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公证炒房"坑人" 厦门一炒房人卷款房东赔钱

海峡导报     2017-09-07 10:08

[摘要] 公证炒房,暴利与风险并存!近年来,厦门市各区频频发生因公证炒房引发的官司,但是,今后公证炒房者的日子将越来越难过。

公证炒房,暴利与风险并存!近年来,厦门市各区频频发生因公证炒房引发的官司,但是,今后公证炒房者的日子将越来越难过。

近日,司法部发布了《关于公证执业“五不准”的通知》(以下简称《通知》),其中有几项关于公证交易房产的规定,将对公证交易房产的行为形成有效的遏制。

公证炒房,有哪些风险?司法部新规,将产生哪些影响?针对这些问题,导报记者采访了擅长处理房地产案件和公证纠纷的福建自晖律师事务所主任林敏辉律师,总结了公证新规“4问”,并结合公证炒房典型案例分析解读,向房产买卖双方发出风险提示。

1问:公证新规给楼市调控加码?

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师认为,《关于公证执业“五不准”的通知》客观上确实是给楼市调控加码。虽然,司法部发布的这一《通知》并非楼市调控政策,初衷也与楼市调控无关,但是,其中部分规定将对全国范围内的炒房行为形成有效的遏制。

例如,《通知》第三条所说的“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”(即全权委托公证)就将对楼市交易产生重大影响。近年来,采用全项委托公证的方式炒房的越来越多,林敏辉律师今年以来就接受了近百起有关房屋买卖的咨询,其中许多炒房者都以办理全项委托公证的方式进行交易。

而这份“五不准”的《通知》里,影响最大的当属“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”以及“重大事项一次一委托”。这些规定,意味着无论买房卖房,如果需要委托代理,交易时间都将延长,楼市上房屋的整体周转时间也将加长。

2问:炒房客将被新规逼上绝境?

不少炒房者和房产中介都说,司法部此次新发布的“五不准”《通知》,让异地炒房、借名炒房和杠杆炒房客陷入了危险境地。

对此,林敏辉说,按照《五不准》的第三条,公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。这意味着,炒房者办理一次公证只能取得一个重大事项的权限,而取得一个权限就不能跟以前一样完全处置房子了,这种情况下,炒房者就把房屋的全款或大部分款项给出售方,其自身的风险将加大很多。

更狠的是规定:“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容”,特别是“不得代为收取售房款”的规定更是精准地打击了那些公证炒房者!因为,这意味着炒房者就不能再凭着公证书直接从实际购房者中收取售房款了,而炒房者又已经把购房款给了出售方,这等于炒房者把自己置于险境。

3问:实施“五不准”将产生哪些影响?

林敏辉认为,司法部发布的《关于公证执业“五不准”的通知》未来实施后,将会对买房成本、买房风险、过户时长等方面产生实质性的影响。

第一,异地买房、借名买房的成本大增。不仅仅是资金成本,还有时间成本也大大增加。

第二,异地买房、借名买房的风险大增。如果是借名买房,风险就可能随时爆发。比如说如果被借名一方突然不配合,不配合实际购房者处置房产怎么办?

第三,相当一部分二手房过户的时间会拉长。如果当事人无法自己办理,需要代理的,二手房交易时间长度将大大延长。

第四,对于新房销售也会带来影响,因为新房销售也存在借名、委托办理手续的现象。

4问:公证炒房会有哪些风险?

林敏辉说,公证交易房产,两方都要承担巨大风险。

一方面,如果二手房东违约,一手房东作为“被代理人”要承担违约责任。根据相关法律规定,即一手房东应对二手房东的行为承担相应的法律后果。一手房东将背负很大的法律风险,因为二手房炒房者在与其他买家进行房屋交易时,是直接以房东代理人的身份出现,法律后果将由房东来承担。

另一方面,二手房东也要承担很大风险,因为,一手房东也可能一房两卖。一旦一手房东一房两卖,拿到钱后“人间蒸发”或者挥霍一空,那么二手房东可能就会“房财两空”。

幕后揭秘

公证炒房怎么炒的?

一名房产中介向导报记者透露,只要投资者将全额房款付给卖家,双方到公证处进行登记,投资者就会得到一份“全权委托代理公证书”,就有权利将房子再卖出去。

这个过程,并不需要到房管局进行过户登记。由于是通过公证进行的交易,炒房者躲开了限购的制约,也无须缴纳契税。

据了解,要通过公证交易房产,必须有两个条件:一是全额付款;二是进行全权委托代理公证。交易过程,通常有两步:第一步,投资者先全额付款将房子买下,与原业主签订买卖合同,然后到公证处进行“全权委托代理公证”;第二步,就是等到涨价时寻找买家,然后以委托代理人身份将房子卖出。这样的交易,就将炒房“游离”于限购调控之外。

因公证炒房减少了办理过户的税费,规避了限购政策,还降低了炒房的门槛,所以,有时买卖双方都青睐以公证形式交易。

新规链接

司法部《五不准》

一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。

二、不准办理非金融机构融资合同公证。

三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。

四、不准办理具有担保性质的委托公证。

五、不准未经实质审查出具公证书。

典型案例

公证炒房“坑人” 炒房人卷款房东赔钱

公证炒房,风险多多!此前,集美区就曾发生过一起公证炒房“坑人”的官司。一手房东通过公证委托他人卖房,没想到炒房的二手房东收款后不解押,反而将购房者的钱挥霍一空。

小航是一个85后女孩,她原本在集美区有一套房子。2013年7月,她因急于出售房屋,经熟人介绍,就把房子以142万元的价格出售给“炒房人”阿辉。

当时,双方为了节省税费,没有办理房产过户,而是选择了公证。小航收取了10万元定金后,就办理了公证委托,将房子委托给阿辉。

阿辉在取得公证授权两个月后,就又将房屋加价出售,以173万元卖给了阿英。但是,阿辉收到阿英的173万元购房款后,只将其中一部分款项用于支付小航的购房款,并没有将余款用于办理提前还贷解押手续,反而挥霍一空。

购房人迟迟等不到房屋解押过户,就将二房东阿辉与一手房东小航作为共同被告,起诉到法院,请求判令二被告共同协助办理过户登记手续,并支付逾期过户违约金。

法院审理后认为,购房人在与阿辉签订房产购买协议时,阿辉是以小航代理人的身份出现,合同的出售方仍是小航,阿辉的代理行为后果应由小航承担。

因此,法院作出一审判决,要求房东小航协助阿英办理过户手续,并以购房款173万元为基数,按合同约定支付违约金。

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