[摘要] 近六年来，随着厦门城市配套的不断完善、厦门人口规模的不断扩大，厦门的房地产市场稳步发展。基于近六年的厦门各物业发展情况，未来各物业发展趋势如何值得业内关注。
近六年来，随着厦门城市配套的不断完善、厦门人口规模的不断扩大，厦门的房地产市场稳步发展。基于近六年的厦门各物业发展情况，未来各物业发展趋势如何值得业内关注。
一、商业用地市场情况
2009年至今厦门经营性用地成交率达97%，商业用地成交率为98%，对于纯商业用地，近五年纯商业用地年均出让量较低，仅11.83万㎡，而厦门人口密度较大，人均可支配收入较高，家庭购买力较强，利好厦门商业发展，因此近年厦门商业用地成交率处在高位，但后续开发企业应该更加关注商业运营及商业氛围的培育。不过如果考虑综合体、商住、商业办公等所含的商业体量，商业出让量已较为饱和。
从商业地价水平来看，纯商业价格徘徊在3500-4000元/平米之间，与同类型城市相比，商业地价低，从侧面反映出厦门商业的投资价值预期较低。与福州、杭州、宁波等同类型城市相比，不仅厦门商业用地楼面地价相对较低，而且商业用地与商住用地楼面地价的比值也偏低，未能发挥其土地投资价值和效益。
二、商业物业市场现状分析
1、商业供需情况分析
（1）全市商业供需分析
供求比呈逐年上升趋势商业供过于求风险显现
从供求量来看，近六年来厦门商业累计供应总建面积为154万㎡，年均供应量26万㎡；近六年累计销售量138万㎡，年均销售量23万㎡。
从供求比来看，2009-2014年厦门商业供求比呈现逐年上升态势，主要是因为厦门商业供应量持续上升，但因为厦门人口基数小，商业需求增长相对不旺盛，销售增幅甚至趋于停滞。2014年供求比出现逆转，近五年来首次出现供求比小于1的情况。
（2）厦门各区商业供需分析
岛内供求均衡 岛外供过于求
岛内供销比低于或接近于1（思明区低于1），供求关系较为均衡，源于区域市场较为成熟稳定，城区开发较早且人气集聚效应明显。对于岛内而言，未来较为密集性的商业供应，需关注实体商业产能过剩、经营困难等问题。
对于岛外，商业供销比均大于1，一方面是近几年岛外特别是新城开发加速，大量的综合体用地、商业办公用地以及商住用地集中供应，使得商业量的供应剧增，但另一方面，目前岛外人气依然较为不足，使得客户对商铺的投资购买动力不强，因此容易导致这几个区域供求结构失衡，未来岛外商业供过于求的趋势已较为明显。
2、厦门商业饱和度分析
（1）厦门人均商业面积分析
厦门人均商业面积1.42㎡ 超过一线城市平均水平
从人均商业配比来看，2014年厦门在营商业总量已经达到605万㎡， 按2014年厦门常驻人口426万人计算，人均商业面积为1.42㎡，已超过一线城市人均商业面积，同时，对比一般发达国家商业人均面积1.0-1.2㎡，我国多数城市商业人均面积1.0-1.5㎡，厦门商业人均面积处于偏高的水平。主要是因为厦门人口基数小，内在消费人群不足，导致商业供给已出现过剩局面。
（2）厦门商业坪效值分析
厦门商业坪效值逐年下降 经营业绩呈现下滑态势
与同类型城市相比，厦门商业坪效值略好于二线城市，但与一线城市仍有较大差距；从历年厦门商业坪效值走势看，09-14年呈现逐年下降的趋势，反映厦门商业经营业绩在不断下降，商业市场面临供给过剩局面。
3、存量分析
商业库存总量582万㎡ 未售商业库存占比72%
截止2014年底，厦门未投入运营商业库存总量为582万㎡，其中已批售的可售存量为164万㎡，占比28%；未批售商业库存总量为422万㎡，占比72%。在未售商业库存中，已出让未动工存量为55万㎡，占比9%；已动工未批售库存量为369万㎡，占比63%。
存量集中于岛外 集美存量偏大
截止2014年底，厦门商业未售库存总量为439万㎡，主要分布于岛内及集美区域，后市面临较大去化和招商运营压力，其它三个区域的未售库存量压力较小，但面临商业氛围培育和招商运营等问题。
截止2014年底，厦门商业可售库存164万㎡，岛内外占比约为“五五开”，岛内略少，其中，岛内可售存量为77.16万㎡，占比47%；岛外存量87.31万㎡，占比53%，岛外各区存量以集美存量大。
三、发展趋势
1、商业地产总量已过剩，步入去粗存精、优胜劣汰阶段
2009年以来厦门市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前厦门商业面积已达到饱和。甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催生商业地产继续过剩的阶段。而在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。
2、艺术、生态、体验式商业项目已成趋势
随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产运营模式受到了推崇。这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占比重（70%—80%），体验式商业项目中零售类业态占比降至30%-40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%-30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。
以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势主要表现在：集客能力强；有效缩短新项目市场培育期；消费滞留时间长；对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。
3、社区商业将成为引领未来商业地产市场的重心
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业在厦门目前尚处于起步阶段，尚缺乏一套系统的且具有实践指导意义的理论研究成果。从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近一年新兴的抓住人们“后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，这个也应该属于社区商业发展的一个方面。
国外的社区商业起点高，一开始就是现代化的购物中心形式，而厦门的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。要使社区商业健康发展，必须立足于这个现实，一方面要加快对传统模式的改造，包括引进一些先进的零售业态。对原有商业设施进行经营结构和商品结构的调整，根据社区生活的多样性增设服务项目，扩大服务领域等。另一方面，要借鉴国外的经验，鼓励发展现代化的社区购物中心，以这种新的业态形式，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。
四、相关建议
作为东南沿海主要的商品业态集散营销之地，厦门商业较为发达，但目前面临库存过大和商业网点布局不够合理两个问题，因此，未来各区商业布局要按照“放缓供应、均衡发展”思路进行。
对岛内而言，思明区商业已过度饱和，未来主要以改造升级为主；湖里区五缘湾、观音山等商务片区还需配备一定体量的商业，完善区域商业配套。此外，要把握高铁、城际铁路交通时代的新机遇，培育旅游热点，发展新型业态，建设区域性消费购物中心。对岛外而言，商业氛围的培育需要足够的人气支撑，未来商业供地主要结合居住用地或综合体来进行，因此岛外商业供地区域与居住用地一致，主要布局在各大新城和轨道交通站点。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
