[摘要] 在房地产调控继续深化的背景之下，行业的兼并重组将不可避免地到来。那些“先知先觉”的信托公司，已然开始厉兵秣马，准备在房地产并购中分得一杯羹。
信托的角色
业内人士认为，信托公司在参与房地产并购的过程中，更多的是扮演着为收购主体融资的角色。
王巍曾在《中国建设报》上撰文阐述，房地产并购信托是指信托公司通过发行信托计划的方式募集资金，并采用贷款、股权投资或者权益投资等多元化的资金运用策略，在灵活配置资源和专业防控风险的基础上助力合作伙伴完成房地产并购。这是金融资本与产业资源在并购整合领域的一种有益尝试，有助于盘活房地产行业的存量资产和提升房地产企业的专业化服务能力。
不过，从目前市场上来看，该类产品可谓凤毛麟角。去年5月，中信信托成立一款名为“中信乾景·北京海洋广场股权投资集合信托计划”，该计划分三期募集优先级资金，总共12亿元，募集的资金在中信信托成为新生地产投资有限公司（项目公司）100%控股股东之后，向其发放股东借款，主要用于收购北京海洋广场项目物业。
王巍认为，目前，带有过桥融资性质的杠杆收购，可以说是房地产并购信托的主流。从收购主体的角度看，可以分为现有主体型和新设主体型。
前者是以现有的存续公司作为收购实施主体，由信托公司提供外部融资支持，在真实收购方的直接主导下完成房地产并购交易；后者是由信托公司主导设立SPV（特殊目的公司），并在信托资金注入之后由其操控SPV直接实施对房地产项目的并购整合。
房地产并购信托的也颇为可观，上述中信乾景信托计划的预期年率为11%~13%，高于去年房地产信托产品平均率10.2%。高无疑成为吸引信托公司参与的因素之一。前述信托公司人士表示，如果信托公司风控严格、产品结构设计合理、公司实力较强的话，发行这类产品肯定会得到投资者认可。
此外，该人士称，“目前房地产信托受到严格监管，但是对信托公司参与房地产并购目前应该还没有限制，所以我们会根据市场情况，适时在这个领域进行探索和尝试。”
逐鹿并购战场
去年房地产并购风起云涌，业内人士认为，今年的地产并购市场竞争将更为激烈，2012年有可能成为中国地产并购的元年。xmsfw
链家地产市场研究部的数据显示，去年以来房地产行业的股权出让共有183宗，较上年同期猛增六成五，与此同时房地产信托融资到期偿付，可能将成为引发房企并购热潮的导火索。评级机构惠誉也认为，中国房地产商的两极分化将会持续。xmsfw
实际上，包括房地产私募基金和信托等各路资本，都对并购“蛋糕”虎视眈眈。xmsfw
在闫宗成看来，与房地产私募基金相比，信托公司缺乏并购能力，“信托主要作为募资平台，几乎所有的信托公司都没有并购经验，而房地产私募基金有较强的发现项目、改造提升项目等专业能力，这对于操盘主体来说至关重要。”xmsfw
王巍则表示，单从信托机构的发展特点而言，如果想把房地产并购业务做成长线的、有足够利润贡献度的业务，至少需要在四方面做好准备：一是确定相对明晰的并购标准以及项目筛选机制；二是建立具有较强自主驾驭能力的专业运营团队；三是优化具备风险控制和资源整合等复合功能的后期管理体系；四是完善基金化、流动性较强的资金募集体系。总之，团队和渠道是根本，前期的价值发现能力和后期的风险管控能力是关键。xmsfw
对于房地产并购信托所蕴含的风险，用益信托分析师颜玉霞告诉本报记者，首先是房地产行业整体的系统性风险，另外要看信托资金介入到并购的哪个阶段，“如果前期介入，风险在于并购项目能否成功；如果中后期介入，风险在于实施并购后项目能否盈利。”xmsfw
不过，从银监会一系列政策来看，监管层希望信托公司向财富管理和资产管理的方向发展，而信托公司参与房地产并购，主要还是发挥融资的作用。xmsfw
有信托公司人士直言，“信托公司转型需要过程，并不是一蹴而就，对于并购这个市场我们也在观望，这方面以后如果做大了，不排除监管机构会加强指导 。”xmsfw
房地产并购信托能否再次上演房地产信托的“疯狂”？分析人士认为目前仍不好预测，但是与房地产信托融资风险系数高达3%不同的是，信托公司参与房地产并购，可以像上述中信信托产品那样，以股权投资的方式参与，而股权投资的风险系数仅为1.5%。xmsfw
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