[摘要] 上周，一则加拿大或将终结已实施了近30年的投资移民项目，导致近6万名中国富豪移民申请搁浅的新闻吸引了不少国人的目光，特别是关注海外房产的广大置业者。近年来，海外置业越来越被很多高净值人群所热衷，并且这种势头有进一步向中产大众扩散。特别是近期，海外置业热潮涌动，升温势头不小。
上周，一则加拿大或将终结已实施了近30年的投资移民项目，导致近6万名中国富豪移民申请搁浅的新闻吸引了不少国人的目光，特别是关注海外房产的广大置业者。近年来，海外置业越来越被很多高净值人群所热衷，并且这种势头有进一步向中产大众扩散。特别是近期，海外置业热潮涌动，升温势头不小。
海外置业：人数在增加
厦去年总量近150户？
时下，一个关于“90后不买房”的论调与互联网思维一起，成为舆论关注的焦点。而几乎与此同时，同样与房子有关的论调“去海外置业”却在小范围内快速传播。
从事策划工作的1989年生的小张最近有了一个想法，去海外置业。因为工作的缘故，小张接触了不少中产人士，从他们那边耳闻目睹了海外置业的部分现实。经过分析思考，产生了上述想法。在小张看来，一些海外的房产拥有稳定的上升空间，且多拥有产权，购买房产不仅可以，而且还能享受海外的各种医疗、教育等福利和优美的自然环境。最重要的是，一些房产的价格比国内如厦门还要低。
小张的想法并非个例。2014年春节在新加坡过的小付上班头一天就在公司感叹，国外的房产真的比国内便宜，而且大多福利很好。“可以享受很多医疗、教育等方面的福利。”小付说。
事实上，厦门海外置业潮正在升温。
“目前，海外置业可谓正当时。”厦门聚合远见房地产营销策划有限公司总经理张振育对记者说，受国内投资渠道有限影响，一些有资产配置需求的国内财富人士正逐渐把眼光放到海外房产市场。“2014年，中国市场环境对比国外市场，国外市场更加成熟和稳定。”张振育说。事实上，他们代理的马来西亚音乐家园项目近期在一些资产人士间被更多关注。
感受到海外置业升温的还有金翼中国的销售总监骆锦锋。据他介绍，近期他们来电来访的咨询客户在增加，整个春节前后，累计客户达四五十组。“往年，我们通常两个月组织一次海外看房，受近期咨询客户增加影响，将调整看房频次。”在骆锦锋看来，今年需求客户将会有一个大的增长，因此他们将每次看房的时间间隔调整为一个月一次。“去年，厦门海外置业的总量在120-150户，预计今年会更多。”骆锦锋说。
海外项目：销售很可观
碧桂园马来西亚项目一年售百亿
早在2010年，台湾鼎立集团就在厦门成立公司，并与本土代理公司合作，销售一台湾项目“兰阳国际渡假村”。购买房产可获得一定期限的居住权吸引了在台拥有亲戚的部分厦门市民购买。
无独有偶，就在这以后的两三年间，频频有海外开发商来厦推销房产，每年厦门“98”投洽会都能看到他们的身影，海外房产中介也开始多了起来。据了解，金翼中国主要业务为投资移民，从业有20余年。近两年，金翼中国才开辟了海外房产咨询业务，主要代理澳洲房产。“目前，厦门从事海外房产业务的代理公司有十几家，包括直接来厦推销的海外房产商，这几年厦门市场的海外房产项目其实并不算少。”骆锦锋说。
而除了海外房产商来厦推介，一些国内的房企也在这两年内开始走出国门，在海外开发房产项目，并在国内销售。而从其效果看，销售非常可观。以碧桂园为例，其在马来西亚的金海湾项目仅去年一年销售额就约100亿元，约占据去年碧桂园国内销售额的十分之一。对于国内买家所贡献的份额比例，碧桂园国际展销中心福建区域总监曾彧表示，马来西亚金海湾项目“国内与当地客群各占一半”。
目前，积极走出国门的碧桂园也在积极开展开发国内客群工作。其在包括香港和大陆上海、北京在内的中国多个地区和城市将开设数个国际旗舰展销中心。厦门国际旗舰展销中心正在有序筹备当中，预计于年中向厦门及福建区域的客户开放。除此之外，碧桂园还与一些留学机构开展合作拓客。
置业目的：个人资产配置居多
海外置业向二线城市和中产大众扩散
