“限购限贷”升级 厦门楼市何去何从(政策解读)

  10月5日，厦门市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，楼市调控加码，限购限贷升级。

  抽丝剥茧，主要有以下4个重点：

  重点1：2016～2018年，力争每年住宅用地供应量较前五年平均供应量增长30%。加大中小套型普通商品住房的供应比例，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。

  解读：①2011年至今，厦门商住土地缺口高达1000万㎡，房企土地储备严重不足；而近5年（2011-2015年）居住用地实际年增供应167万㎡，政府虽明确土地供应端放量较前五年平均增长30%，但面对厦门如今火热楼市形同杯水车薪，仅仅能够解决一时之饱腹感，长此以往，土地的供应端缺口问题仍然严峻。

  ②此次新政明确提出“90/70”政策，也是为了防止刚需型产品日益供给不足的问题。目前地价高企，高地价对应着高端产品，而“90/70政策”限制了开发商的产品主要面向刚需及首刚客群，在一定程度上抑制高价地现象。

  重点2、限购加码，限购的商品住房的建筑面积由原来的“144㎡及以下”改成“180㎡及以下”；医社保由原来的“2年内在本市逐月连续缴纳1年以上”改为“3年内在本市逐月连续缴纳2年以上”。

  重点3：限贷升级，对于购房人家庭首次贷款购买普通商品住房的，首付款比例不低于30%；对于购房人家庭名下有一笔住房贷款未结清，再申请贷款购买普通商品住房的，首付款比例不低于60%，再申请贷款购买非普通商品住房的，首付款比例不低于70%。

  重点4：严格执行土地出让金必须在用地成交后五个工作日内付清，适时提高土地出让门槛，采取土地出让竞价新方式，竞价达到一定限度时，该地块所建商品住房必须现房销售。
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  解读：房企拿地门槛提高，竞价达到一定限度时是需现房销售，房企的资金压力增大；且另一方面，项目开发周期将有所延长，对市场供应量也产生一定影响。

  历经这几轮楼市房价的上涨，投资客手上资金多，而真正的刚需客手中资金相对有限，因此针对这一轮楼市的火热行情，更多的是投资客盘活了手上的现金，加速出手造成了房价的快速上涨，同时刚需客群对后市的判断缺乏经验，出手不及时，从而错失了佳的购房时机。

  针对此次政府对购房面积的限制由“144㎡”提高至“180㎡”，一方面是抑制投资客入市，同时也是倒逼手上有钱的投资客转向大户型产品，消化大户型库存。

  政策解读

  1、国庆期间，10多个城市政策密集出台，楼市新一轮政策收紧已启，主要以二线城市为主，尤其以前期房价、地价高速上涨的城市领衔；厦门作为楼市火热城市之一，在高层全面施压之下，政策调控再次升级，限购限贷加码。对比其他已出台政策的二线城市，厦门限购新政严格程度名列前茅，仅次于南京。

  2、新政更多的是打击投资客及外地户籍，但同时也不可避免的挫伤改善型的需求。

  3、新政加码之下，需求再次受抑制，客户入市信心再受影响，接下来楼市将有所降温，第4季度成交量或将萎缩。但由于上半年房企整体销售业绩较好，因此4季度房企销售压力不大。而2017年在政策加严大环境及价格高企之下，楼市将备受考验。

  4、价格方面，市场供需矛盾短期内仍难以改变，目前市场住宅可售库存去化周期约6个月，预计房价仍将保持高位坚挺，而新盘项目在定价上将更为合理。整体上，房价短期内难以回调，但未来若进入加息通道及提高存款准备金，在信贷紧缩，供应持续加大下，不排除2017年存在价格回调的可能性。

