[摘要] 调控新政出台临近满月，置业者观望情绪比较浓厚。
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2016年上半年，厦门楼市持续 “发烧”，特别是同安、翔安的土拍再创新高，引发厦门房价疯涨。7月15日，厦门楼市实行限贷新政，随着二套首付提升，厦门楼市需求明显受到抑制。调控新政出台临近满月，记者走访多家楼盘及房产中介发现，受新政、低库存以及农历七月不买房观念等多因素影响，置业者观望情绪比较浓厚，各楼盘访客量相比之前有明显的下降。一手住宅因新房源未能衔接入市，且有部分项目捂盘惜售，整体市场进入平静期，加上库存初现告急，实质性的降价没有出现。二手房市场明显降温，成交量低迷，价格稳中有所回落。
厦门楼市整体进入平静期
市民陈女士在岛内有一套房，今年7月初,她在海沧看中一套250万元的房子，结果发现首付要提高到六成，比原来的要多付出50万元的首付。陈女士没有那么多现金，终只好放弃了。
随着二套首付提升，厦门楼市需求明显受到抑制，市场观望情绪逐渐蔓延。数据显示，实行新政周（7月18日至7月24日），全市商品住宅市场量价齐跌，共成交190套，成交面积24078平方米，环比下跌75%，成交均价27108元/平方米，环比下跌9.5%；实行新政第二周（7月25日至7月31日），厦门全市商品住宅市场量升价跌,成交206套，成交面积26223平方米，环比上涨8.9%，成交均价25448元/平方米，环比下跌6.1%；实行新政第三周（8月1日—8月7日）全市商品住宅市场量升价跌，共成交271套，成交面积26622平方米，环比上涨1.5%，成交均价24962元/平方米，环比下跌1.9%。
数据还显示，7月商品住宅成交1940套，成交面积23.93万平方米，成交量环比下跌21.7%，成交量连续四个月持续走低。不过，业内人士胡小姐表示，这并不是真实的市场情况，不能简单看成是新政导致的市场迅速降温。由于国土局系统不稳定，大量新盘成交没有及时体现，保守估计有超过10万平方米的成交量未被实时监控。
业内人士透露，由于上半年房价涨幅太大，厦门土房局因此放缓了预售证审批的进度。7月只有3个楼盘开盘，入市的房源共有1158套，环比下跌44.0%，供应量明显不足。“由于连续三周没有新房源入市，成交继续依靠去库存来支撑，所以整体市场成交量没有明显起色，市场也将继续低位盘整。”厦门机构相关负责人分析，在当前环境下，厦门开发商放缓推盘节奏，库存告急，再加上前期需求透支、房价涨幅过高导致观望情绪渐浓等因素的影响，市场也逐步进入短暂的调整期，预计8月不会出现大幅的上扬态势，淡季的低迷或将持续到8月底。
一手住宅去化周期不足6个月
中指研究院日前发布的报告显示，7月厦门房价环比上涨4.05%，涨幅第4；同比上涨27.02%，涨幅第10，至此，厦门房价已经连续20个月位居第4。此外，7月厦门可售住宅套数为14727套,环降8.7%， 降幅大，目前的库存水平已逼近历史低。
厦门网上房地产数据显示，截至2016年8月10日，厦门可售住宅套数为14481套，去化周期不足6个月。而一旦存销比低于8个月，房价就有上涨压力。厦门大学教授戴亦一对此表示，厦门楼市的外来需求一直旺盛，在购买力不断涌进、楼市库存不足的情况下，下半年新房价格不会出现明显回调。
决定楼市走向的是供求关系，而目前厦门楼市库存正在不断萎缩。其他地方的楼市是要“去库存”，厦门楼市却是得赶紧“补库存”。而增大供应的前提关键是土地市场得“给力”。今年迄今为止，厦门只出让了3幅商住用地，总土地面积209528.125平方米。而厦门国土房产局日前发布的公告显示，8月26日将集中拍卖出让6幅商住地块，土地面积合计达287140.33平方米，将一次性超过今年截至目前的商住用地出让量之和。而这样一天内集中性出让商住用地，在厦门还从未有过。由此可见，厦门下半年补库存动力强劲。
