[摘要] 房东反悔违约，购房人应当如何维权？违约房东是会被判赔违约金，还是会被判将房子强制过户给买方？昨日，福建自晖律师事务所发布了几起二手房房东违约的典型案例，并结合案例进行分析解读，供购房者维权参考借鉴。
楼市火爆，房价上涨太快，卖家频频违约。近，二手房房东反悔引发的官司越来越多。
房东反悔违约，购房人应当如何维权？违约房东是会被判赔违约金，还是会被判将房子强制过户给买方？昨日，福建自晖律师事务所发布了几起二手房房东违约的典型案例，并结合案例进行分析解读，供购房者维权参考借鉴。
律师提醒，卖方反悔是要承担违约责任的，买方可以到法院去起诉，不但可以要求卖方继续履行合同，办理房产过户，还可索赔违约金。
案例1
房东反悔，丢房子又赔违约金
房东吴先生和吴太太都是同安人，他们签约出售的房产也位于同安区，根据协议约定，房屋总价为176万元。
2016年5月31日，经中介牵线搭桥，购房人陈女士与吴先生夫妻二人签订了《房产买卖居间协议合同》。签订协议后，购房人陈女士依约支付了购房款。后来，双方还签订了一份《合同补充条款》，约定如果因甲方(即卖方)单方面原因，无法及时办理过户手续，甲方应自2016年8月1日起至过户当日，以乙方已付房款为基数，按每月2%的利率支付利息。
然而，直到陈女士起诉前，吴先生夫妻二人仍未办理房屋的解除抵押登记手续，也未办理过户登记手续。
为此，陈女士将吴先生夫妻二人告上法庭，请求法院判令被告立即办理解押，立即将房屋产权过户到陈女士名下，并支付违约金。
近日，同安区法院作出一审判决，支持原告诉求，判令被告应立即办理解押手续，并将产权转移登记到陈女士名下。此外，判决还要求被告支付违约金，以原告已支付的购房款61万元为基数，按每月2%的比例，付至产权转移登记至原告名下之日止。
法官说法
合同有效，房产应当过户
法院判决认为，本案当中，双方签订的《房产买卖居间协议合同》及《补充条款》系双方真实意思的表示，具有合法性，双方均应诚信履行合同约定的义务。合同签订后，陈女士依约支付给被告购房定金及首付款，而被告至今仍未办理讼争房屋的解抵手续和过户登记手续，其行为已构成违约，被告应继续履行合同。
案例2
“房产”，可以反悔不卖吗？
签了协议收了首付款，房东却反悔不卖了。购房人一怒告上法庭，被告房东却说出了反悔的“两大原因”。近日，湖里区法院针对一起这样的购房纠纷作出一审判决。
2016年2月25日，购房人陈先生与张某签订《房产买卖协议》，合同约定：张某将其位于湖里区的房产，以190万元的总价出售给陈先生。不料，张某在将房子卖给陈先生后，又以涉讼房产为抵押物向银行办理贷款，抵押担保金额为148万元。
拿到148万元贷款后，张某通过微信，通知陈先生要“终止双方的房屋买卖合同”。但是，陈先生回复微信，表示“不同意解除合同”。
近日，陈先生将卖方张某告上法庭，请求法院判令被告继续履行《房产买卖协议》，办理解押手续，并协助原告将涉讼房产过户至原告名下。
法庭上，房东说出了违约的“两大原因”。首先，他卖了这套房子原本想再买房，但因房价上涨，他的钱不足以付首付，所以未能购房。第二，房东只有一套房产，如果卖给原告，他就无处居住了。因此，无法继续将房屋出售给原告。
近日，湖里区法院作出一审判决，判令张某夫妻二人应继续履行合同，将讼争房屋过户至陈先生名下。
法官说法
住房，并非违约理由
本案当中，张某承认自己违约，但他答辩说涉讼房产是他名下“房产”，现无房居住，希望解除合同，愿意依照合同约定赔偿违约金。
对此，法院判决认为，张某并不享有合同的单方解除权。张某提出的抗辩理由，并不是拒绝继续履行合同的合理事由。而且，涉讼房产的抵押权人即银行也同意将房产过户至陈先生名下。因此，陈先生要求张某继续履行合同，并办理房屋过户的诉讼请求，具有合同与法律依据，法院予以支持。
现象调查
房东反悔违约，大都被判败诉
二手房买卖纠纷，近大幅增加。近日，导报“律师来了”热线接到的咨询中，也有数十名读者咨询的问题都与“卖方反悔违约”有关。
导报记者从厦门法院和多家律师事务所了解到，在这类案件中，法院多数情况下判决支持原告，要求被告履行合同，将房产过户至原告名下。“这类案件确实增多了，我近接触到多起此类纠纷。”福建自晖律师事务所主任林敏辉律师介绍，此类案件多数情况下会支持原告的诉求。
发生纠纷后，如何更好地维护个人权益？林敏辉提醒，遭遇房东反悔违约后，在敦促原房主继续履行合同的同时，要防止房东“一房两卖”，及时到法院起诉，做好房产的保全工作。
专家说法
哪些情况下判强制过户？
卖方反悔不卖，哪些情况下法院会判强制过户，哪些情况下会只判赔违约金？
对此，厦门大学法学院黄健雄教授认为，根据《合同法》第107条规定，一方违约的，守约方可以要求违约方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
二手房交易的流程通常是：签三方协议(买卖双方、中介)→买家支付首付→买家办理贷款→买卖双方网签→缴税费并过户。如果在整个二手房交易流程中，买家没有违约并已经网签，卖家无故违约属于过错方。购买人可以要求继续履行合同(即强制过户)，可以通过法院走诉讼程序完成房屋过户。
不过，并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持，有些情况下，不适宜判决强制过户，守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。在房价急剧上涨的时候，容易出现“一房两卖”的情况，房主在与购房者签合同后，网签前又将房子卖给出价更高的购房者，并完成网签过户手续。这种情况下，通常位购房者只能得到违约金，并不能强制要求过户。
此外，在房屋被查封的情况下，应确保过户前查封被依法解除，如房屋因为未了案件而被法院查封的，法院也不会判决强制过户的。
一房被多卖房子该归谁？
黄健雄说，在一房二卖或者一房数卖的情况下，数个购买者都主张要求强制过户，而房屋只有一套，不管过户给谁都会造成其他购买人无法通过强制过户取得房屋的情况。那么，此种情况下法院一般将房屋过户给哪一方取决于下面一个或者几个因素：1.谁先占房屋；2.谁先网签；3.谁先签约；4.谁付款多。
因此，黄健雄提醒购房者，如果达成购房意愿，在交易过程中要上网填写《存量房买卖合同》并备案，即通常所说的“网签”，应尽快完成网签手续，防止卖方反悔。
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