服务式写字楼:新模式有多少含金量?(下)

相关链接:服务式写字楼：新模式有多少含金量？(上）

市场表现良好

近日，某公司负责人张先生来到厦门Bingo城际商务中心要求租用几间办公室，服务台的秘书告诉他，该商务中心已经没有适合他要求的办公场地了。因为，“从10多平方米到100多平方米的临时办公室都已被租满了。”
Bingo是厦门个服务式写字楼，早在2006年6月底就开始对外出租。今年，一些写字楼开始跟风。如鸿运大厦不久前改头换面成“V商务写字楼”，并在10月份开始推介售楼。另外两个规模更大的服务式写字楼也即将推出：号称“海峡西岸真正意义上的CBD”的观音山国际商务营运中心，正进行内部装修；位于海沧行政中心核心区域的未来海岸海商务大厦也即将开盘。
“Bingo在年的经营中，60多间办公室的出租率几乎达到100%。”郭华瑜告诉记者，这种“打包式”的办公室很受追捧。在租户当中，大概有40%是外国公司，45%是外省公司，只有15%是厦门本地企业，高端客户群占了很大比例。
租金水平是租赁市场的晴雨表。记者了解到，由于“卖场地也卖服务”的优势，再加上市场反应热烈，目前厦门服务式写字楼里的办公室租金比同一地段的普通写字楼贵3倍左右。以Bingo为例，据郭华瑜介绍，其办公室的租金基本持续在每月130元/平方米以上。
郭华瑜告诉记者：“考虑到运营成本，Bingo优先将办公室租给租期长的客户。目前，Bingo的租户租约一般都在一年以上。” 记者了解到，厦门其它的一些商务中心也是这样的情况。
与此同时，服务式写字楼的销售情况同样表现不俗。据郭华瑜介绍，今年3月，Bingo四楼写字楼正式对外销售，目前已经售磬。今年10月，该商务中心又将三楼的20多间写字楼精装出售，“现在也已经卖得差不多了”。
今年5月，继Bingo之后，厦门财富港湾广场的4-8楼也开发成服务式写字楼，现在销售率已达90%；同为服务式写字楼的新景世纪城售楼处相关负责人刘先生表示，尽管项目推出不久，但目前认购率已达到60%左右，已签订购房合同的比例占到30%；鸿运大厦有关人士也告诉记者，鸿运大厦V商务写字楼首批单元天就被认购了六成多。
“从外地市场来看，服务式写字楼也很受欢迎。以上海为例，目前总共只有10多个服务式写字楼项目，出租率都非常高，通常可以达到90%-95%。我们对市场前景充满信心。”厦门某服务式写字楼有关负责人说。

新模式≠好前景

尽管这种新模式眼下颇受欢迎，但不少业内人士依然认为，服务式写字楼的市场前景未必看好。
“很难证明租客爆满是与写字楼采用这种新模式有关。” 厦门一房产分析人士认为，在如今写字楼市场整体回暖的情况下，由于厦门写字楼尤其是高端写字楼供给不足，这些服务式写字楼才如此走俏。
据业内人士介绍，近几年，厦门鲜见新的写字楼项目推出。虽然写字楼市场正在复苏，但今年厦门开发写字楼的公司也只有两三家。目前厦门甲级新式写字楼仅有国际银行大厦、建行大厦等寥寥可数的几座。厦门国土资源与房产管理局数据显示，今年前5个月厦门写字楼已经呈现出供不应求的局面。
记者了解到，厦门的写字楼主要集中在四个区域：江头台湾街商业区、莲坂国贸商业区、轮渡－思北商业区、滨北金融区。其中，江头商业区近年来发展势头强劲。但记者走访该片区时发现，目前该区域的只有汇腾大厦、永同昌大厦、国泰大厦等几座写字楼，远远不能满足旺盛的市场需求，而优质写字楼更属稀缺资源。
“地段因素也是写字楼的核心价值之一。这些服务式写字楼都占据着良好地段，自然被投资者所看好。”厦门城市年轮策划有限公司有关负责人张先生认为，投资成熟商务区的写字楼，透明度高，租客较为稳定，投资风险较小，因此比较吸引投资者。
“其实现在不少普通写字楼的销售情况也不错。”张先生说，目前厦门无论高、中、低档写字楼，出租率都在80%以上，几个知名的写字楼如银行中心、国贸大厦、帝豪大厦等出租率都在90%以上。“商家趁着写字楼市场复苏，想出了服务式写字楼这么一个提高或者延伸利润的办法。这种模式显然更有利于商家，通过服务形式增加产品附加值，可以实现‘米卖鱼肉钱’。”
相对而言，投资服务式写字楼的业主增加了投资成本及风险。“这一类写字楼项目售价比较高，但目前的租金价格并不稳定，一旦租金回落， 时间将变得更长，严重影响资金周转率。”厦门大学某房产学者也认为，业主出高价把场所连同服务配套一起买下，其实是降低了写字楼投资的赢利空间。“在经营过程中，虽然租金相对普通写字楼要高，但相对于成本投入及风险，再扣除管理费用，利润也就大大缩水了。”
此外，将生意交于他人打理在很多业主看来也不尽合理。“一般来说，写字楼管理方与业主的利益很难弥合。用制度经济学的术语来说，就是代理机制不完善，导致交易成本太高。”上述房产学者表示。