[摘要] 十几年时间，厦门人口从100多万，增加到400多万，增值的部分是“新市民”。面对高企的房价，新市民力不从心，怎么办？
十几年时间，厦门人口从100多万，增加到400多万，增值的部分是“新市民”。
面对高企的房价，新市民力不从心，怎么办？
厦门大学经济学院教授赵燕菁，提出了“先租后售”的保障房制度，将租金作为按揭，让在厦门服务多年的新市民拥有房产，实现“中产阶级”的蜕变，并随之实现劳动力“资产化”。
它是副作用小、受益面大的“特效药”，在当前经济急速下滑，高库存、高杠杆、高过剩的背景中，财政和货币政策“常规药”同时失效的经济环境下，可以成为供给侧的速效强心剂。
昨日，导报记者专访赵燕菁，听他讲述“先租后售”的奥秘。
人物名片
赵燕菁，2004年至2014年，任厦门市规划局长、中国城市规划设计研究院副总规划师、中国住宅研究会社会经济发展委员会主任委员。2015年8月，卸任厦门市规划委员会主任职务。次月，受聘为厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院的“双聘教授”。
现状调查
不少“新市民”在厦买不起房
五年前，大专毕业的柯茜随男朋友从西安来到厦门，有了爱自己的人和自己爱的工作，柯茜以为幸福就要来了，但没想到，房价拼命涨，攒钱买房成了遥不可及的梦。
在赵燕菁眼里，像柯茜这样的人，正是未来的社会基础，也就是“新厦门人”。
所谓新市民，是指以农民为主体的，包括新进入就业的工人、技术人员、公务员、退役军人等，在城市有相对稳定就业却没有自有住房的社会群体。
赵燕菁说，上世纪90年代末，厦门人口100多万，如今厦门人口400多万，多出来的就是新市民，他们的住房需求构成了所谓“刚需”的主体，是当下供给过剩的经济周期里，可以创造巨大有效需求的群体。“但现实是，没有符合这部分需求的住房供给，每平方米动辄几万块的房价，把巨大的需求挡在门外，新市民不仅没有成为经济的动力，反而成为社会不满的主要来源。”在赵燕菁看来，如果能设计出一套见效快、受益广、规模大同时又不会进一步导致产品库存和金融杠杆加大的住房制度，就可能激活巨大的消费潜力，减少高密度就业产业，比如建筑、制造业等就业岗位的人员流失。
提新模式
“先租后售，租保障房的房租相当于按揭，满一定年限，房子就是你的。”其实，早在几年前，这个理念就已出现在赵燕菁的脑海里，而近两年一二线城市房价一路高涨，大多数人只能望房兴叹，没有城市归属感，让他正式将此观点公之于众。
“先租后售”保障房供给新模式的基本原理是：利用住房作为抵押，将劳动力的未来“资本化”，将租金作为按揭，经过一段时间再补足余款，以成本价获得完整产权。
这一模式，对现有保障房模式的大改进，就是参考“房改”，允许到期的保障房上市，它使得住房成为融资信用的来源。
赵燕菁以一套50平方米的保障房为样本举例，假设它的全成本是20万元，其中土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米，一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年租房支出1.2万元，15年是18万元。
按“先租后售”模式，这对夫妻届时只需补上差额（包括利息），就可以完全获得这套房子的产权。“按这个假设，只要还款年限够长，夫妻俩有政府补助和企业公积金，即便从事收入低的职业，他们在厦门也完全有能力购买一套完整产权的住宅，有了房，他们才会把厦门当成家。”赵燕菁说。
设置门槛
想要真正有房，租期要很长
乍一听，吃瓜群众觉得这像是梦一样，同时也有许多疑问：比如，租房的准入门槛如何设定？“先租后售”模式推出后，房地产商还能活吗？如何避免有人钻空子、投机倒把的现象？如何评估信用风险？
赵燕菁说，只要名下无房，都可以申请“先租后售”，实现“广覆盖”，让没有产权房的城市居民，都享有一次“先租后售”的“房改”机会。
但是，这看似宽松的准入门槛，却有着如“紧箍咒”般的限制条件。“想要真正有房，期权很长，要租十五年甚至二十年，而且居民只能有这套房，一旦在租房期间外面有房，租房就会被政府或银行回收。同样，欠租不缴，房子也一样会被回收。”
赵燕菁说，在这种条件限制下，想要投机倒把的，想要投资房产的算盘就落空了，等待十几二十年，只能拥有这一套50平方米左右的住宅，有钱投资房产的人，肯定不愿意。所以，保障房才能覆盖到真正需要它的人。
形成互补
与现有地产一起实现全覆盖
商品房一平方米3万元，隔壁的保障房一平方米5000元，开发商的房子还卖得出去吗？这样的制度对现有房地产市场会造成巨大冲击吗？“当然，有钱人自然会选择大户型住宅，甚至，开发商还可以建许多豪宅，房子照样卖，这是市场需求。”赵燕菁指出，这看似将贫富划了明显的界限，但实际上，“先租后售”的受益者，后也在城市里有了固定资产，期权解除后，同样可上市交易，相比原本只能租房，无砖无瓦的新厦门人，是大大地富裕起来，实现从无产到中产的逆袭。
此外，“先租后售”还有一个特点，它解决了融资难题，不再依赖土地财政。“传统住宅建设方式，乃是基于过去财富积累，而现代住宅建设的方式，则是基于未来的贴现。”赵燕菁一语中的，他说，能否大规模融资，乃是保障房制度能否成功的关键。
展望未来
劳动力实现“资本化”
除此之外，“先租后售”模式更深层的功能，在于让劳动力实现“资本化”。
赵燕菁说，保障房一旦进入市场，就可以像微型银行那样，跨越生命周期，配置劳动力的资产。如同任何一项资产，劳动力也会随着年龄的增长而“折旧”。如果一个人在其价值高的生命周期获得不动产，就可以将其劳动“储存”起来，对冲年龄增长带来的“贬值”。当劳动力市场价值耗尽，不动产的价值达到峰值。通过反抵押的方式，将其“储存”在住宅里的价值提取出来。“简单说，就是让劳动力在有价值的时间里，为厦门市场提供较低成本的劳动力，企业随之创造更高税收，同时，这些新市民在厦门创造消费。”赵燕菁说，这样一来，保障房就成了类似养老储蓄或社会保险的作用，而且这种保险不会像现在发达国家的社会保险那样，给未来的政府带来巨额债务。
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