客观来说，海外置业并非这两年的事情。早在几年前就流行于北上广等一线城市，不少的高净值资产人群处于资产配置需求将目光投向海外。只是近年来，这种势头在向其他经济实力较强的省市蔓延，并将触角范围扩大到中产大众。“前几年，海外置业多出现于北上广地区，这两年才蔓延。包括厦门在内的一些省市资产人士海外置业也开始多起来。”骆锦锋介绍，一方面是这些资产人士在大量的对外交流后，观念开始发生变化。另一方面，自身的资产实力也在增加。此外，还有国内投资渠道缺乏，风险不确定等因素影响。而海外房产稳健的上升价值同样触动了国人的神经。
据厦门一份去年第四季度的网络调查显示，超五成的网友有海外置业的需求。“人民币外对内贬值，走出去是必然选择。”一位专业投资财富人士如此说。而在张振育看来，国内高端人群都有着资产配置的需求，而国内如今房价偏高价值遭挤压、限购限贷等，海外房产稳健上升弥补了这一不足。另外，针对子女教育等方面的需求，海外房产也有不错的优势。
据介绍，目前海外置业中出于个人资产配置需求的比例约七成，因子女留学而购置房产的约两成。人群涉及民营企业主、国企员工、公务员和高校教师等。
海外置业有风险如何避免？
任何投资都会有风险，海外置业也不例外。据招商银行的一份财富报告显示，高净值人群跨境多元化配置需求日益显着，但他们对于财富保障的重要性也在提升。而上述网络调查也显示，海外置业人群最在意的是资金的安全。
“海外房产的风险比较大的一个在于个人财产的保护。”张振育认为，来自政局形势和政策、法律层面的因素将会对海外置业资金安全产生影响。另外，来自汇率和税收方面的风险也将影响置业者的资金安全。如一些海外房产交易会产生重税。如在美国，无论房屋是自住、出租，每年都要交房产税和管理费等。
为此，如何选择海外房产便成为摆在置业者面前的问题。
对此，除了选择政局稳定、经济发展良好和政策稳定、金融环境变化不大，以及法律严谨的国家外，张振育建议，要选择优质资产。建议购买成熟环境配套的区域，受益具有稳定性。具备新的发展前景和机遇，增长更具潜力。如马来西亚吉隆坡市场环境成熟，出租年率在6%-8%；音乐家园所在的满家乐地区是未来新城市中心，潜力大；另外，要选择亲切感。多选择华人多的区域，在文化背景和生活习性等方面更容易融入，人身安全也更有保障。
一方面，海外置业的热潮正在兴起。另一方面，本土房企纷纷走出国门，开发海外房产。国人走出海外置业，看重的是海外房产的稳健上升价值和相应住房福利。而房企开发海外房产，则是嗅到了海外房产的巨大商机。
海外房产开发现商机
此前的一份胡润富豪榜报告显示，中国大陆已有1/3的高净值人群购买了海外房产，海外资产在其可投资总资产中的平均占比为19%，投资标的以房地产为主。而在目前没有海外资产的高净值人群中，有将近30%的人在未来三年有进行海外投资的计划。
与海外置业热潮涌动相一致的是本土开发商嗅到了海外房产的商机。2011年，碧桂园首开出海之路，成为个走进马来西亚的中国房地产开发商。2013年，碧桂园在临近新加坡的新山市的金海湾项目成为国内地产商真正意义上在海外独资开发的项目。“马来西亚政局稳定，气候好，经济处于快速发展阶段，房价相对偏低，上升空间大。”碧桂园国际展销中心福建区域总监曾彧表示，碧桂园进军马来西亚看中的正是它迸发出来的商机。“马来西亚投资环境好，华人华侨众多，又属于英联邦相关体系，教育医疗可共享新加坡的优质资源。气候环境好，是2012年全球十大养老天堂之一。”他进一步介绍。
去年，碧桂园马来西亚金海湾项目一举销售约百亿元，占去年全年碧桂园国内销售金额的约十分之一，成功迈出其出海的步。值得一提的是，碧桂园2014将在马来西亚开启多个花园项目，同时，碧桂园澳大利亚悉尼项目也将在年内开售。届时，碧桂园集团海外货量将较去年有成倍数的增长。而去年，碧桂园正式迈入千亿房企俱乐部，也成为了马来西亚的地产开发商。
开发商争相布局海外
跟随碧桂园脚步的还有万科和富力。去年2月14日，万科登陆旧金山，签署了在国外的个房地产投资项目。布局海外，万科看中的正是新一波的移民潮与海外置业需求。去年12月1日，富力发布公告称，其全资子公司以人民币85亿元（45.0亿令吉）收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地，与碧桂园金海湾项目处于同一地区。据悉该地将会开发为住宅及商业物业。
