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厦门:高价地项目排队入市 整体楼市不断朝着高端化发展

海峡财经导报房产版块  蒋锦仕   2017-08-10 01:18

[摘要] 去年厦门土地市场的火热令人咋舌。按照12~18月的开发入市周期,去年拍出的地块大多会在今年入市。值得注意的是,这些地块项目的隐形楼面价普遍在3万元/平方米以上。

去年厦门土地市场的火热令人咋舌。按照12~18月的开发入市周期,去年拍出的地块大多会在今年入市。值得注意的是,这些地块项目的隐形楼面价普遍在3万元/平方米以上。即便是楼面价也与一直以来人们认为刚需房的单价应在2万元/平方米以下相距甚远。有业内人士认为,在地价居高不下,交通不断便捷的当下,市场竞争前所未有的激烈。

刚需产品的尴尬

数据显示,2016年厦门共出让16宗商住地块,共吸金476.22亿元,出让地块面积79.17万平方米。从单价来看,这16宗地块楼面价全部突破2万元/平方米,考虑到竞配建等其他成本,隐形楼面价更是普遍在3万元/平方米以上。

据业内人士预计,今年下半年厦门楼市新增纯新盘或将达11个。根据公开信息,位于海沧区的海投自贸城已经入市;位于集美区的龙湖风景湖项目、理想城,同安区的融信铂悦湾、泰禾汀溪院子,翔安区的首开万科白鹭郡有望在8、9月入市。此外,还有同安区的融创大同府、中海同安项目,以及翔安区的融创东南府、海晟颐翔湾、古龙尚逸园等项目也有望年内入市。

随着这些高地价项目不断入市,刚需产品的定位越发尴尬。一直以来,在厦门房地产业界,住宅刚需产品的价格参考区间在2万元/平方米以下。然而,不断上涨的房价将刚需产品的生存空间挤压殆尽。厦门中原地产研究中心实时统计数据显示,今年7月最后一周,厦门全市一手住宅成交均价为35659元/平方米。其中,湖里区周成交均价最高,为89728元/平方米;同安区,为16412元/平方米,是唯一低于2万元/平方米的区域。

虽然短期成交均价受供应结构影响,但厦门房价高已经是不争的事实。中原地产数据显示,2015年上半年,厦门全市一手住宅成交均价为19284元/平方米,到了2016下半年,这一数据攀升至30198元/平方米。一手住宅成交均价从“1万+”到“3万+”仅用了一年半时间。业内人士认为,随着高价地项目不断入市,鹭岛整体楼市不断朝着高端化发展,之前刚需产品的价格“天花板”或成为整体房价的“地下室”。

风向转变?

在业内人士看来,高价地项目入市的脚步声渐近,刚需产品不断隐退,然而在调控缰绳不断收紧的当下,开发商面临挑战。一方面,价格受限、投资客退场等众多因素对开发商资金要求、项目运作能力提出了更高要求;另一方面,公众期待的保障房社区、长租公寓等,甚至甚嚣尘上的租售同权话题,多少也会分流部分购房需求。

量价齐跌的市场显示出楼市调控的成效。中原地产数据显示,7月最后一周,厦门住宅新房成交125套,环比下跌22.4%,日均成交约18套;价格也应声下跌,当周厦门一手住宅成交均价为35659元/平方米,环比下跌6.9%。

“‘抢房时代’结束了。以往楼市都是靠‘越买越涨’的剧情开路,人人抢房,有买有赚,现在这条路是行不通了。如今楼市风向转变则可以说从土地到产品。”有业内人士表示,以前,项目所处的地段是最核心的竞争力。在地价居高不下,交通不断便捷的当下,对于厦门开发商来说,一个诚意十足的作品,比之前任何时候都更为重要。

当然,在这个市场风向转变的过渡期,供应稀缺仍然是开发商抵御市场风险的“安全阀”。来自厦门房地产联合网的数据显示,截至今年7月初,厦门新房可售面积约为108万平方米,按近12个月的月均去化量15.5万平方米计算,厦门的住宅库存只够卖7个月。

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