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地市转冷两房企退地 上海急调土地出让保证金比例

21世纪经济报道   2014-04-03 09:25

[摘要] 知情人士分析,改变土地出让保证金比例(此前一直执行比例为起拍价的20%)源于受银行信贷收紧、多地楼盘降价等利空消息的影响,上海楼市成交的冷清传递到了土地市场,3月沪土地出让金98亿元,一年来首度跌破百亿。

3月28日,上海土地交易事务中心紧急召开竞买人座谈会,告知与会开发商土地出让模式拟改革:计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让,同时提高土地出让保证金比例,上调后的比例或达40%。

知情人士对21世纪经济报道记者透露,这一举措旨在提高上海土地出让的门槛,按这一设想,该改革会先在商业地块推行,住宅地块暂不实施。土地交易中心相关人士说,采取新型的模式,有助于提高“带方案”出让的比例,确保项目功能落地。

一石激起千层浪。知情人士分析,改变土地出让保证金比例(此前一直执行比例为起拍价的20%)源于受银行信贷收紧、多地楼盘降价等利空消息的影响,上海楼市成交的冷清传递到了土地市场,3月沪土地出让金98亿元,一年来首度跌破百亿。

上述知情人士认为,改变出让金比例另一个重要原因是防止房企随意参与及退地。21世纪经济报道获取的消息:两块去年下半年成交的区域地王正在办理退地。这两块地分别为奉贤区南桥新城09单元宅地和上海临港新城主城区商住用地WNW-A1-14-1地块,都在去年地价狂飙时创下极高的溢价率。

游戏规则生变

根据21世纪经济报道记者获取的会议资料以及复合式出让新增条例显示,复合式土地出让入市交易流程是根据审核情况,若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上,发布有竞价招标通知,投标人数不对外披露。若通过审核的有效申请人数为1~2人,即发布挂牌通知,同时发布竞买人数。

与此同时,现场竞价环节只有3家公司参与。土地交易中心人士解释称,现场竞价从人数上进行控制,竞价时间能大大缩短。

评标小组根据评标结果得出综合得分,主持人确定排名在前几位的投标人入围。中标候选人及其顺位根据现场竞价情况产生,但不得超过3人。

此外对保密等级也予以提升,若复合式土地出让最终成行,公告期结束,即缴纳保证金的截止日期后一天,便会审核保证金。审核后若有效申请者达3人及以上,人数将不对外公布。

会议中还透露出,投标人私下接触相关人员的,则3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动,违约行为列入诚信档案并上网公示,同时已提交的保证金不予退还。

为了防止开发商报名却不参与竞买,“若某地块采用竞价招标方式出让后,已获得投标资格的投标人未在出让文件规定时间内投标,或投标不予接受,或投标文件为无效投标文件,或投标人私下接触相关人员等,则该投标人须承担相应违约责任;若该地块采用挂牌方式出让后,因无人报价或报价均无效导致本地块最终不成交的,则已获得竞买资格的竞买申请人须承担相应违约责任。”

上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩认为,复合式招标是土地出让制度改革今后的一个大方向,最终目的是为了实现地块不仅价格化,还要价值化。另一方面,随着房企分化明显,商业地产对房企的要求也高,这是从拿地环节开始设置门槛。而市场波动之下,隐形退地早已有很多。

而为了防止退地,未来土地出让保证金比例或大幅提高。土地管理部门解释,这是为了“确保真实参与”。

在上海,经营性土地开发商领取标书后,凡有意向参与土地出让的,正式挂牌前,政府会要求其缴纳土地底价一定比例的资金作为竞买保证金。目前这一比例一般为挂牌起始价格的20%。对于上海动辄数十亿元的地价来说,这一比例实际上已经相当高了。

此番保证金比例若继续提升,将是上海5年内第二次上调土地保证金。2010年3月,国土资源部曾发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,规定土地竞买保证金从普遍执行的底价10%至20%。

会议资料上并没有新方案推行的具体时间表,并特别告知,会上所讲内容“请以具体地块的出让公告和出让文件为准”。

房企弃保证金退地

实际上,正如邵明浩所言,隐性退地并不少,业内人士对于上述两幅地块退地均表示意料之中。

2013年9月19日,卓函地产以总价14.1亿元竞得奉贤区南桥新城09单元宅地,楼板价1.55万元/平方米,溢价率180%,刷新了上海土地溢价纪录;2013年12月18日,上海锦绣投资管理有限公司(简称锦绣投资)包揽了临港新城两地块,临港新城主城区WNW-A1-14-1地块的溢价率更是高达407%,楼板价为15358元/平方米,溢价再度创下年内新高。

实际上,临港WNW-A1-14-1地块出让之后,多家房企的内部人士均表示,目前临港的土地价格是虚高的,房企未来的盈利空间将会被极度压缩。上海本地一家民营房地产公司开发部一位资深人士就指出,临港上周拍出的地块,虽然单幅建筑面积均不超过两万平方米,但按照开发周期3年左右计算,附加开发过程中的税收及1.5万元/平方米的楼板价。即三年后相关项目若为精装修项目,其入市价格将要接近3万元/平方米。

目前临港主城区各类一手房屋的售价约为1.4-1.5万元/平方米。据此计算,三年后入市的项目相比目前该区域的价格,高出约100%,折合三年的年均复合增长约25.99%。

卓函地产拿下的奉贤区南桥新城09单元宅地也有类似的情况。

更为重要的原因是,锦绣投资和卓函地产都是首次在上海拿地。值得关注的是,多方信息均将卓函地产指向恒盛地产。据知情人士透露,卓函地产是恒盛地产小股东组建的,而恒盛地产在随后的11月份花12.45亿拿了隔壁的奉贤区南桥新城09单元10A-03A地块。一直没有走上规模化道路。张志熔控股的恒盛地产(00845.HK)在动荡中度过了2013财年,持续疲弱的销售业绩加之私有化方案以失败告终、行政总裁及首席财务官同时辞任,令这家总部位于上海的中型发展商进一步深陷危机。

2013年,恒盛地产的合约销售为73亿元,同比下跌33%,这与其去年初制订的全年110亿销售目标出现了34%的差距,而盈利方面,恒盛地产去年也仅为2.92亿元,同比大幅减少73%。

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