[摘要] 在北京、上海、广州、天津、杭州、济南等一、二线城市，整个春节期间卖出的房子都没有超过20套，其中北京楼市春节7天3年来首次出现零成交，济南楼市同样遭遇“冰封”，春节没有卖出一套房。龙年楼市的开门形势一片惨淡。
政策面或现逐步放松迹象
尽管中央政府一再强调要坚定楼市的调控不动摇，但各地方政府迫于财政等方面的压力却不时搞一些局部松动。xmsfw
去年10月，佛山试图成为放松的限购令的城市，然而不到一天的时间即被暂缓执行。最近芜湖的“救市”新政也仅过3天就被叫停。爱建证券分析师左红英博士告诉《每日经济新闻》记者，芜湖新政的夭折，彰显了中央对调控的决心不减，至少在短期内调控不会动摇。xmsfw
然而，国泰君安房地产的行业分析师李品科却认为，虽然目前行业基本面虽尚未见底，但政策面或许已“见顶”。她表示，政策面初露见顶趋松迹象，但松动速度、幅度仍将取决于基本面的下探速度，包括房价、投资、新开工等。xmsfw
国泰君安去年11月发布的策略报告《房地产：平衡再生》便提出政策趋松路径判断，与“万保招金”四巨头见到阶段性底部的时间基本吻合。xmsfw
长江证券房地产的行业分析师苏雪晶认为，产业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后，预计上半年新开工增速低点在3月份，投资增速低点预计在6月份之后，那么产业政策微调应该在下半年。xmsfw
一个值得关注的现象是，尽管不少房企都表示对今年土地的交易将更加谨慎，但在实际操作上却显得要激进不少。自去年12月下旬以来，万科A、保利地产、招商地产大举拿地扩张，3家房企在最近两个月不到的时间里拿地耗资近百亿元。根据业内统计，远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月斥巨资拿地。xmsfw
其中招商地产的扩张步伐尤为惹眼。招商地产去年前三季度拿地仅92万平方米，支付地价42.68亿元，仅占前三季度销售额的28.5%。但自去年12月起，这一局面开始有所转变。公司先后斥资34亿元在武汉汉阳竞得3幅地块，并通过集团良好的关系，以低价收购的方式进军青岛、毕节。本周四，公司还公告与九龙仓联合竞得北京朝阳区两地块，成交价总计23.7亿元。《每日经济新闻》致电公司了解到，这笔交易中招商地产享有50%的权益。
湘财证券分析师苏多永认为，逆市拿地既意味着公司优化区域布局，又是启动新一轮扩张的具体反映。
关注蛰伏的二三线地产龙头
今年1月，在以科技、医药板块为代表的前期超跌股带领下，A股迎来了2012年开门红。地产板块整体表现相对平稳，而去年作为资金避风港的龙头地产股上涨动能却显得有些不足。
近期，芜湖新政这只“红天鹅”的突然飞临，瞬间引爆了市场对房地产板块的激情，合肥城建（002208，收盘价7.29元）、莱茵置业（000558，收盘价4.22元）、绿景控股（000502，收盘价6.52元）、旭飞投资（000526，收盘价7.70元）、宁波联合（600051，收盘价10.74元）、重庆实业（000736，收盘价7.97元）、ST中房（600890，收盘价4.53元）等一批二、三线，甚至三、四线地产股短期内表现抢眼，涨幅远远大于以万保招金为代表的一线房企。其中合肥城建由于地缘关系，被认为芜湖新政的直接受益者，因而取得了的区间涨幅。
对于芜湖新政后地方与中央政策博弈的后续发展，世联市场研究部认为，芜湖新政迈开了房地产调控政策定向放松的步，未来或许有更多的三、四线城市跟进。芜湖市在率先放宽房地产调控，究其原因主要是芜湖市对土地财政的高度依赖。2011年，芜湖市全年土地出让收入84亿元，同比下降18%，占市本级财政比93%。像芜湖这样对土地财政高度依赖的城市并不鲜见，如南通、九江、开封、自贡等众多城市都是如此，这些城市可能因为房地产调控而导致地方经济和财政难以为继。
