[摘要] 在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：
一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的低首付款比例。
一、首套房商贷门槛降至5年来低，销售旺季再添动力
时隔一年，央行与银监会再次在9月30日发布重磅政策，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。同时，根据上年930政策，已结清首套房贷款的家庭购买二套房也可执行首套房贷款政策，首付比例也有望进一步降低。因而此次信贷政策调整，同步惠及首套房及部分二套房购买需求。至此，商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型消费群体的购买力，大限度上促进住房消费，延续楼市持续回暖的信心。特别是在金九银十的市场旺季，此轮政策调整带来的潜在影响更具想象空间。
可以说，此次政策调整是今年以来一系列信贷政策松绑的延续。自去年930政策放松已还清首套房贷款家庭购买二套房政策以来，今年3月30日，对公积金购买首套房首付调整至20%，8月31日，将二套房公积金首付由30%下调至20%，至此，公积金购买首套房和二套房首付低均为20%，降至2009年的水平，此次政策调整则再度扩围，覆盖到影响范围更大的商业贷款市场。
表：政策调整后购房低首付情况
数据来源：中指研究院综合整理
房地产调控政策“分类指导”特征更趋明显。此次首套房首付比例下降更是仅在不实施“限购”措施的城市实行，目前4个一线城市和三亚尚实施限购政策，未来仍保持30%的首付比例。此前831新政宽松也不涉及一线城市。由于一线城市市场回暖较快，部分城市出现房价过快上涨的情况，因而对于一线城市政策调控相对谨慎，采取较为严格的信贷政策，而对于库存量较高的其它城市，则将有更宽松的政策支持。分类调控下，未来信贷政策调整将要求各地根据房地产市场情况不同，因地制宜、因城施策，以更好的平衡一二线城市与三四线城市的市场差异性，这也是中央定向调控的具体体现。
二、经济下行压力下，促消费、拉投资仍是当前政府稳定经济的重要手段
在总体经济形势下行和房地产去库存仍然压力较大的背景下，房地产平稳发展仍将是政府稳增长主要任务之一。9月28日，人民日报发表时评《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》，文章强调房地产仍是经济的重要产业，也肯定了房地产对经济的拉动作用。目前，整体经济下行压力仍存，8月数据显示CPI数据虽有小幅上涨，但PPI降幅仍在扩大，同比下降5.9%，迄今为止，工业领域价格持续负增长已 过40个月，工业通缩压力加大制约经济回暖，当前经济仍处于筑底阶段。其中房地产投资的持续下降是整个经济环境压力的重要原因之一。由于商品房去库存压力较大、土地市场低迷等因素的影响，房地产开发投资增速回落幅度较大，房地产的开发投资仍然低迷。1-8月房地产开发投资61063亿元，同比增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点，达到了2009年以来的低水平。此次信贷政策放松，在刺激需求推动楼市持续升温的同时，进一步给予市场持续向好的信心，鼓励企业增加投资、加快开发节奏，起到稳增长的作用。
图：宏观经济指标及房地产开发投资情况
资料来源：中指研究院综合整理
此前政策效应影响将逐渐减弱，市场持续回升尚需政策不断加码。从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），从50个代表城市成交量走势来看，去年年末信贷政策放宽以来，特别在330政策对二套房需求的刺激下，主要城市成交量逐月递增，同比持续增长。但到三季度，成交量出现回落，同比增幅放缓，即使出台831新政，9月成交有所回落，政策刺激效应减弱。此次出台更大力度的政策刺激需求，意在增强楼市回暖的持续性，将进一步促进库存去化，带动投资增长。
图：2013年以来50代表城市成交量走势
数据来源：中指研究院综合整理
继831新政后，本次新政拒不限购城市于政策影响范围之外，仍对一线城市，特别是部分房价上涨过快城市继续持相对从严的政策导向。因而此轮调整，更为利好广大二三四线城市，而未来继续加大对中小城市去库存支持力度，将是保增长的重要环节。从政策运行周期看，随着降准降息降首付一系列政策的实施，未来货币信贷领域的政策调整空间已越来越小；从促开工、促投资的角度来看，政策重心未来应更偏向于对企业资金与开发运营环境的改善，以更快恢复企业投资信心，为行业与经济的健康运行提供动力。
附表：
表：2008年以来住房贷款相关政策
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