[摘要] 昨天下午，导报“律师来了”接线火爆，热线电话快被热情的读者“打爆了”，接线律师都停不下来。“律师来了”团队从昨天的咨询中挑选出部分有代表性的问题和案例，总结出业主维权“8问”。
昨天下午，导报“律师来了”接线火爆，热线电话快被热情的读者“打爆了”，接线律师都停不下来。“律师来了”团队从昨天的咨询中挑选出部分有代表性的问题和案例，总结出业主维权“8问”。
业主财产失窃，物业要赔多少？小区物业要涨价，业主有权拒绝吗？小区有噪声，业主该如何维权……
针对业主维权的热点、难点问题，福建自晖律师事务所主任林敏辉律师和北京东元（厦门）律师事务所高级合伙人陈奇斌律师耐心接听热线，分别为读者解疑释惑。
此外，导报“律师来了”的 邮 箱（812885838@qq.com）也收到很多读者的咨询。厦门大学法学院教授、福建联合信实律师事务所执业律师黄健雄和福建自晖律师事务所张嘉嘉律师也进行了解答。
黄健雄分析，近年来物业服务合同纠纷案件已呈明显增长态势，其中主要有四大类型：一是物业费纠纷；二是物业安保纠纷；三是物业的接撤管纠纷，主要体现在新旧物业公司交换时发生的纠纷；四是第三方引发纠纷，特别是开发商的遗留问题如墙体裂缝、漏水、水电安装不到位等，建筑和管理的脱节造成了物业管理先天不足。
家中财产被盗，物业要赔吗？
陈先生：前段时间，我家里的珠宝首饰和现金全丢了，我可以要求物业公司赔偿吗？该怎么赔？
黄健雄：物业服务企业负有协助做好物业管理区域内安全防范工作的法定义务。如物业在履行安全防范义务过程中存在过错，就应承担相应的赔偿责任。
业主遭受的财产损失是由犯罪分子的犯罪行为直接造成，物业并非直接侵权人，物业应当尽到安全防范义务仅以一般性的安全防范为限。
物业公司虽已为小区安排有保安值班巡逻，在小区内也安装了监控设备，但对于小区外来人员的进出管理存在一定的瑕疵，导致小偷从小区大门进入小区，并翻窗进入业主家中行窃。可根据物业的过错程度，酌定物业公司对业主的损失承担一定的比例，如15%的赔偿责任。
小区噪声太大，该如何维权？
刘小姐：我们小区噪声太大，应该如何制止，能不能索赔？
黄健雄：根据《环境噪声污染防治法》的规定，制造噪声污染要承担相应的法律责任。对噪声超标者，环境执法部门应对其送达环境违法行为限期改正通知书。
而《治安管理处罚法》也规定，制造噪声干扰他人正常生活、经警告后不改正的，要处以一定数额罚款。
依据侵权责任法，受害者可向法院提起诉讼，请求判令消除噪声，并赔偿损失。
业委会的协议，能被撤销吗？
张女士：小区被人擅自处分，业主该如何维权？我们小区业主委员会未经业主代表大会决议，与物业服务公司签订小区物业用房和门面房使用分配协议，该协议可以撤销吗？
黄健雄：该协议实际上是业委会决定的一种表现形式，协议的内容就是业委会决定的内容。业委会的决定与签订的协议内容，涉及到不动产的权利和利益归属，应属于业主大会讨论决定的事项。
该业委会签订的协议超越了法定职责，损害了业主利益，应不具备法律效力。该协议可以被撤销。
物业要涨价，业主能拒绝吗？
杨女士：我们小区物业突然通知说要涨物业费，我们业主有权拒绝吗？
林敏辉：涨价要公示，还要“双过半”。如果小区已经成立业主大会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准。如果前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。
合同履行期间，物业服务成本发生较大变动，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
因此，调涨物业费须以修改合同方式进行，如果没有经过这一程序，即使获得发改委备案，也是无效的。
汽车失窃，物业要不要赔偿？
一读者问：我的车停在小区车库内，因为值班保安没尽责，导致汽车被盗，物业要不要赔？
林敏辉：物业应当承担多大责任，要依据物业过错程度来定。如果物业尽到安全防范的管理职责，就无须为业主遭窃“买单”。
但是，在多数业主失窃案中，物业多少存在一些管理失职。因此，法院通常会结合实际情况，判决要求物业承担一至三成的赔偿责任。
陈奇斌：因小产权房本身属于限制性转让的房屋类型，如果业主不符合小产权房的购买资格，则双方签订的小产权房买卖合同是无效的，不受法律保护。
业主后悔了，可以和出售方协商退房退款。协商不成的，可以诉至法院。至于损失承担问题，如业主占用小产权房租金损失、房款利息等，应根据双方的过错程度由法院酌情判定。
公摊被多算了要如何索赔？
刘先生：我购房之后，发现房子的公摊有问题，开发商多算了公摊面积，要怎么维权？
陈奇斌：如果开发商多算了公摊面积，合同有约定的，按约定处理。
没有约定的，多算了公摊面积，需要看是什么原因造成的。如果是第三方原因，如测绘机构测绘失误造成的，则从公平合理和诚实信守原则来看，开发商应当向购房者返还按约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积之差的购房款。
如果是开发商故意多算的，属于欺诈行为，开发商除了返还差价款之外，还应赔偿购房者的损失（如按揭贷款多支付利息等），增加赔偿的金额可以是该差价款的三倍。
房子出现问题维修费谁出？
汪女士：我买的房子，刚入住不久，就出现裂缝，还有很多质量问题，维修费谁来承担？
陈奇斌：房子交付后出现质量问题的，在保修期内，开发商应当承担修复责任和修复费用。
开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
在保修期外，属于公摊部分的，应该由物业公司负责维修，维修费用可以由公维金负担。
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