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买小产权房有哪些风险?

海峡导报     2017-08-13 08:37

[摘要] 购买小产权房有哪些风险?近日,市民王先生及其妻子张女士向导报记者反映,他们夫妻二人因购买了一栋小产权别墅,打了好几年的官司。

 

购买小产权房有哪些风险?近日,市民王先生及其妻子张女士向导报记者反映,他们夫妻二人因购买了一栋小产权别墅,打了好几年的官司。

原来,王先生及其妻子张女士二人于十多年前在厦门岛内买了一套只有使用权的小别墅,当时房价不高,一栋别墅仅售55万元。然而,等到王先生夫妻二人装修入住多年,房价已经上涨多倍之后,开发商却说“合同无效”,要收回房产。

虽然,这起案件开发商二审输了没有讨回房产,但是,法律专家提醒说,使用权转让合同有效只能保护买房人的合同利益,并不能推定买受人取得了房子的物权。在现行的制度下,“小产权房”仍然难以取得登记,之后遭遇到拆迁赔偿、房子抵押、房子赠送、继承等,都难以得到现行法律的可靠保证。

遭遇:入住别墅多年后,开发商要“收回”

“从签订合同到现在,房子价格上涨多倍。开发商现在要收回,还想以原价拿回去,这是不讲诚信!”王先生说,即使开发商想要解除合同,那也应该重新估价,怎能按原价收回去? 据王先生说,他是2001年时看到了一则别墅出售的房产广告,经了解后他和妻子张女士都非常满意。当年6月,王先生的夫人张女士与开发商签订了一份《房屋使用权转让合同书》,以55万元的价格购得一栋别墅,还有其附属储物间、屋顶露台、花园、车位,不过都是只有使用权。依据合同约定,次年1月1日交房。

购房前,王先生了解到,自己所买的别墅所在的地块原属当地村委会,实际上是俗称的“小产权房”。因此在签订合同时,王先生没有要求开发商出具相关权利证书,但双方签的合同中约定转让的是“房屋使用权”。

交房后,王先生本以为可以就此安心地享受别墅生活了,可没想到到了2015年,自己平静的生活忽然被打破了。据王先生说,两年前开发商提出,当初双方签的转让合同无效,要将别墅原价收回。

争议:使用权转让合同,合法有效吗?

因当年购房时与开发商签订合同的是张女士,2015年12月,开发商将王先生的妻子张女士告上法庭,诉讼请求确认当时签订的《转让合同书》无效。

当时,开发商起诉认为,讼争合同非法转让集体土地,违反了我国相关法律规定,因此合同无效。

不过,王先生的妻子张女士反驳说,根据物权法的规定,所有权转让必须到政府登记,没有登记就不能算是所有权的转让,只能算是使用权转让,而使用权转让是合法的。

这一案件历经两审,最终,去年6月份,厦门中院作出二审判决,认定张女士与原告开发商签订的《房屋使用权转让合同书》合法有效,驳回了原告开发商的诉讼请求,张女士胜诉。

法官说法

“诚实信用”是基本原则

为何二审判决认定本案的使用权转让合同有效?对此,厦门中院在判决书中指出,有三大原因。

首先,在现代社会经济活动中,维护交易安全,鼓励和促进交易已成为合同法的基本价值取向之一,这就使得合同法对信赖利益保护成为理所应当。也正因为如此,现行法律法规和司法解释也坚持以“尽量使合同得以生效”为基本精神,对认定合同无效慎之又慎。本案当中,现行法律、行政法规并未禁止房产的使用权之转让。因此,不应据此认定本案讼争合同无效。

其次,讼争房产所在土地为农村集体所有,依法不得出让、转让,该规定系针对土地的“所有权”,以维护我国的集体土地所有制。但是,本案中,开发商转让的系讼争房产的“使用权”,而非“所有权”,并非法律、法规所禁止之事项。

再次,诚实信用原则和公平原则作为民法两大基本原则,尤其是诚实信用原则,被奉为现代民法的最高指导原则。本案中,《房屋使用权转让合同书》签订至今已十年有余,讼争房产使用价值远超协议签订时的价值,如简单认定《房屋使用权转让合同书》无效,无疑纵容违约,抑善扬恶,有违民法诚实信用原则和公平原则。

因此,二审判决认为《房屋使用权转让合同书》性质为使用权转让合同,不违反法律强制性规定,应认定为有效合同。

律师提醒

买小产权房,能不能退房?

购买小产权房,事后反悔能不能退房?对此,福建自晖律师事务所主任林敏辉律师说,因小产权房本身属于限制性转让的房屋类型,如果业主不符合小产权房的购买资格,则双方签订的小产权房买卖合同是无效的,无法发生物权变动的法律效力,不能取得房屋的所有权。如果业主后悔了,可以和出售方协商退房退款。协商不成的,可以诉至法院。至于损失承担问题,如业主占用小产权房租金损失、房款利息等,应根据双方的过错程度由法院酌情判定。

专家说法

买小产权房,有四大风险

厦门大学法学院教授、厦门市国土资源与房产管理局兼职政府法律顾问黄健雄:由于“小产权房”没有国家房管部门颁发的产权证,不受法律保护,所以购买小产权房存在多方面的风险。

首先,法律效力风险。“小产权房”买卖合同的效力一般以认定无效为原则。

其次,房产转让风险。“小产权房”拿不到正式的房产证,只有使用权,没有所有权。

第三,政策风险。如果相关部门整顿小产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

第四,监管缺位风险。小产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位。同时开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

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