[摘要] 2015年又被房地产行业冠以“大年”之称，在政策叠加的刺激下，一线城市和部分二线城市的市场呈现出了明显的回暖之势，成交量和成交价格出现上扬，土地市场也难掩火爆局面。但越是如此，难掩业内人士的隐隐之忧，未来的市场似乎也存在着“需求透支、面临市场调整、三四线城市去库存乏力”等风险。
2015年又被房地产行业冠以“大年”之称，在政策叠加的刺激下，一线城市和部分二线城市的市场呈现出了明显的回暖之势，成交量和成交价格出现上扬，土地市场也难掩火爆局面。但越是如此，难掩业内人士的隐隐之忧，未来的市场似乎也存在着“需求透支、面临市场调整、三四线城市去库存乏力”等风险。
一、市场表现 强者更强弱者越弱
2015年行至8月，房地产市场呈现了整体的回暖之势，这受益于政策的叠加作用推动。2015年，政府在土地供应方面提出了“优化供地及用地结构，从土地根源控制库存过高，结合市场实际调整2015年土地供地计划”等；在贷款税收方面提出了降息降准促进经济平稳发展、降低二套房首付和营业税“5改2”等措施；特别是贷款和税收方面的优惠政策拉动了整体经济、降低首付比例、支持改善自住需求，提振了房地产市场。
截至2015年8月，房地产呈现出了房地产投资增速回落、商品房销售继续回暖、房地产企业到位资金增长小幅加快、房地产新开工和土地购置面积出现筑底、房地产开发景气指数回升等行业向好的积极之势。但在低利率时代的机遇面前并非人人平等，反而呈现出了“强者更强，弱者更弱”的局面——一线城市和部分二线城市的房地产市场呈现强势上扬之势，大部分的二三四线城市的房地产市场依然疲软。
1房地产开发投资：整体增速回落
根据国家统计数的数据显示：1-8月份，房地产开发投资61063亿元，同比增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点，回落幅度比1-7月份扩大0.5个百分点；总体上依然延续了自2013年以来的下滑趋势，累计同比增速不断创新低。从各个城市的表来看，市场向好的一二线城市北京、上海、深圳、重庆、杭州、厦门等房地产投资增速较快；而市场疲软的典型区域东北三省，比如沈阳、大连、长春等二三线城市则出现了房地产投资增速缓慢甚至负增长的局面。
究其原因主要有二：首先，由于整体房地产市场呈现结构分化态势，一线和部分二线城市投资和成交回暖，而多数二线城市和广大三四线城市市场依然不乐观，目前商品房前期库存基数较大，特别是三、四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿；其次，房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降，2015年以来土地购置面积各月累计同比降幅均在32%左右，2015年8月土地购置费增速由正转负。
2土地购置：一线成交回落 二线溢价攀升
2015年季度受到春节等各方面因素影响，企业拿地态度较为谨慎，土地市场成交规模一直处在低位。但随着房地产市场成交量逐月回升，少数城市更出现了快速上涨的局面；2015年第二季度，各地政府开始积极推地，使得土地供应量大幅回升。2015年前八个月，土地购置面积下降32.1%，与1-3月份相比，土地购置面积降幅收窄0.3个百分点。
从一线城市的表现来看，2015年上半年北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地成交出让金额总计为1655亿元，与2014年同期的2605亿元相比，下滑了36%。土地供应面积虽锐减，但供应的土地价格则出现了大幅度上涨。一线城市2015年上半年供应的住宅土地均价为16024元/平方米，同比2014年上半年的11863元/平方米涨幅高达35%。但进入2015年8月，一线城市成交建筑面积为319万平方米，环比增加7%，成交总价150亿元，环比下跌56%。
2015年以来，二线城市在2015年以来成为了开发商的主战场，从新增土地储备的分布城市机构来看，20家品牌房企在一、二线城市合计拿地占比72.3%，较2014年同期上升5个百分点；其中有18家品牌房企布局二线城市。但从2015年上半年土地购置的总量来看，二线城市土地成交面积为10829万平方米，同比下降一半。二线城市面临的问题在于城市分化加剧，诸如南京、厦门、武汉等地楼市表现较好，而兰州、西宁则不温不火，土地市场供需两不旺。2015年8月份，二线城市成交建筑面积为1571.99万平方米，成交金额环比下挫26%，但是在溢价率表现上，平均溢价率却由23%上升到了28%，平均楼面价也有17%的涨幅。
