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在厦门买学区住房的代价是什么 有没有算过账?

厦门地产资讯     2017-08-10 08:09

[摘要] 近期楼市政策舆论聚焦在广州推出的“租售同权”政策,而后住建部更是表示将立法明确“租售同权”,作为中国房价标杆的“学区住房”似乎有望退出舞台,引发朋友圈的一场狂欢。作为试点城市之一的厦门,也在紧锣密鼓研究执行细则。

近期楼市政策舆论聚焦在广州推出的“租售同权”政策,而后住建部更是表示将立法明确“租售同权”,作为中国房价标杆的“学区住房”似乎有望退出舞台,引发朋友圈的一场狂欢。作为试点城市之一的厦门,也在紧锣密鼓研究执行细则。

今天我们剑走偏锋,暂且不讨论这个新政,只是谈谈大家关心的学区住房。为什么大家对学区住房趋之若鹜?天价学区住房是否合理?有没有更好的选择?

何为“学区住房”?

百度百科有比较完整到位的阐释:学区住房是房地产市场的衍生品,教育资源垄断导致阶层固化的结果,也是现代教育改革的主要阻碍。随着现代科技的发展各国上个世纪定下的教材学科内容已经跟不上时代需求的步伐,学区住房的出现折射出现行教育体制方面的弊端,主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡,造成一些所谓的“好”的优质中小学,这也同时体现出教育的不公平性。

“学区住房”,就是传统的重点学校,早前有省优/市优之分,目前更多是作为省级/市级示范学校,省级示范学校基本等同于重点学校。我们盘点了下厦门的重点小学:

从图中也可以看出,厦门优质教育资源主要集中在思明区,实验、演武、民立等小学对口一中、双十,学区价值凸显,这些优质小学对口的商品住宅价格也是让人唏嘘不已。

“学区住房”到底多贵?

可就读实验小学的新华城,二手房售价在9-14万/㎡,小户型的单价更高,二手房成交价多次领跑全市,单价与顶级豪宅相比也毫不逊色。

厦大西村大学城,可就读演武小学,目前报出单价8-9万/㎡,但整体户型较大。

华侨海景城,可就读大同小学,单价8-10万元/㎡。

重点小学对口的学区住房售价基本在8万元/㎡以上,新华城小户型更是超13万元/㎡,与周边的非学区住房相比,单价普遍高出10%-20%,学区住房成为商品房领域特殊的高价产品。

“学区住房”的代价?

我们设定一套学区住房单价9万元/㎡,经济型两房面积为75㎡,首付3成,那么这套房子首付差不多200万,每个月3万左右的月供,负债时间长达20年。

根据网上的一份样本数据,厦门月收入两万以上不足1%,虽然我们很乐意相信这些数据无法代表各个家庭的实际收入水平,毕竟工资只是收入的一部分,但也确实在一定程度上体现,月供3万对于绝大多数家庭来说,是一笔天文数字。

为何执著“学区住房”?

不少家庭买下学区住房,等同于扛着一座大山艰苦奋斗二三十年。有人说,与其挤破脑袋受罪,还不如上个最好的民办学校,接受教育观念更为开放和国际化的贵族教育。以厦门英才小学为例,从幼儿园到高中全程教育费用差不多一百万左右,尚不及学区住房首付的一半,且未来20年轻轻松松没有房贷的压力…..

可是,在购买学区住房与上贵族学校作选择,为什么更多人还是倾向学区住房?

首先,从投资属性来看,贵族学校属于消费型投资,只能体现教育投资价值,而没有商品投资属性,通俗点讲,钱花了就花了,能不能创造更多价值,全看自家孩子日后是否成才出息;而学区住房具有教育投资和商品投资双重属性,完成学业后不再具有教育投资价值,但还可以实现商品房的保值增值。多年来,学区住房价格一路上行,上了重点学校还能赚不少钱,一举两得,何乐而不为。

其次,从购买动机来看,购买学区住房的初衷已经由选择优质教育资源,逐渐发展演变为圈层选择。一方面,家长已经考虑从小为孩子确立高端圈层资源,另一方面,现有的教育氛围下,依托互联网通讯,孩子的圈层其实也是家长的圈层。能读重点学校多是非富即贵,所以,买的不只是教育,还有阶层和圈层。相比之下,贵族教育更多的是面向中产以上阶级,不少更是为了坐上出国直通车,所以是不少企业背景子女的选择,而政府高官还是以公办学校为主。

选择学校,是投资态度与生活态度的选择,还是圈层的选择。

“学区住房”真的“保险”?

“学区住房”也并非完全“保险”,如遇上划片范围改变,招生制度改变等教育政策风险,还有如“租售同权”等政策新规,至于风险何时到来,谁也说不准。

所以,“学区住房”是教育资源不均衡背景下的产物,虽短期仍有较强的资产保值功能,但随着教育体制的完善和教育观念的改变,“学区住房”将慢慢回归普通住宅的基本属性是趋势,任重道远……

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