[摘要] 自9月末以来23城发布收紧新政之后,随着限购、限贷等政策的发布,调控城市商品房成交明显降温,房价增速也明显放缓。据CRIC统计,2016年10月调控城市商品住宅销售面积同比下滑15%,环比大幅下跌了44%。
自9月末以来23城发布收紧新政之后，随着限购、限贷等政策的发布，调控城市商品房成交明显降温，房价增速也明显放缓。据CRIC统计，2016年10月调控城市商品住宅销售面积同比下滑15%，环比大幅下跌了44%。
近期调控城市土拍市场依旧高热,如11月22日龙湖首开以32亿竞得的白云新城宅地，刷新了广州单价地王纪录，11月21日的福州土拍也异常激烈，当日共有9宗住宅类土地出让 ，其中8宗都达到了高限价，进入了竞配建面积的环节。
近期土拍和商品房市场现冷热差异
我们认为主要是基于以下五点原因
限购、限贷令的推出固然限制了大量的需求涌入，但预售证监管加严、房价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情。从新月度数据来看，大多数调控城市仍然处于供不应求的局面。
在我们监测的调控城市中，仅南京、合肥、济南供求比大于1，但联系政策来看仍在情理之中，对于在本市存在“捂盘惜售”行为的开发商，南京、合肥新规规定禁止参与本市土拍；济南新规更为严厉，将依法暂停网签销售。
2、调控城市供地规模仍然过低。
近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。在刚刚过去的10月，调控城市土地成交建筑面积为970万平方米，同比大跌44%，较前三季度均值下跌57%。
以福州为例，从目前土地出让的规模来看，虽然11月21日出让的地块较多，但多为小幅地块，商住用地总建64万方，加上之前推出的76.59万方，本年总供应也仅140万方左右，相比年均250万方的成交量来说并不多，与年初公布的100公顷住宅的供应计划也有一段距离，整体供地面积仍然较低。
新发布的70大中城市房价数据显示，调控城市房价环比指数中位数为101.5，仍然高于非调控城市的100.6。就房价上涨速度而言，调控城市仍然处于领先位置。
拿福州来说，10月份商品住宅成交价虽有部分为9月份备案的数据，但从市场和开盘的情况来看，整体房价并未出现松动，一方面，多数开发商已提前完成今年业绩指标，另一方面，五城区供不应求特征显著，去化周期创历史新低。归根结底，政府调控目的不是为了打压房地产，而是为了抑制房价过快上涨。
4、目前调控城市的需求只是被暂时限制。
回顾近年市场走势可见，限购、限贷等政策并没有从根本上灭失合理购房需求，只是将购房需求延后，并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。因此对于运营周期较长的土地开发而言，限购、限贷的影响有限，并不会真正影响企业对地块的价值判断。并且在中央“去行政化”的大方针下，大多数城市的限购、限贷政策也只能是暂时性调控。
5、热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。
近期热点城市虽然加大了土地款资金来源监察力度，但由于目前货币市场大环境仍然宽松，实体经济的优质投资渠道相对有限，资金向房地产行业流入的动力仍然存在。另一方面在2016年良好的销售业绩支持下，对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。
10月份以来调控城市土拍热度依旧有升无减，究其原因还是房企投资预期没有发生根本性改变。
结合以上分析，从市场规律和企业角度看，就不难理解近期土地市场高热的缘由；但从本轮行业调控视角看，土拍持续高烧还是大大超出了“政策预期”。
为了真正达成2016年的调控目标，防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策，以期土地调控必须取得预期效果，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥、厦门的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”、“超过规定的溢价率必须现房销售”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。
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