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房产看法第7期:房屋原贷款未还清房屋如何办理过户?

房天下房天下   2015-05-13 00:00

[摘要] 购房者如何在购买二手房房时更好地保障自己地权利?

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经典案例:

2014年3月26日,张某与王某签订房屋买卖协议一份,约定王某出售房屋一套,价格为96.8万元,原告付定金5万元,其余房款于2014年 4月5日前一次性付清。协议签订当天,张某给付定金5万元。之前,王某为支付该房购房款,与中国工商银行签订购房贷款合同,将该房屋抵押,该笔贷款尚未还清。2014年6月20日,原告诉至法院,认为被告未告知出售的房屋负抵押权,要求确认房屋买卖协议无效或予以撤销,并要求被告返还定金5万元及赔偿损失。

2014年11月24日,中国工商银行在被告出售抵押房屋申请中,批示同意在办妥贷款结清手续后办理王某出售房屋的撤销抵押手续。

法院经审理认为,原、被告经协商就房屋买卖达成的协议是双方当事人的真实意思表示。讼争房屋虽设有抵押权,但法律法规并未禁止所有权人对设有抵押权的抵押物进行转让,同时原告也没有证据证明被告存在故意隐瞒有关该房屋真实情况的情形。故该协议并不符合合同法中关于合同无效或可撤销的情形,应属合法有效。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定,驳回原告张某的诉讼请求。

一审宣判后,张某不服,向市中级法院提起上诉,请求二审法院依法改判。二审法院裁定:驳回上诉,维持原判。

法条点睛:

设定抵押权的房屋的买卖行为并不当然无效。

对于抵押物的转让,我国民法通则、担保法和物权法均作出了规定。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”该条款实际确立了转让通知、告知制度,未履行通知告知义务的转让无效制度。《中华人民共和国物权法》百九十一条则规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法实际确立了4项具体制度:抵押物转让抵押权人同意制度、未经同意不得转让制度、转让价款提前清偿与提存制度以及替代清偿制度。所以,在张某与王某的房屋买卖中,王某取得工商银行同意可以将房屋出卖,是银行认定双方买卖合同不符合合同无效和可撤销的原因,双方买卖合同有效。张某与王某可在原贷款还清后(即抵押权消灭)办理房屋过户

购房者如何在购买二手房房时更好地保障自己地权利?

律师提醒:

1、购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。

在上述案件中,“中国工商银行在被告出售抵押房屋申请中,批示同意在办妥贷款结清手续后办理王某出售房屋的撤销抵押手续。”可视为抵押权人同意,因此原告的诉请才没被支持,但在此案中显示,购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。包括该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房产权利以及该房产是否已设定抵押以免买房行为无效。

2、购房合同应写清合同不能履行时的违约责任主体,及约定相应的违约金

房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数,不少购房者购房时基本就只注意房款,过户等问题,而忽略了违约的可能性,因此购房合同必须要写清楚各种违约的责任主体,违约的赔偿具体数目等,有效约束违约行为。律师建议必须在正规的中介公司签署正式的购房合同,确保合同中对违约情况有所陈述。另外,在履行合同的过程中,可能还有一些问题一时无法确定,这些可以在后来确定时增加附加条款,写清楚具体情况以及双方约定,这样可以避免后期的一些麻烦。

【本栏目特邀律师介绍】

1、黄煌律师,现为福建联合信实律师事务所合伙人、民商中心主任律师、厦门市律师协会民商委员会委员,厦门公司法务网首席律师。黄律师获厦门大学法律、管理双硕士学位,持执业律师证、证券从业人员资格、企业法律顾问执业资格证。

擅长领域:股权、房地产与工程、互联网

联系电话:0592-5835425

2、蔡颖颖律师,现为福建联合信实律师事务所律师。蔡律师获西南政法大学法学学士,曾有多年法官经验,擅长理论联系实际,所撰写调研文章多次发表于《福建审判》、《法槌之光》等、省级刊物,并获省级法院系统审判先进个人等称号。

擅长领域:房地产开发建设、民商事纠纷、刑事辩护

联系电话:0592-5835405

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由房天下与福建联合信实律师事务所携手《房产看法》,共同为购房者的安居保驾护航。

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