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光耀地产危机起底:押宝三四线城市拖垮百强房企

大智慧阿思达克通讯社   2014-05-08 13:23

[摘要] 中国百强房企之一光耀地产旗下多个楼盘延迟交付,公司资金压力问题颇受关注。据大智慧通讯社多方了解,实际上光耀地产已不是第一次出现延期交房,资金链断的消息也在近年来一直浮浮沉沉。

中国百强房企之一光耀地产旗下多个楼盘延迟交付,公司资金压力问题颇受关注。据大智慧通讯社多方了解,实际上光耀地产已不是次出现延期交房,资金链断的消息也在近年来一直浮浮沉沉。

有资深业内人士分析,光耀地产事件跟自身经营管理有很大关系。对三四线城市的市场过分乐观、为了生存发展急于扩张、金融机构不看好三四线城市,各种主观客观因素的集合和发酵,或是导致光耀地产此次出现资金链危机的重要原因。

在分析光耀地产的过程中,也折射出许多扎根三四线城市的中小房企隐含的危机。

**战略质疑:坚持主攻三四线城市**

光耀地产90年代于广东惠州起家,在惠州深耕多年,至今已成为当地的龙头房企。作为深圳“后花园”和“一生活圈”,惠州楼市近年成为了深圳投资客的一个重要标的。万科[简介 实时动态](000002.SZ/200002.SZ)、碧桂园[实时消息 价格 户型 点评](02007.HK)、金融街[实时消息 价格 户型 点评](000402.SZ)等大型房企纷纷入驻抢占市场。

但是,在各大开发商热火朝天涌入的背后,惠州楼市库存量却长期处于高位,去库存化是当地房企不可忽略的一大难题。

据中原地产数据显示,4月份,惠州一手住宅成交面积60.70万平方米,环比减少7.85%,成交均价5830元/平方米,环比下降3.31%。另一方面,4月份新增住宅供应面积106.33万平方米,环比上涨58.7%,月底总库存1377万平方米,消化周期由3月份的15个月上升到18个月。当地房企的销售压力问题显而易见。

光耀地产却一反市场上唱空惠州楼市的声音,一直乐观认为惠州楼市问题不大。在公司官网,有一篇公司董事长郭耀名的受访报道,郭耀名在其中表示,本地开发商深耕有其优势,虽然受限于资金、规模与新进大房企的竞争压力,但公司通过采用大本营多盘运作的方式,保持销售额。其还表示,公司未来仍主攻三四线城市。

有业内人士向大智慧通讯社分析,三四线城市的楼市显然由于库存量过大,已面临供大于求的局面,但公司对市场评估不充分,盲目扩张,这给公司经营带来一定风险。

**扩张隐患:或压垮资金链**

为了拓展市场,光耀地产于2009年开始向扩张。据公开资料显示,公司目前已先后进入深圳、东莞、上海、杭州、北京、天津等11座城市,并计划在广州等一线城市继续寻找发展机会。据光耀地产官网披露,截至2012年底,公司累计开发面积逾400万平方米,土地储备超过1000万平方米。

据公司控股子公司*ST新都(000033.SZ)2013年年报披露,光耀地产2013年全年实现收入45亿元,净利润4.8亿元,全年净现金流量为-1.23亿元。现金流为负,而还有如此多的土地等待开发,资金链承压的负担不言而喻。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示,从战略角度考虑,大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企,在市场竞争中,这些中小房企将会面临市场份额丢失及资金面的问题,这些因素都将会导致这些公司举步维艰。

上海中原地产研究咨询部资深研究员卢文曦表示,中小房企抗风险能力较差。为了拓展市场份额不惜抬高成本激进拿地,项目数量有限甚至集中于需求不足、均价不高的三四线城市,加上融资渠道收紧融资成本抬高,这都给中小房企的发展危机埋下伏笔。

**内忧外患:金融机构看空楼市,融资受阻**

光耀地产暴露出的资金问题,除了关系公司经营问题,也跟融资困境有关。

由于借款到期未还遭到起诉,光耀地产于今年1月17日被列入失信被执行人名单。而据《人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》,在融资信贷、市场准入、资质认定等方面,失信被执行人将被予以信用惩戒。公司申请银行贷款因此受限。

一位银行长期从事房地产融资人士向大智慧通讯社表示,目前金融机构普遍不看好房地产行业。从宏观层面来看,导致房地产行业资金链紧张与市场流动性有密切的关系,国内趋于稳定的货币政策及热钱的撤离都导致房地产资金偏紧。此外,从行业本身来看,房地产目前正处于高位回落期,资金对房地产的投入也将越来越保守。

他认为,至少在今年之内,金融机构对房地产都会保持谨慎的态度,预计不会出现宽松。

另外,三四线城市的房地产项目一向不被资金看好。上述银行人士表示,今年是房地产信托兑付的高峰年,预计会有不少项目出现兑付风险,三四线城市的风险无疑会更大。违约项目的出现必然会进一步加剧中小房企的融资难度,提升融资成本。

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