没有出现实质性的降价
从数据看，实行新政后，房价有所下跌。“数据只是表象。”胡小姐告诉记者，近期没有新房源入市，成交量并没有怎么跌。很多老旧盘出来备案了，同安的一个老盘一周备案了80多套，价格才6000多元/平方米，岛外的价格拉低了全市成交均价，并非实质性降价。
数据显示，8月份第二周，同安区首登区域成交量排行榜，主要得益于多个在售盘均有备案。从近几周成交情况来看，目前存量多的同安区在持续去库存中。岛内外成交占比与上周基本持平，约在1∶8。
“虽然限贷新政已经影响到了购房者以及投资客的入市预期，在‘买涨不买跌’的心理作用下，大部分客群再次陷入了观望期。但供求关系主导市场走向，‘限贷’无法改变厦门楼市根本的供求结构，房价上行的趋势也不会因为这类政策的出台而改变。”厦门一业内人士表示，“经过上半年的疯涨和快速去化，厦门开发商普遍资金充裕，手上的房源却不多，目前大幅度降价去化的可能性不大。”
相关数据也显示，7月全市商品住宅成交均价28761元/平方米，环比上涨2.7%，走势平稳，连续三个月维持28000元/平方米以上，从单价段分析，20000-30000元/平方米仍为市场主流单价区间。从各区域商品住宅成交均价来看:湖里区成交均价为48961元/平方米，环比下跌4.5%，跌幅较为明显；思明区成交均价46515元/平方米，下降2.7%；其他各区均价均呈小幅上涨态势。
厦门大学教授戴亦一表示，寄希望于限贷政策带来厦门楼市的明显回调，是不现实的。因为厦门楼市已经是“土豪们的游戏”，不差钱的购房者不会受到贷款政策的限制。所以下半年厦门房地产有望走“量跌价稳”的轨迹。
一套二手房一周降40万元
今年上半年，厦门二手房市场价量齐涨，随着新政出炉，厦门二手房市场明显出现降温迹象。今年3月份以来，厦门的二手住宅日成交量一直处在高位，每天基本都有300多套的成交量，但从7月份开始下降。7月25日-7月31日，厦门全市二手住宅成交量847套；8月1日-8月7日，厦门全市二手房住宅成交量708套，每天只在一百多套。
记者从禾祥东几家中介公司了解，近两三周，来看房的人明显少了，急抛、急售的二手房源却增加，议价空间更大了。一些投资客手头的房源，甚至直降三四十万元，主要集中在投资客购买的大套型房源。不过，虽然成交量明显下跌，厦门二手房市场尚未出现降价潮。
吴小姐上周看中禾祥东的东方巴黎小区一套134平方米的房子，中介说要卖740万元，相当于每平方米5.5万元。吴小姐觉得价格太贵，就不考虑了。过了几天，中介挂电话告诉她，有客户与房东谈过价，现在每平方米下降至5.2万元，总价696万元。问吴小姐如果有意向，可以与房东再谈谈价，可能还可以再低些。吴小姐一算，一周之内，这套房子就降了44万元。
吴小姐说，她近看的几套房子价格回落幅度都普遍在5%以内，但因之前的价格上涨幅度太大，哪怕回落个5%，也还是没觉得有降价多少。如东方巴黎小区这套房子市场价大约是每平方米5万元，总价670万元左右，之前行情好的时候，挂牌价飙涨到740万元，现在虽然降为696万元，实际还是高于市场价，不是真正降价出售。目前二手房市场不像前几个月那么疯狂，过段时间有可能会降一降，再观望看看。
高鹏房产总经理傅强告诉记者，厦门7月15日起大幅调高二套房贷首付，使得二套改善和利用房贷投资房产的资金成本大幅增加，会让部分投资客退场。不过，近几年厦门房价一直在上涨，不少投资者看好厦门房产市场，除非资金周转紧张，不然不会轻易抛售。所以目前厦门二手房价格还是比较稳定。
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