[摘要] 昨日，国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
昨日，国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》），为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
值得一提的是，此次试点的首批13个城市，与7月20日，住房城乡建设部等九部委选取的12个首批开展住房租赁的试点城市（广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆）相比，厦门等多个城市再次列入试点，增加了北京、上海两个一线城市，深圳则未在试点城市之列。
增加租赁住房市场供应量
《方案》提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。
“这两年由大型国企，自有品牌开发的新型租赁公 寓是能解决不少市场需求，但是对庞大的租房人群来说仍然是杯水车薪，一旦村镇集体建设用地利用起来，可以说，租赁住房市场供应真正迎来了百花齐放的局面。”厦门均和评估董事长王崎说，当租赁住房市场供给量大时，也能产生连锁反应，“比如租金降低，租售同权政策完善后，越来越多人愿意租房，购房需求也降低了，加上房子的租赁回报属性低了，对稳定房价肯定能起到一定作用。”王琦认为，开放村镇集体建设用地发展租赁住房，不仅是当前国家租售并举，租售同权的配套政策，对建立长效稳定的房地产市场发展都有积极作用。
促进租赁住房的政策连续出台，这一业态也迎来发展的加速期。近两年，厦门涌现出如万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公 寓等众多品牌的新型租赁公 寓。
湖滨东路魔方公 寓30平方米户型，月租2800元起，万科泊寓20-30平方米的户型月租也要1500元左右，与传统公 寓相比，没有价格优势，甚至更贵。但即便如此，由于房价的因素，仅仅依靠每个月的租金收入，长租公 寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。万科泊寓厦门总经理吴迪曾向导报记者透露，虽然公司有资本的投入，但收购房源改建成长租公 寓需要大量的资金，这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公 寓扩张缓慢。
相较于开发商租物业改造公 寓或自持物业开发租赁公 寓相比，村镇集体建设用地开发成租赁公 寓，这成本就低得多。
村镇农民增收 三五年可回本
“等于不用花钱买地嘛，一平方米建安成本2000元，拿40平方米的单间月租2000元计算，三年半就能回收成本，之后的租金都是纯利润啦。”厦门岛外一村民陈先生看到《方案》出台后，他就打起了算盘，他认为这项政策可以盘活村镇存量用地，增加村镇农民收入，缓解租赁市场需求，益处多多。
但事情并不是这么简单，村镇集体建设用地建设租赁公 寓，还需要相关部门的引导，《方案》也给出了一些要求。
首先,要由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案，报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。
其次，试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。
这两条“要求”意味着，村镇里的租赁公 寓不像以往的城中村住房，村民自己设计自己动工简单装修便出租，而必须经有关部门批准，规划，还要有满足生活需求的配套。
试点方案具体时间表
1.试点城市编制实施方案，经2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。
2.2019年11月，省级相关部门行程试点中期评估报告，上报国土资源部及住房城乡建设部。
3.2020年底前，省级相关部门总结工作，上报国土资源部和住房城乡建设部。
《试点方案》表明，此次确定的13个城市的试点范围，是按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
“集体土地建租赁房”有何意义？
集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。
，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。
第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。
第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目与征地成本关系。
想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！
第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。
各地的租房新政
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