从大部分二三四线城市的表现来看，房企转战一、二线以及优质地块匮乏牵制着三四线城市土地市场的表现，同时受制于较大的库存压力，三四线城市土地市场冷淡气氛渐浓，2015年上半年经营性用地成交建筑面积5957万平方米，同比大幅下降52%。三四线城市成交规模走势与二线城市相似，2015年8月成交建面环比下降26%，成交金额环比跌幅为22%，不过在溢价率表现上则较为平淡，高溢价土地仍然集中在九江、漳州、徐州等具有一定经济实力，且人口基数相对较大的三四线城市。
业内人士表示，从数据看房价已经全面上涨，但三、四线因为库存值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性不大，房企大面积退出三、四线城市，争相布局一、二线城市，这将导致市场明显分化，也将促使一、二线城市楼市快速复苏。
3商品房销售：整体呈现量价微涨
根据国家统计局的数据，截至2015年8月，商品房销售呈现整体回暖的趋势。2015年1-8月份，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点，商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。其中，2015年上半年，一线城市无疑成了领跑整体市场的受瞩目的区域。中指研究院研究数据显示，从各个等级城市的成交量的变化来看，一线城市受政策的利好，反应为敏感，整个上半年成交增长50%，深圳增长超过1倍；2015年是北京的“豪宅元年”也是通州楼市大热的一年。二线城市、三线城市都实现了成交量的回升，三线城市略大于二线城市，二线城市过去几年相对平稳，三线城市上半年成交量则增长了36%。
4库存：冰火两重天之势显现
库存方面，截至2015年8月多数城市库存继续下滑，部分城市受成交不振影响，库存量有所上升，其中，福州、贵阳、郑州等城市增幅都在10%以上，而值得关注的是，杭州、宁波、常州等城市市场去库存继续推进，市场供求状况继续改善。
重点城市库存状况的继续向好，主要原因还是上半年的市场火爆，使得库存明显下降，而7、8月市场新增供应又接连下降，因而市场库存整体继续走低。对于“金九银十”传统销售旺季，市场热度将快速提升，在成交量回升下库存仍有望进一步下降。
从消化周期来看，一线城市继续全线下降，平均降幅超过40%；而二、三线城市，除重庆、合肥两城外，其余也有不同程度下降，尤其是杭州、大连、昆明等城市的消化周期更是大幅下降。重点城市消化周期的继续走低，主要还是基于前几个月成交量的高位，而近两个月市场供应又大幅下降，助力消化周期的持续下降。
二、分化原因
城市发展不均衡所致 2015年房地产市场呈现出了城市发展不均衡的特点，一线城市和部分二线城市吸引了开发企业的强势回归，大部分二三四线城市市场依然饱和。原因何在？一言以蔽之，城市间的经济发展、产业布局和结构、人口数量、房地产政策作用、市场库存量等的不均衡所致。一线城市和二线明星城市，其经济发展良好，公共资源丰富，产业结构布局合理，人口持续流入，房地产政策刺激作用大，库存去化快。
以一线城市深圳为例，首先深圳的经济总量位居前列，其已经走过了依靠投资来拉动经济增长的阶段，目前深圳的高新技术产业、高附加值产业、未来型产业的布局在经济发展过程中已经体现出了强大的作用，要通过调结构、转方式来形成新的经济增长动力。其次，丰富的公共资源和优良的产业结构推动人口不断导入，为房地产市场提供了较大的需求，尽管深圳房地产投资占固定资产投资的比例达到52.14%，但在庞大的市场需求面前，深圳有限的土地供应远远满足不了市场需求。再者，基于市场的强大需求量和政策刺激作用的奏效，深圳的商品住宅库存去化较快，截至2015年8月，深圳的商品住宅存量和去化周期分别为446万平方米和5.9个月。
再看二线明星城市，比如海口、昆明、厦门、福州这些二线城市，其房地产在经济中所占的比重较大、城市的人口结构和构成等因素助推房地产市场的发展。比如海口是一座旅游城市，外来人口是重要的市场消费群体；厦门和福州轻工业等产业发展良好，且是人口净流入城市，房地产投资比重大是对行业和经济的正面刺激。
同理，三四线城市市场不见乐观缘于其薄弱的经济基础和产业基础，且人口的流出使得先前大量的房地产投资变成了一种饱和过剩。尽管中央和地方通过各种政策刺激消费依然呈现疲软之状，目前高企的库存量令一些二三四线城市成为了重灾区。（来源：读地）
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