模型房企，典型如中海在济南开发的中海国际社区项目，碧桂园在沈阳、兰州等多地操作的数个大盘，而像贵阳去年新出炉的年销售百万平大盘中天未来方舟，其开发商正是贵阳当地的龙头企业中天城投。
其次讲地利。从规模大盘本身来看，大概也有三大特质：其一，项目本身的体量都在百万级以上，更有甚者如前面提到贵阳的中天未来方舟项目，规划建筑面积达到720万平方米，合肥的北城世纪城项目，规划建筑面积也达到520万平方米；其二，项目定价往往有巨大优势，擅长大盘运作的企业如碧桂园、世纪金源，甚至宏立城、中天城投等无一不是成本管控的高手，去年销售面积近400万平方米的花果园项目，销售均价4286元/平，而贵阳新房均价早已涨过5000元/平，二环内均价更是接近万元，再如去年热门的碧桂园兰州新城，其精装修报价6280元/平一出来便令业内大呼意外，当前兰州全市的均价都已在7000-8000元/平左右；其三，项目品质大多在区域内处于标杆水平，由于规模大盘基本都是或区域知名房企开发，因此其居住品质通常都能在二三线城市中居于前列。
再次讲人和。纵观去年二三线城市热销的规模大盘，其营销策略大多采取大开大合的模式，溢出式广告推广、目标客群区域全覆盖、压迫式人气的开盘，营造出千人万人聚集的销售氛围，往往开盘当日即获得90%以上的销售成绩。典型案例如碧桂园在多个城市操作的大盘项目，如兰州新城项目开盘号称有两万余名购房者入场，开盘4个内即售磬，而位居大盘之首的花果园项目，尽管距离次开盘已经三年时间，但时至今日，在贵阳所有的州县，街头、商场、报纸、广播、电视、网络，依然随处可见“花果园”，其广告覆盖力度之大可见一斑。
对于规模大盘的未来，总结起来应是两句话：长期存在，理性对待。
首先，即便当前活跃的这批规模大盘逐渐进入销售尾声，但新一批大盘又将跟上，如花果园项目住宅总规划建筑面积1105万平方米，自2010年底次开盘至今售出房源总面积在800万平方米左右，从体量上看，或许2014年之后推案量就将逐渐减少，但与此同时，贵阳另一个大盘中天未来方舟却又已进入“状态”，除去近两年已经出售的150万平方米左右的货量，这个项目后续仍有近400万平方米的销售空间，可以预见到的是，未来几年时间内，贵阳将依然是大盘垄断的时代。从范围来看，随着规模开发模式的逐渐成熟，二三线城市大盘现象将随着新老更替，长期持续存在。
另一方面，虽然规模大盘炙手可热，但对于企业来说，也不必刻意追求，从数据上看，年销售能够达到50万平方米以上的大盘仍是个别案例，而开发规模大盘也并非在任意一个城市都可简单复制，即便是已经拥有成功大盘案例的城市也需谨慎甄别。
综合以上，我认为开发二三线城市规模大盘要想成功，必须天时、地利、人和同时具备，有时候还得加上点必要的运气。
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