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商办市场如何去库存?

海西晨报   2016-03-02 08:39

[摘要] 在“去库存”成为全国房地产市场主旋律的同时,厦门住宅市场不管新房还是二手房仍有一定的涨幅。但相较于库存去化时间一年之内的商住市场而言,商办市场近四年的去化时间似乎更值得深思。可以说,在商办市场,“去库存”的压力其实不小。此次i房周刊聚焦商办市场,为您一探究竟。

在“去库存”成为房地产市场主旋律的同时,厦门住宅市场不管新房还是二手房仍有一定的涨幅。但相较于库存去化时间一年之内的商住市场而言,商办市场近四年的去化时间似乎更值得深思。可以说,在商办市场,“去库存”的压力其实不小。此次i房周刊聚焦商办市场,为您一探究竟。

业内观点

现状

存量居高位 亟须去库存

据统计,2015年厦门商业地产供应量约32万平方米,成交量不足16万平方米,供求比大于2;办公(含SOHO)总供应约84万平方米,成交约47万平方米,供求比也接近2。太平戴维斯在2016年一季度房产市场概述中也提到,部分2015年底预计入市的写字楼将入市时间推迟到2016年,致使2016年初就有约29.5万平方米体量的甲级写字楼集中入市,据其统计,仅甲级写字楼方面,2016年预计共有11座入市,写字楼库存可能会被推高37%至482.6万平方米,全市空置率将有所提升。

据介绍,商业地产不仅在销售方面遭遇瓶颈,在招商运营方面也困难重重,不少商住项目的商业出售后,交房一两年仍有较高的空置率。SOHO作为兼具办公与居住属性的弹性产品,在限购限贷取消之后大部分也在很大程度上失去了购买的价值。目前全市在售商办项目存量约50万平方米,而按近三年的年均去化约25万平方米算,去化也需两年,而未入市的项目的数量更是远超这个数量,办公市场的压力不言而喻。

,城市产业结构影响,第三产业为主导行业,对环境影响较大的第二产业不断外迁,对GDP贡献减少,服务贸易金融等行业主导办公需求,而整体经济不景气,办公的增量需求小。第二,与住宅相比,商办的投资价值较低,住宅与商办物业的价格呈现倒挂现象。第三,土地供应过剩,近几年厦门住宅用地供应短缺,商办土地供应充裕,市场消化缓慢,库存不断积压。”

“降低购置成本”呼声高

商办市场竞争激烈背景之下,如何赢得市场占有率成为各项目亟待思考和解决的问题。

厦门均和评估董事长王琦认为,商办项目卖得好与坏,关键的因素在于项目所处区域位置。他说,“商办项目是投资型产品,其所处地理位置的好坏决定了其空间的大小。一个商办项目定位为高端,则其周边的环境也必须要与其相配才能烘托出整体的调性和品质感。” 万科云城相关负责人也认为,商办总体卖得好不好,决定因素有政策、地段配套以及产品本身的定位,她认为商办产品作为一种投资品, 和抗风险能力是两大核心要素。 

面对这一现状,为提高销量,各项目在产品功能、营销手段和转型方式上也花尽心思。

目前尚处于蓄客阶段的万科云城即将推出约22平方米和25平方米的小面积SOHO产品,总价预计在40万-55万左右,三月份将面市。其负责人认为,万科云城小户型产品的小总价和低置业门槛以一种产品差异化来与市场传统的产品区分,其弥补市场小面积产品空白的优势以及作为过渡性居住及投资产品所特有的属性,本身就拥有较强的市场竞争力。

张子吉也从应对策略上给出建议。他认为,不变革就是坐以待毙,所以房企必须在产品或者营销方式等方面寻找新出路。一方面也是响应大众创新、万众创业,孵化更多的小微企业;另一方面,虽然众创空间等概念甚嚣尘上,各城市也刮起热潮,但必须正视的是,它并不同于传统的销售经营模式,而是属于创新的转型方向,建立的是全生命周期的服务链条,模式尚未完善,没有标准可复制,所以仍存在较大的风险。在他看来,以万科为代表的性房企在资源整合及品牌影响力等方面有较大优势,地方房企尝试过程中需谨慎,但只要勇于尝试,总是值得鼓励的。

应对

差异化成竞争优势

厦门均和房地产土地评估咨询有限公

司董事长 王琦:

目前以及未来一段时间里,厦门商办市场整体状况可用“痛并快乐着”来形容。虽然商办市场存在很多不合理性,但各方在积极寻找应对之策,值得期待。

从城市规划角度来说,在类CBD中心区的办公区域绝不能放开“改性”,一是“改性”的成本太大,二是混业经营带来的困扰因素太多。此外,如果办公用地动辄可以“改性”,对周边高价“地王”竞得的住宅用地也不公平。相较于直接“商改住”,从减低首付比例等商办产品购置门槛反倒更具可实施性。

开发商代表:

商改住”会影响城市对商住比例的规划,可能产生新的市场矛盾,且大部分的土地不具备更改的条件,还需要进一步论证。不过,政府层面可以在其他方面给予一些支持,如金融、税收方面,在利息、首付、贷款年限上给予优惠来逐步改善这个市场。

太平戴维斯华南区市场研究部主管 何凌: 

2016年厦门甲级写字楼新增供应大,全市空置率将有所提升,而高端零售市场岛外区域虽然空置率较大,但租金将保持稳定。不过,未来伴随地铁的开通等基础建设的完善,厦门的商办市场仍会有可观的提升潜力。

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