[摘要] 正当取消限购的消息横扫全国楼市时，一条消息令所有变化都相形见绌。那就是从福建传来第一个省级的可谓是“台风”级的救市政策。网友更有戏言道：“福建住建厅沦为房地产销售员”。
地方政府救市当道，正当取消限购的消息横扫楼市时，一条消息令所有变化都相形见绌。那就是从福建传来个省级的可谓是“台风”级的救市政策。网友更有戏言道：“福建住建厅沦为房地产销售员”。8月8日，福建省住房和城乡建设厅官方网站正式发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，意见共八条，人称“闽八条”。亚太城市房地产研究院长谢逸枫在接受相关采访时从三个问题予以了回应，他指出：福建“闽八条”就是赤裸裸的惊天救市。具体问题请看下文：
“闽八条”三大政策要点
1、普宅标准放宽：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的住房属于普通商品住房。(以前有价格限制，现在价格放开，即便是市中心中小户型高档房，也算作普通房。)
2、减免税费：家庭购买首套房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收;面积在90~144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收(以前若不是购房的按3%征收);个人转让购买超5年(含5年)房屋，免征营业税(以前是非普满五年是按差额征收)。
3、放开限购、限贷：福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整发开住房限购措施。在全省范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明(放开购房审查)。家庭购买首改房按首套房认定。购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定(放开限贷)。
问题一：2014年8月8日，“闽八条”正式落地，新政从首套房界定、购房落户、限贷政策、公积金贷款、二手房买卖、个人住房贷款及分类调控等诸多方面无所不包。谢院长你好，如何看福建出台的“闽八条”?之前就开始谣言，为什么选择此时出台?对楼市有什么影响?您是怎么看待的？
对此，谢逸枫答：当前面对楼市降温背景下，城市政府扛不动，省级政府(省住建厅)终于坐不住提前行动了，目标指向“救市”。打着“促进房地产市场平稳健康发展”的旗号，传说中的“闽八条”终于被证实了。此时正大光明的站出来，出台“赤裸裸”的惊天“大救市”政策，可谓震荡中国房地产市场。“闽八条”是今年范围内省级的官方全方位“救市”文件，不仅放松尺度大，影响辐射范围广，更是火力最凶猛，超过此前的安徽省铜陵市、四川、广西、绍兴、包头的“救市”刺激政策。因此，毫无疑问，短期内，福州、厦门等城市会全面放开限购、限贷政策。
然而，“闽八条”作为一个短期性临时“刺激”政策，将会成为其他城市与省区效仿的榜样，一场“救市风暴”即将卷土重来，二三四线城市出台的“救市”政策尺度更大、范围更广、力度更有杀伤力，一线城市恐不例外加入“救市”队伍。当前福州、厦门房价处于相对低位，市场限购、限贷政策完全放开后，将刺激市场潜伏与准备出手购房的住房需求，今年楼市传统旺季“金九银十”必提前来临，量价齐涨引爆市场。
所以，“闽八条”选择此时出台，与其背景与时机、宏观经济及市场恶化具有直接的关系。一是当前福建的厦门、福州等主要城市区域的供需、结构性矛盾非常突出，楼市降温过快。二是前期传言中的市场反应看，支持的多于反对，时机成熟。三是福建的宏观经济增长压力大，城市的地方债务与库存过高，房地产可助地方经济稳定增长。四是土地市场受到重创，影响其财政、土地、税收收入，省市政府已无法支撑。五是市场僵持与观望的趋势不断恶化，需要打开“冰封”的局面，激活房地产市场，释放需求活力。六是稳定楼市与房价预期，给房企与购房者及市场信心。最根本的目的是防止市场过度大幅度回落，防范房价过分大跌，影响社会秩序导致恶性事件爆发，不利社会稳定。
问题二：“闽八条”哪些政策对楼市影响，特别是需求方面的。你是如何看的?是否会全面落实与执行?
对此，谢逸枫答：“闽八条”救楼市主要是重振楼市霸气、激发市场信心、刺激购房需求。其中有三条重要的政策，一是合理引导住房消费。二是实行分类调控。三是落实差别化住房信贷政策。有助于地方经济稳定增长、增加土地土让金和财税的收入、防止市场大幅度回落、防范房价过分大跌，影响社会和谐、稳定。
谢逸枫认为，从具体的政策上看，一是取消限购政策。福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。“放开”的意思就是取消，即福州和厦门取消限购，不用担心被叫停，省住建厅是支持的。按照此当前形势，国家住建部不会强烈反对、否认，会默认这种“救市”政策。二是放松普通商品住房标准。住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房属于普通商品住房。意味着普通商品住房标准大幅降低，市中心中小户型高档房，已变成普通商品住房。将有更多的房源，直接可以享受相关税收和贷款的优惠政策，促进成交。如果按照2005年国家政策中首次界定“关于普通商品住房的标准”三个指标，1.容积率。2.户型面积。3.价格水平。“闽八条”明确的把“价格水平”给删除了价格水平指标。按照2005年福建“关于普通商品住房的标准”的规定是“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.38倍以下”)。
三是放松限贷政策。“闽八条”规定：“在全省范围内购房办理贷款手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”意味着限购放开，但不是取消限贷。是外地人购房不需要提供证明。这比较合理，减少刚需与改善的合理需求误伤。第二是购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。实际是申核贷款时实行“认房不认贷”，改变过去“认房又认贷”。也是比较合理，避免误伤置换型自住需求，可以享受首套房贷优惠。
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