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预测:5.18厦门新政后首场土拍 恐难破岛外土地高价

大块说  作者:蔡丽香   2017-05-17 08:49

[摘要] 2017,地产严控年!政策维稳,紧箍咒层层加身;楼市趋紧,供给端频频断货。本周四,厦门最严新政后,首场土拍登场!四块迷你地块,限地价,竞配建,同安新城三块,海沧东孚一幅,一试楼市之体温,二测市场之风向。

2017,地产严控年!政策维稳,紧箍咒层层加身;楼市趋紧,供给端频频断货。本周四,厦门最严新政后,首场土拍登场!四块迷你地块,限地价,竞配建,同安新城三块,海沧东孚一幅,一试楼市之体温,二测市场之风向。

同安滨海新城2017TP01、2017TP02、2017TP03地块

面积11386.116㎡、地上总建筑面积25000㎡

起叫价5.25亿、起拍楼面价21000元/㎡

上限价7.88亿、上限楼面价31525元/㎡

面积14595.143㎡、地上总建筑面积32000㎡

起叫价6.72亿、起拍楼面价21000元/㎡

上限价10.08亿、上限楼面价31500元/㎡

面积18830.178㎡、地上总建筑面积42800㎡

起叫价8.99亿、起拍楼面价21005元/㎡

上限价13.94亿、上限楼面价32570元/㎡

土地特色:环东海域同安新城核心区域、单一地块面积小、丙洲现代服务业基地、 未来6号地铁线旁、一线滨海地气清秀可观。可惜总建不过9.5万方,最适合通吃或两家拿下,更好规划。

时间:2017年05月18日09时35分

农历:丁酉年四月廿三日巳时

干支:丁酉乙巳乙巳辛巳

旬空:辰巳 寅卯 寅卯 申酉

谷雨:2017年04月20日05时29分

立夏:2017年05月05日15时42分

立夏:下元辛巳时旬首为己

阳遁七局 值符天任落一宫 值使生门落六宫

时干辛为事体,落乾宫金贵之地,下临乙奇为尊,日干为乙,月干也为乙,代表同行,众多开发商跃跃欲试,天蓬星为水星,生门为地产,九天为前景光明,乾六宫的组合寓意就是,大家一致看好的近湾地块。辛加乙为白虎猖狂,九天也为争斗,抢是必须的,谁胆子大谁拿!死门代表地皮,落巽宫,天盘临六合为多,三块连在一起,天英星为火星,同安南部地块,庚加丁为亭亭之格,适合联合进击,地盘丁又为太岁,锐气十足。

戊为价格,落坤宫,戊加壬为“青龙入天牢“,有人欢喜有人忧,开门为项目,玄武适合投机,天星为破,达到目的不惜代价,坤宫的数字就2、5、8、10(先天数、后天数、五行数),落宫空亡,不会有大数字出现,32500-32800是打底的,隐形楼面价上限可能接近35800左右,用时干辛落乾宫(1、4、6、9)来修正这个价格参数,隐性地价34000左右极大可能的!

值使门为幅度,生门落乾宫,夏天乾宫处休地,不会有太偏离预期的价格出现,乾宫数字有(1、4、6、9),溢价率估计在60%左右。生门为房屋落乾宫,也可以代表配建面积,乾宫数字有(1、4、6、9),三块的配建面积应该都在核心数字的倍数附近跳动,面积不一样,配建部分有出入,死门代表总价,也会不一样,最后给出大块的参考,配建部分可能因为换算有出入,隐形成交价还是有定数的。