此外，包括绿地、中海、万通、万达、中国铁建等其他龙头地产企业在内均纷纷走向海外开发，所涉及的国家和地区也越来越多，从的马来西亚、印尼、新加坡，远至美国、澳大利亚、英国、南非。早前公布的数据显示，2013年前三季度，中国房地产业的海外交易额超过50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史纪录，投资同比上涨25%。
今年2月17日，在海峡两岸媒体高峰论坛上，碧桂园总裁助理罗劲荣表示，嗅到了海外的商机，很多地产企业已经开始试水海外市场。而2014年，碧桂园同样也将继续海外战略。据悉，接下来，碧桂园将实现在美国、加拿大、印度尼西亚、澳大利亚等国家拥有项目。而澳大利亚的项目最快将在5月启动。
国内房企纷纷布局海外，除了移民潮和海外置业潮的升温，看重海外房产价值外，还在于有利于学习先进开发和运营经验，因为海外的房地产市场更加成熟。“海外开发其实更考验房企的综合运营能力。”曾彧说。
海外置业热潮涌动，哪些是国人所热衷的国家呢？
一份来自全美房地产经纪人协会的数据显示，自2011年起中国人就超越墨西哥人和英国人，成为仅次于加拿大人的第二大美国房地产买家。2012年，中国买家购置美国房产金额达90亿美元。除了美国外，澳大利亚也是国人海外置业的热点国家之一。而近年来，马来西亚也异军突起。
美国和澳洲实时热门门
在几大海外置业的目的中，为子女留学置业占了一定比例。这些留学呈现出一定的规律。英语系即英联邦相关体系国家成为他们的。“以厦门为例，本地人留学读高中和大学的都有，多选择美国、英国、加拿大等国家，因为这些国家都是英语系。”启德留学一位工作人员向记者介绍。
而据其总经理陈君南介绍，英联邦相关体系国家其教育资源是一大优势，另外，这些国家在福利、生活方面也有更可靠的保障。“厦门的一些企业家会把子女送到英国读书，为的是培养他们的贵族气质。”陈君南说。
事实上，美国一直是国人海外置业的热土。一份来自全美房地产经纪人协会的数据显示，自2011年起中国人就超越墨西哥人和英国人，成为仅次于加拿大人的第二大美国房地产买家。2012年，中国买家购置美国房产金额达90亿美元。而此前，房天下国际发布《2012中国购房者海外购房趋势报告》显示，美国仍是中国人海外购房的国家。
此外，英语系的还有澳大利亚，其优越的政策条件也使得其成为国人海外置业的热点国家。据金翼中国销售总监骆锦锋介绍，澳洲购置房产可在10-15年内申请只还利息不还本金，而较高的租金几乎可以抵还利息，实现“以租养房”；银行金融工具对冲账户实现资金灵活周转；贷款利率低。此外，房产增值部分还可以以现金贷出。“澳洲房产空置率低，汇率稳定，风险低，性价比高，而被国人所喜好。”骆锦锋说。
马来西亚也是优选
英联邦体系相关国家还有马来西亚，其在教育资源共享上有着很好的优势，沿袭了英国及欧美教育体系。更为重要的是，其稳定的政治、经济等环境，使其成为华人置业的国家之一。“马来西亚政局稳定、经济发展平稳上升，越来越多的投资者青睐马来西亚市场投资。”厦门聚合远见房地产营销策划有限公司总经理张振育说。据国际知名咨询机构的调查显示，马来西亚是2012年外商投资信息指数前十的国家之一，成为伦敦和纽约之后第三个热门投资地。
此外，马来西亚作为华侨众多的国家，在很大程度上吸引国人置业。“马来西亚在文化传统、饮食习惯上与国人有着很好的契合。”张振育表示。实际上，马来西亚的医疗、教育、生活环境优越，是全球华人移居国家第六名，亚洲最适宜移居国家之一。
目前，马来西亚房价处于海外发达国家的洼地，相当于中国的二三线城市水平，房价全球排名99位，租赁投资全球排第9位。“马来西亚房价比厦门还低，像音乐家园拥有产权，每个单位赠送2个车位，没有公摊，可实现以租养房，价值很高。”张振育介绍。而据聚合机构提供的数据显示，自2000年后，马来西亚住宅价格总体保持增长，2010年后增长幅度有加快趋势，平均涨幅在8%-15%之间。其中高层住宅赠送最快，2012年增长21%。
随着2014马来西亚旅游年的到来以及碧桂园、富力等开发商项目的推出，马来西亚仍将继续成为今年及以后海外置业的热土。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
