投资温和增长 机构投资者2015或增房地产配置525亿美元

和讯房产消息 3月12日 ，高力国际近日发布题为《楼市还能「牛」多久？》的研究报告，当中预测今年机构投资者将把房地产投资的目标配置比例，由2014年的9.4%提高到9.6%。按资本池的规模计算，整个市场将温和增长525亿美元，这对今年投资于全球房地产的基金而言，无疑是一大利好。

2013年的目标配置比例平均为既有投资组合的8.9%，2014年较此增加了1,050亿美元。若是算上私募基金和主权财富基金的配置比例增长，则2014年和2015年的增加额分别为1,600亿美元和800亿美元。目前，全球在管基金总额为32万亿美元。

从跨境直接投资的规模及源头亦可看出以房地产为目标的资金的影响力。2014年的跨境投资虽然不及2007年巅峰时期的3,820亿美元，但依然高达2,620亿美元，而在中国引领下，亚洲投资呈现大幅扩张（见图1）。 亚洲资本在2007年的跨境投资中约占13%，去年已增逾一倍，达到30%，总增长额达360亿美元，并且有续增之势。

高力国际EMEA研究部董事及经济学家Walter Boettcher表示：“作为投资的驱动力，资本的影响力绝非新现象，其在这轮周期中的重要性丝毫不减。然而，新的情况是，房地产投资已然全球化，所以基金需要走出国门才能满足其房地产目标配置。罕见的低息环境以及全球投资者对的追求，起到了推波助澜的作用，因为跟债券及股票相比，房地产的回报相对较高。英国和欧洲依然是国际投资者的主要目标，基金对这些地区有更大的风险胃纳。”

房地产发展周期推迟，令所有市场的机构级产品严重短缺，更让现有的“常备资产”（standing assets）价值水涨船高。由于房地产发展的债务融资变得更加容易，今后投资者将会更加注重透过房地产发展来创造自己的可投资资产。

面对空前的资本影响力，高力国际指出，投资者应该把握千载难逢的机遇，将投资引入能够在整个经济中产生长期价值的生产性资产的开发。虽然机场、大学、医院及保健设施等基建项目前导时间漫长，并且资本需求庞大，但能提供吸引机构投资者的长期定期回报。

Walter Boettcher 续称： “此轮房地产周期一个真正令人担忧之处，是有太多资金在追逐相同的产品。可供投资的常备资产是否足够满足稳步增长的需求？如果要找一个能够与提供长期稳定的年金媲美的房地产产品，或许很难，特别是现在商业租赁租期越来越短。

基建发展为新地理区域的形成提供必要的框架，这些地方将为房地产资产带来新的机遇。这种长期的房地产机遇会重塑楼市周期，而非单单沿袭传统路径。这需要业界当机立断，认真思考会促进经济增长的新机遇，以及随之而来对合宜的现代商业地产的需求。“

高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉则认为：“展望2015年，鉴于对海外投资的限制放宽，将有更多亚洲投资者（主要来自中国）到境外投资。为获得更佳回报及令投资多元化，对海外房地房的需求会持续上升。”