大块预测指导价

2017TP01,隐形楼面价34000元|平左右,实际溢价率60%左右。

2017TP02,隐形楼面价34800元|平左右,实际溢价率66%左右。

2017TP03,隐性楼面价34700元|平左右,实际溢价率65%左右。

实际楼面价幅度: 32500-35800元|平

海沧东孚H2017P01地块

面积8676.929㎡、地上总建筑面积21700㎡

起叫价3.91亿、起拍楼面价18018元/㎡

上限价5.86亿、上限楼面价27005元/㎡

土地特色:厦门最西边,靠近日月谷温泉及天竺山、体量甚小、周边配套较为完善,2号地铁线附近,快速周转之小项目,适合拿去度过土地荒岁。

时间:2017年05月18日11时35分

农历:丁酉年四月廿三日午时

干支:丁酉乙巳乙巳壬午

旬空:辰巳 寅卯 寅卯 申酉

谷雨:2017年04月20日05时29分

立夏:2017年05月05日15时42分

立夏:下元壬午时旬首为己

阳遁七局 值符天任落二宫 值使生门落七宫

时干壬为事体,落艮宫,壬加己为”反吟蛇刑“,景门为一般般,天芮星为凶,白虎也为凶,这个时空的气数注定,这地块不会太抢手。死门代表地皮,落震宫,天盘戊击刑,戊加癸为”青龙华盖“,玄武、天星都不吉利,不是上佳之选,但是有地才能生存。放在这个时间拍也是天意,想挤到前面去都不行,人要有命,地也是要有命的。

戊为价格,落震宫,六仪击刑大凶,震宫的数字就3、4、8(先天数、后天数、五行数),隐性楼面价上30000不太可能,除非极端,不过28000还是看好的,用时干壬落艮宫(5、7、8、10)来修正这个价格参数,隐性地价2万7-2万8左右是可能的!

值使门为幅度,生门落兑宫,夏天兑宫休囚,政策高压当前,价格不会乱窜,兑宫数字有(2、4、7、9),溢价率估计就在设置的上限49%左右,59%是天花板。丁奇为太岁为大咖落乾宫,休囚,应该难有大品牌来光顾。生门为房屋落兑宫,也可以代表配建面积,此地块争抢不多,可能就在上限价成交,估计还是海投的菜。

大块预测指导价

H2017P01,隐形楼面价: 27000-28800元|平

大块地产评论

一线城市到热点二线城市,一盘棋,调控越来越紧,房企生存问题越来越急迫,房企只有不下场,才能有保持赢未来的机会,地价再高,竞争配建再多,也得拿下,当家才知柴米贵!

房企分化加剧,非主流开发商开始销声匿迹。3000亿以上的巨无霸,2000亿以上的房企还可以向上看齐,1000亿级别的必须奋起直追,选择深耕核心都市圈是其必然战略,厦门这种中心城市长期看好,压制的隐形地王无非是换个马甲以待天时。

厦门目前一手存货紧缺,面粉比面包贵,二手房一手房倒挂,一手横盘,二手分化存在至2019年第三季度,自此一年内资金雄厚之国企央企终于等到斩地良机。地产中介寒流涌动,地产乙方业务萎靡,地产销售多有待业,这是地产维稳年的特有现象,地产上下游的每一个环节都必须思考整合或者转型。

开发商不是在拿地,就是在拿地的路上,竞配建再多,也无法从根本上浇灭拿地激情!让人纳闷的是:房地产的长效机制未出台前,这种高压调控会维持多久?上海售楼处公证摇号卖房,南京开发商公证摇号拿地,会不会降临在厦门这个火爆的市场?大块拭目以待,届时还可预测谁家摇号获地!

限购限售,让诸多人等陷入“买不得、卖不得”之窘境,然房贷收紧锁死流动性同时,央妈5月12日又逆市放水4560元基础货币(通过存贷款转化,相当于投放市场2.3万亿的货币量),货币政策颇可玩味。对于地方而言,土地财政一时难戒,城建需要资金,因为保持土地财政基本稳定、房价稳定不起(更不要落)是当前选择,只是,细化限购人群,及早在城市竞争中争夺高级人才,方为上策----例如南京就推出了研究生的优待试探政策,厦门何不跟进----让学历与房票长期挂钩,加以时日持之以恒,人口素质进化至少也是优良成果。

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