自贸区拓展对房地产业的9点影响 你知道吗

中指研究院  2015-02-16 00:00

[摘要] 2014年12月12日，在上海自贸区运行一周年后，国务院常务会议提出新设广东、天津、福建三个自由贸易园区，并扩容上海自贸区。目前我国自贸区总体范围达到475平方公里，内容涉及贸易、金融、财税等多方面改革内容。

2014年12月12日，在上海自贸区运行一周年后，国务院常务会议提出新设广东、天津、福建三个自由贸易园区，并扩容上海自贸区。目前我国自贸区总体范围达到475平方公里，内容涉及贸易、金融、财税等多方面改革内容。2015年1月29日，国务院发布《关于推广中国（上海）自由贸易试验区可复制改革试点经验的通知》，将上海自贸区经验推广至。

上海自贸区建设涵盖金融、航运等六大领域，涉及多项优惠政策和制度改革，多方位影响经济、产业及房地产业发展。首先，自贸区营造的贸易、金融自由化环境能够推动经济发展，并且带动相关产业的发展。其次，与贸易密切相关的物流及仓储、贸易加工业快速发展，带来一定的产业地产需求。再次，开放的环境及政策的优惠吸引大量的企业入驻，从而带来相关的商办需求。后，企业入驻必然吸引大量的人才流入，进而带动一定的住宅需求，同时，人才的流入也会带来新的技能、经验，进一步推动经济发展。

1.金融制度创新，对于逐步开放资本市场、提高资源配置效率具备 重要意义

上海自贸区方案中提出了资本项目可兑换、金融市场利率市场化、人民币跨境使用等方面内容。金融制度的创新，能够推动金融市场以高效率、低成本来配置金融资源，推动境内境外资本流通。

2.金融制度创新，推动金融市场化发展，能够降低融资成本，推动投资

自贸区开放吸引大量外资流入，同时市场化的环境下，金融企业竞争充分，能够有效降低企业的融资成本，据悉上海自贸区内的平均融资成本降低约10%~20%。房屋建筑业、土木工程建筑业等建筑服务业均在上海自贸区的开放领域内，其作为房地产业发展的重要环节，也将参与自贸区资金的流动，从而在一定幅度上推动房地产业投资。

3.贸易自由化及投资自由化推动企业入驻，增加对于商业地产的需求

自由化的环境吸引企业入驻，据悉，截至2014年8月末，上海自贸试验区新设企业数量超过1.2万家，超过原上海保税区20年的注册数量。大量企业入驻，一方面促进写字楼的需求量迅速提升，另一方面推动相关零售业发展，进一步提高部分商业营业用房需求。

4.物流及相关产业的发展提高产业地产需求

自贸区内特殊的海关监管使得货物的周转速度加快，货物进出口平均通关时间比区外分别减少41.3%和36.8%，推动相关的物流产业、仓储产业及外贸加工产业发展。2014年1-10月，洋山、外高桥港区集装箱吞吐量达到2707万标准箱，较2013年同期增长6.7%。物流业的快速发展对于仓储、物流等产业地产的需求提高。

5.受自贸区影响，土地热度攀升

从土地成交来看，自贸区范围内普遍具备土地资源有限性及不可复制性，并且自贸区概念的推出使得土地的需求量骤升。上海自贸区成立以来土地市场火热，溢价率高企。浦东新区临港新城主城区WSW-A1-3-2地块位于临港新区主城区范围内，土地性质为办公楼用地，溢价率达到490%。此外，溢价率较高的前7宗土地均位于临港新城板块，且均含有商办土地。

6.吸引大量企业入驻，提高就业率，吸引人口流入，从而增加住宅市场需求

自贸区提供的各项优惠政策、制度创新等吸引大量企业注册，从而提高就业率，美国2013年就共有39万人受雇于美国自贸区企业。上海的外高桥、临港新城、川沙及祝桥板块内的商品住宅成交在自贸区成立后平稳增长，2013年达到小高峰为69万平方米，近两年四板块占全市的比重由2013年之前的3%左右上升至5%左右。

7.受自贸区设立影响，住宅项目具备一定的潜力

自贸区内住宅成交价格呈现上涨趋势，位置的稀缺性及独特的地理优势促进价格上涨，2014年四板块住宅成交价格上涨至27427元/平方米，略高于上海市全市27171元/平方米的价格水平。从具体项目来看，位于临港新城板块的保利蔚蓝林语2013年10月开盘，当月成交162套住宅，成交均价达到17438元/平方米，远高于同期临港新城板块的住宅均价（14722元/平方米），12月该项目再次加推，成交均价上涨至19420元/平方米。

8.短期内促进商办及产业地产发展，中长期通过带动城市经济推动整体房地产业发展

短期来看，自贸区凭借自身的资源、政策优势吸引大量企业入驻，带来商办、产业地产需求。而企业入驻必然带来人的流动，也为区内住宅市场提供机会。从中长期来看，自贸区建设使城市内与贸易相关产业得到较快速的发展，对于城市的经济发展具备带动作用，进一步影响城市整体的房地产业发展。

9.广东、天津、福建面临新一轮的增长契机

从上海及国际发展模式来看，自贸区建设能够促进贸易发展、体制改革创新，并且创造就业岗位，推动经济发展。广东、天津、福建本身具备港口资源优势，在借鉴上海发展模式的基础上，发展各有侧重，对经济发展产生助推力。对于房地产而言，自贸区建设过程必然会吸引企业入驻，带来大量的资源，也会吸引大量的资本流入，推动区域整体发展。因此，与自贸区建设密切相关的产业地产、商业地产存在较大的市场机会及发展潜力。

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