[摘要] 首套房贷结清再贷算首套，首付仅三成，利率也比二套房贷低——央行、银监会日前出台新政为楼市“限贷”松绑后，不少准购房者想到了提前还贷。
首套房贷结清再贷算首套，首付仅三成，利率也比二套房贷低——央行、银监会日前出台新政为楼市“限贷”松绑后，不少准购房者想到了提前还贷。
不过，银行人士提醒说，在厦门，眼下首套房贷利率普遍不打折，而且预计以后打7折的可能性也很小。打算将套房提前还贷，再按首套政策购买二套房的市民，需分析自身是否适合提前还贷再出手。
好处 或可助解首付款难题
“新政提及房贷利率可打7折，我等政策落地厦门，再向银行贷款！”最近，工薪族小田看中一套房，已经签约了，现只坐等房贷利率松动再贷款。“如果利率打个七八折，我能省下将近20万！”
像小田一样的市民还有不少。据丹厦房产一位店长介绍，目前不少客户为了等利率打折，交了定金又不签约。工行江头支行人士也表示，最近不少市民前来咨询提前还贷、延期办理房贷申请等业务。
限贷松绑影响的就是改善性购房者，特别是已有一套房却未还清贷款的人。仅从首付款来看，假设某先生已有一套70多平方米的两居室，尚有10万元房贷未结清，而手头已有了五六十万元的积蓄，打算再买套100多平方米的三居室。按之前的限贷政策，二套房要首付七成，他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清，再买房只要首付三成，他正好钱够用。
现实 利率七折的可能很小
虽然“还旧贷新”有助解决首付款难题，但准购房族还得考虑利率折扣的问题，而新政出台已半个多月，眼下厦门只有邮储一家银行执行9.8折。“由于资金成本较高，利率打折难度较大，7折的可能性很小，目前执行基准利率的可能性较大。”对此，兴业银行零售信贷中心主任陈连宁说。他认为，近年来受互联网金融产品冲击，银行理财的已普遍达到4%甚至5%以上，加上人工、税收等成本，至少9折利率才能使银行保本。
陈连宁简单算了笔账：基准利率为6.55%，7折为4.585%。5年定存基准利率为4.75%，揽储成本明显高于7折利率，更何况此前大部分银行还将存款利率上浮10%。这意味着，一旦利率7折，揽储成本和房贷将出现价格倒挂。
提醒 提前还贷其实未必划算
由于利率折扣目前较难实现，因此，如果为享受首套房贷政策而提前还贷， 由于利率折扣目前较难实现，因此，如果为享受首套房贷政策而提前还贷，就得多盘算盘算了。
据了解，不同银行对提前还贷有不同要求，有的需客户正常还款满一年后才能申请提前还款，若未满一年还款，则要支付按提前还贷金额计算1个月利息的违约金。另外，提前还贷的起征点为3万-5万，并要求偿还额度是以万为单位的整数倍。当然，也有银行，像兴业银行就没有对客户的已还贷时间提出要求，也没有收取违约金，提前还贷起征点为1万元，且对偿还额度不设限。
因此，“还旧贷新”虽然看起来很美，但并不适用于所有购房者，还需根据各人的情况而定。陈连宁表示，要根据贷款利率、剩余金额以及自身的财务安排进行综合考虑，银行是以贷款未还本金来计算利息的，任何时间提前还贷均可有效节省利息支出。如果投资理财率比贷款利率高，而且还能保证资金流动性，则提前还贷的意义就不大了。
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