[摘要] 房价迟迟未能止跌回升，不少购房者希望能退房止损。丁先生就是其中一位，他与开发商没能成功协商退房后，就不再按约交付房款，却被开发商推上了被告席。
案例：
房价迟迟未能止跌回升，不少购房者希望能退房止损。丁先生就是其中一位，他与开发商没能成功协商退房后，就不再按约交付房款，却被开发商推上了被告席。
丁先生看上的是位于某县的铂晶嘉园商品房，开发商为某房地产开发有限公司。2011年8月12日，丁先生与某房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，并交付了首付款66万余元。
双方签订的合同中，明确规定在交付首付款后，丁先生需在规定时间内办理银行按揭贷款手续，并依约交付房款。双方的违约责任一项中也注明：如丁先生付款超过60日，房开有权接受违约金解除合同，也有权要求继续履行合同。
2011年12月5日，铂晶嘉园商品房结顶。某房地产开发有限公司多次通过短信平台，通知丁先生按时办理按揭贷款手续，但丁先生迟迟没有予以办理，也没有按约交付房款。
眼见等不着丁先生主动现身，某房地产开发有限公司一纸诉状，以丁先生违约为由，将其起诉至法院，请求法院确认双方签订的合同合法有效，并要求丁先生继续履行合同，支付购房款和付款违约金。
2012年1月31日，法院受理该起案件。开庭前，法院经办人员多次组织双方进行调解。然而，双方各执一词，丁先生要求减少购房款三四十万元，而某房地产开发有限公司只同意减5万元以内。终，调解陷入僵局。
2012年4月9日，法院开庭审理该起案件。庭审过程中，法庭再次征询双方的调解意向，某房地产开发有限公司虽有意调解，丁先生却明确表示不同意。终法庭依法进行判决：要求丁先生履行分期付款，并支付相应的违约金。
但丁先生一直没理会法院的这一生效判决。同年8月15日，案件进入执行程序，丁先生拒不履行判决，又坚决不肯申报财产。之后近4个月时间，法院多次与双方沟通、组织调解，都因双方价格差距过大，和解一次次无疾而终。直到12月11日后一次调解失败后，法院酌情再给丁先生3天时间考虑。
3天过去了，同类案件的另一个被告厉某被说服了，但丁先生依然坚持原有立场，拒不履行生效判决。后，法院依据《民事诉讼法》决定对拒不履行生效判决的丁先生予以司法拘留15日。
法条点睛：
合同的约定解除和法定解除。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这一条是关于约定解除合同的规定。合同既然是当事人通过相互协商而订立，也可以通过协商而解除。合同的解除应发生在合同有效成立之后、履行完毕之前。解除的方式包括在合同生效以后协商解除，也可以事先在合同中约定解除合同的条件，当条件成就时，合同即可解除。两者的区别只在于协商的时间不同。协商解除合同时不得违反法律的强制性规定，也不得损害第三人的利益。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人 一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行 债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”这一条是关于合同的法定解除的规定。与当事人协商解除合同不同，只要存在这一条所规定的五种条件之一，当事人就可单方解除合同，而不必与对方协商。因不可抗力致使不能实现合同目的，任何一方当事人都可以解除合同。 所谓不可抗力，是指“不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况”。具体来说：例如地震、火山爆发、雪崩；洪灾、风、政府禁令、战争等。行使解除权的当事人应当通知另一方当事人。因不可抗力而导致合同解除后，未履行合向义务的当事 人可以被免除责任。 在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。如果当事人在期限届满后 表明不履行合同，则另一方当事人可追究其违约责任。当事人在行使解除权时，不得以自己的主观推断或想象为依据，要求另一方要有明确的表示，如主动通知，或是以某种行为如停产等表明不准备履行义务。只有在一方当事人 表示不履行主要债务，即大部分的债务或是重要的有根本性影响的债务时，另一方才可解除合同。
在本案中，丁先生与某房地产开发有限公司的购房合同并未约定合同解除条件，也未有法定解除事项出现，双方的合同应该继续履行。
如何解除购房合同，律师提醒：
在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果开发商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究开发商的违约责任;如果开发商没有违约，购房者想退房，在没有取得开发商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。
如购房合同存在以下情况，就可以视为开发商违约，购房者可以要求解除合同：
1、购房合同无效。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,如没有取得预售许可证就销售房屋,则购房合同无效,购房人无权退房。
2、购房合同被依法撤销。对于购房人因重大误解,或者显失公平而订立的合同,或者开发商存在欺诈、胁迫、乘人之危等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销,但购房人需要举证证明。
3、套型与设计图纸不一致。购房人所购房屋的套型如与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,购房人有权退房。
4、面积误差。凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比值超出3%,购房人有权退房。
5、规划设计变更。开发商擅自变更规划设计,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的,购房人有权退房。
6、房屋主体结构质量不合格,主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房人有权退房。但一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权据此退房。
除了上述法定退房情况外,购房人还可以通过在购房合同,或其附件,或补充协议等书面形式中约定可以退房的其他情况。
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