世联地产首席研究员吴志辉表示，从芜湖事件可以看出，在楼市成交下滑的背景下，预计会有其他城市选择微调，这无不与地方政府对土地财政的依赖有关，其依赖的程度越高，政策微调的可能性越大。
基于上述逻辑判断，爱建证券左红英建议，可选择项目布局在房价相对合理的非热点、非限购二三线城市的优质地产公司作为投资标的，或开发产品以中小户型普通商品住宅为主的优质公司，因为预计未来二三线城市政策容易率先松动。
上海一位私募人士告诉记者，相比之下，那些业务在非限购城市的房企，受限购等核心调控政策的影响不大，所以类似芜湖新政这样的政策对它们更有实际意义。
在地产板块中，前期调整明显、近期涨幅不大的相关个股有位于汕头的宜华地产（000150，收盘价3.77元），位于宿州的中弘股份（000979，收盘价6.06元）、嘉兴的新湖中宝（600208，收盘价3.60元）、南通的中南建设（000961，收盘价8.92元）、孝感的福星股份（000926，收盘价8.06元）、湖州的美都控股（600175，收盘价3.09元）等。
不过瑞银证券首席策略师陈李认为，类似于芜湖新政这样的事件，至少在3月份的“两会”前不太可能发生了。
重点个股
新湖中宝
土地储备充足进军商业地产
1月20日，新湖中宝公告了《2010年股票期权激励计划（草案·修订版）》，业绩考核指标为，2011~2013年度公司扣除非经常性损益前的净利润分别不低于15.6亿元、23亿和35亿元，即2011~2013年公司净利润复合增长率将达49.8%。而5.19元的行权价格较公告当日股票收盘价3.51元高出了47.9%，彰显公司管理层对于公司股价、业绩的信心。
公司土地储备充足，截至2011年6月末，拥有未结算面积约1010万平方米，主要位于东部沿海的二三线城市。公司积极进军商业地产，2010年10月，公司与义乌小商品城分会合作经营静海县义乌小商品国际商贸城，2012年1月全资子公司义乌北方国际以2.52亿元竞得静海县两块面积16.81万平方米的土地，作为国际商贸城建设用地之一。xmsfw
大股东实力较强，涉足金融、煤矿、有色金属、私募股权业务。瑞银证券预计，这些投资将在2011年为公司贡献约5.4亿元投资，约占公司营业利润的20%，将帮助公司平滑地产业务波动。xmsfw
中南建设
布局三四线城市土地成本低xmsfw
公司定位二、三线城市，房地产业务立足于经济发展基础相对较好、具有一定经济实力的三四线城市，如江苏南通、镇江，山东青岛、寿光和海南文昌等，仅青岛一地限购，受到本轮调控的影响相对较小。xmsfw
独特的“打包拿地”方式助公司获取大批低成本土地储备。公司利用自身建筑业优势，形成了“建筑施工+房地产开发”的土地储备方式，让公司用的自有资金撬动大面积土地储备。公司现拥有的1300万平方米土地平均楼面地价为1300元/平方米。xmsfw
根据广发证券今年1月份对23家重点覆盖的A股房地产上市公司进行电话调查的结果显示，只有万科A、荣盛发展（002146，收盘价8.21元）、华侨城A（000069，收盘价7.18元）和中南建设的销售表现令人满意。xmsfw
东兴证券认为，公司布局经济刚起步的三、四线城市，目前这些区域基本以刚性需求为主，由于公司土地和建安成本均比较低，因此能够以较低的价格吸引客户，从而保证销售业绩。xmsfw
值得注意的是，公司去年年底上调了股权激励计划的行权条件，2011~2013年的加权平均净资产率分别由先前的15%、15%和15%上调至18%、19%和20%，彰显了高管和大股东对公司未来的信心。行权价为12.40元/股，高于目前股价近四成。xmsfw
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