[摘要] 过去盖30层楼的大厦，只要冒“尖角”（完成首层），开发商就可以申请预售；如今要盖15层以上，才能申请预售，可以有效避免“烂尾”楼出现。
过去盖30层楼的大厦，只要冒“尖角”（完成首层），开发商就可以申请预售；如今要盖15层以上，才能申请预售，可以有效避免“烂尾”楼出现。
昨日，厦门市国土资源与房产管理局总规划师卢海林接听“市长专线”表示，商品房预售资金要全额进入专用账户，按工程节点完成情况支取。
商品房何时可预售？
大厦需建好一半以上
按《厦门市商品房预售管理规定》（以下简称《规定》）要求，商品房的预售门槛大大提高。旧规定的预售门槛要求为：三层（含）以下的建筑完成主体结构封顶；四层及以上建筑完成首层建筑工程即可。
新《规定》要求：7层（含）以下的建筑，需完成主体结构封顶；8层（含）以上的，需完成主体结构工程一半以上，且不得少于7层。另外，投入开发建设的资金还需达到该项目工程建设总投资的25%以上。满足以上条件，才可预售商品房。
卢海林表示，预售门槛的提高，能有效防范“烂尾”楼出现。
如何支取预售款？
高层建筑按六节点支取
卢海林表示，《厦门市商品房预售资金管理实施细则》（以下简称《细则》）今年7月1日实施，到10月31日，全市已有25个新批预售商品房项目纳入监管，纳入率达100%。这25个项目，从申请预售许可证开始，直至项目办理完竣工预收报备手续，全程要接受监管，预售资金监管账户总金额已达77亿元。
卢海林表示，现在外地很多城市采用政府专门成立预售资金监管机构，或引入第三方机构（中介）进行监管的模式，对工程项目票据一票一审，再核发资金。这种做法消耗大量人力物力，政府部门成了企业的“财务总监”，工作效率低下。
厦门采取的新方式是按工程节点批准可支取的预售资金额度。7层（含）以上高层建筑，按照六个形象进度节点支取，分别是形象进度一半、3/4、主体结构封顶、外墙落架、竣工验收以及交付使用六个节点。每个节点，开发商需合理控制本节点资金使用数额，控制线分别是70%（主体结构封顶）、85%（竣工验收）、95%（交付使用），而形象进度一半、3/4、外墙落架这三个阶段，由开发商自行合理确定。
7层以下多层建筑及别墅，按4节点支取：主体结构封顶、外墙落架、竣工验收以及交付使用，控制线分别是70%、80%、85%、95%。
卢海林表示，现在开发商只需于每个相应节点至交易中心办理预售资金支取申请，支取额度在相应控制线内，就可随意支取，不需要像之前那样逐笔申请。
记者粗略计算：一栋30层楼、工程总造价在1亿元的大厦，监管额度为1.2亿元（含20%风险金）。在它可以对外预售时，可支取资金为7200万元，占监管额度比为60%；封顶时，可支取资金为8400万，占比70%；交房前可支取资金为1.14亿元，占比95%。
此外，监管额度内的预售资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税款，不得挪作他用。
“分节点支取资金，企业可支取多少，一目了然，既能减少资金沉淀，降低企业成本，又能确保工程安全竣工，避免‘烂尾’楼出现。”卢海林说。
监管范围有多大？
目前所有项目纳入监管
卢海林同时表示，厦门虽然早在2001年就确立了预售资金监管制度，但基于当时的房地产形势，设定了较宽松的免除监管条款。“有近95%的企业，预售资金符合免监管条款。这就给企业留下了一定的操作空间，借此规避监管的情况时有发生。”
为了更好地保障预购人的资金安全，维护预购人权益，新规定将免监管条款改为，“预售主管部门应当建立预售人信用档案，根据预售人信用情况，确定免除预售资金监管的预售人名单”。卢海林表示，目前厦门的信用档案还未建立成熟，所以现在将所有企业的项目预售资金都纳入监管。
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