  5、纵观历年来房地产的调控历程，厦门楼市3年为1小周期，均出现阶段性调整，但从中长期来看，楼市大趋势仍是平稳上扬。  

  各区人民政府，市直各委、办、局，各相关单位：
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  为进一步加强和改善我市房地产市场调控工作，合理引导住房需求，稳定市场预期，促进我市房地产市场平稳健康发展，按照国家关于房地产市场“因城施策”的管理要求，结合我市实际，经市政府研究同意，现提出以下意见：

  积极推进土地供给侧结构性改革，加快住宅用地出让前期工作，增加普通商品住房用地供应。2016～2018年，力争每年住宅用地供应量较前五年平均供应量增长30%。加大中小套型普通商品住房的供应比例，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。增加保障性住房和公租房用地供应。 

  对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。
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  （一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

  （二）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；

  （三）无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

  上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。 

  人民银行厦门市中心支行根据国家相关住房信贷政策规定和本市房地产市场调控要求，结合本市房地产市场发展实际，指导市场利率定价自律机制不断完善个人商业性住房贷款政策，区分贷款次数、所购住房是否为普通商品住房等不同情形，执行差别化的贷款首付比例和贷款利率。

  其中，对于购房人家庭首次贷款购买普通商品住房的，首付款比例不低于30%；对于购房人家庭名下有一笔住房贷款未结清，再申请贷款购买普通商品住房的，首付款比例不低于60%，再申请贷款购买非普通商品住房的，首付款比例不低于70%。

  职工家庭首次申请住房公积金贷款购房，住房建筑面积在90平方米以下的首付款比例不低于20％，住房建筑面积在90平方米以上的首付款比例不低于30％，贷款利率按公积金贷款基准利率执行；第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于50％，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行；停止向第三次及以上申请住房公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。 

  健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。加快保障性住房和公租房规划建设，解决中低收入群体的住房困难，进一步扩大住房保障覆盖面，重点解决“夹心层”和“新市民”的住房困难。大力培育和发展住房租赁市场。

  加强商品房预售管理。国土房产部门加强对商品住房预售方案进行预审，引导开发企业合理定价，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂停网签资格；督促开发企业对符合预售申请条件的商品房项目，应一次性申请预售，一次性全部对外公开销售。加强房地产市场执法，严肃查处房地产开发企业和经纪机构发布虚假房源消息、捂盘惜售、哄抬房价、倒卖“房号”、诱骗消费者交易等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。 

  各商业银行要加强个人住房贷款管理，严格执行差别化住房贷款政策，严格审核借款人收入证明真实性及还款能力，严格核查首付款资金来源，严禁首付加杠杆；严格按照金融监管部门相关要求发放开发贷款，规范业务操作环节，保证开发资金真实用途。金融监管部门要严格按相关要求审查开发企业购地资金来源，加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况和开发贷款的督查力度，坚决遏制各种资金违规进入房地产市场，严肃查处各类违法违规行为。 

  严格执行土地出让金必须在用地成交后五个工作日内付清，开发企业在取得土地后必须在一年内动工建设，动工后三年内竣工的规定。适时提高土地出让门槛，采取土地出让竞价新方式，竞价达到一定限度时，该地块所建商品住房必须现房销售。加强供地后履约监管力度，国土房产、规划、建设、行政执法等部门加强联动，对开发企业从取得用地到建成竣工等环节实施全过程监管，严格执行土地出让合同约定。 

  各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导企业理性拿地，居民理性消费。对捏造信息、虚假报道、造谣滋事的，要追究有关单位和当事人责任。新闻媒体要正面宣传和引导，为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。 

  健全稳定房地产市场部门联席会议制度，由市政府办公厅牵头，市国土房产、宣传、发改、财政、规划、建设、公安、地税、国税、统计、人行、银监、市场监督、行政执法等单位参加，负责统筹推进房地产市场各项政策的落实，协调解决房地产市场发展中的重大问题，加强会商和信息共享，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，综合施策，确保我市房地产市场健康平稳发展。
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  本意见自发布之日起实施。

  厦门市人民政府办公厅

  2016年10月5日